Сдача коттеджа в эксплуатацию

Содержание

Как ввести частный жилой дом в эксплуатацию в 2020 году

Сдача коттеджа в эксплуатацию
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Окончание строительства частного дома – важное событие в жизни каждой семьи. Но хлопоты на этом этапе еще не заканчиваются. Чтобы в доме можно было поселиться, он должен быть введен в эксплуатацию. Процедура официального оформления объекта имеет свои особенности, о которых стоит знать.

Зачем вводить здание в эксплуатацию

Некоторые владельцы ошибочно считают, что вводить построенный дом в эксплуатацию не нужно. Но без корректного оформления документов распоряжение дальнейшей юридической судьбой объекта станет невозможным. Его не получится продать, завещать, получить имущественный вычет от государства.

Разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию необходимо и для того, чтобы узаконить самовольную постройку. Наличие этого документа означает, что в процессе строительства были соблюдены все нормативы и требования Градостроительного кодекса.

Каким требованиям должен соответствовать дом

Чтобы государственные службы разрешили ввести здание в эксплуатацию, оно должно соответствовать санитарным правилам, строительным нормам и проекту возведения. В первую очередь это означает обеспечение постройки жизненно важными коммуникациями:

  • Водоснабжением. Оно может быть как центральным, так и местным (колодец или скважина).
  • Отоплением (от печи, газовым или бойлерным).
  • Канализацией. Даже если загородный дом не обслуживается централизованно, в нем надо оборудовать канал для стока нечистот.
  • Электрической энергией: должны быть установлены линии электропередач и обеспечена возможность к ним подключиться.
  • Подъездными путями к дому.

Кроме того, необходимо завершить возведение конструкций, покрыть крышу, вставить окна. Только при соблюдении всех этих условий специальная комиссия при муниципалитете может выдать разрешение на ввод

Ввод дома в эксплуатацию в [year] году: краткая инструкция

Для получения положительной резолюции приемной комиссии хозяевам дома нужно выполнить ряд действий:

  1. Обратиться в отделение БТИ лично или через многофункциональный центр. Специалисты бюро техинвентаризации выдадут заявителю технический паспорт возведенной постройки. Для его оформления придется предоставить межевой план и выписку из ЕГРП, подтверждающую право собственности на землю. Выписка должна быть расширенной, то есть с информацией об обременениях.
  2. Подать заявление в уполномоченный комитет администрации. К нему надо приложить правоустанавливающую документацию и фотографии здания.
  3. Обратиться в управление архитектуры и градостроительства. Здесь нужно оплатить работы, связанные с вводом дома в эксплуатацию. Сотрудники управления выдадут список организаций, которые придется обойти для получения разрешения.
  4. Пройти процедуру согласования в электрослужбе, газовой и пожарной службе, а также водоканале. Без одобрения этих инстанций получить заветный документ не удастся.
  5. Предоставить в градостроительный отдел полный пакет заверенных документов.

После этого останется дождаться готовности разрешения на ввод в эксплуатацию. Срок его изготовления обычно составляет 10 дней. Теперь можно получать документы о праве собственности на здание, прописываться и оплачивать налог на недвижимость. По окончании года, в течение которого хозяину была выдана выписка из ЕГРП, он имеет право обратиться в налоговую службу за имущественным вычетом.

Необходимые документы

Список документов, необходимых для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, выглядит так:

  • Паспорт владельца.
  • Разрешение на строительство здания.
  • План земельного участка.
  • Акт приемки объекта.
  • Документы, подтверждающие право на землю.
  • Заключения представителей инстанций, которые занимаются инженерно-техническим обслуживанием сетей.
  • Акт, который подтверждает соответствие построенного здания утвержденному проекту.
  • Схема местонахождения инженерных сетей на объекте, подписанная ответственным лицом.

В соответствии с п.3 ст.55 Градостроительного кодекса может потребоваться дополнительная документация, но на практике такое бывает редко.

Сколько стоит услуга

Формально выдача разрешения на ввод постройки в эксплуатацию – услуга бесплатная. Но в реальности хозяевам приходится тратиться на работу кадастровых инженеров, подготовку документов в БТИ, регистрацию права собственности. В итоге расходы могут составлять от 10 000 руб. до 50 000 руб.

Что такое упрощенная схема

До 1 марта 2020 года в отношении частных построек применяется так называемая «дачная амнистия», то есть упрощенная схема оформления в собственность. В соответствии с этой программой граждане могут регистрировать частные дома без прохождения процедуры ввода в эксплуатацию.

Это хороший вариант для хозяев, желающих подтвердить свои права на жилой дом в садовом товариществе. Чтобы воспользоваться упрощенной схемой, нужно провести техническое обследование земельного участка, подготовить документы и предоставить их в градостроительный комитет

Если в соответствии с документами здание построено и подключено к инженерным коммуникациям без нарушений, в течение месяца будет выдано соответствующее разрешение.

Почему отказывают в выдаче разрешения

Часть 6 ст. 55 Градостроительного кодекса предусматривает ряд оснований, по которым власти вправе отказать во вводе дома в эксплуатацию. Распространенные причины — отсутствие каких-то документов, несоответствие постройки санитарным либо строительным нормам полностью или частично. Отказ последует и в случае, если жилой дом возведен на участке, не предназначенном для этих целей.

Если же владелец не успел подготовить пакет документов к установленному времени, это не является причиной для отказа. Человеку просто должны предоставить дополнительное время. Каждый случай отклонения заявления можно обжаловать как в вышестоящей инстанции, так и в судебном порядке.

Ввод частного дома в эксплуатацию – процедура, которая занимает немало времени. Государственные органы проверяют объекты достаточно тщательно. Поэтому перед обращением за выдачей разрешения застройщику нужно еще раз все проверить и по возможности устранить недочеты.

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/house/kak-vvesti-v-ekspluatatsiyu-chastnyy-dom-v-year-godu

Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального дома

Сдача коттеджа в эксплуатацию

15.12.2017

Разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального дома — это завершающая стадия реконструкции или возведения объекта недвижимости.

Наличие такой бумаги подтверждает, что работы по строительству (восстановлению) полностью завершены, а само здание соответствует проектной документации, действующим нормам, требованиям и стандартам.

В 2017 году оформление разрешения на ввод в эксплуатацию частного дома требуется в следующих случаях:

  • Чтобы зарегистрировать право собственности жильем в Россреестре.
  • Чтобы узаконить объект после строительства или внесения значительных изменений.

Иными словами, после завершения строительства здания или внесения в конструкцию изменений требуется зарегистрировать его в Росреестре.

Без проведения такой процедуры хозяин не сможет осуществлять с объектом какие-либо действия — дарить, завещать, продавать, использовать в роли залога и так далее.

Ниже рассмотрим, как оформить разрешение, какие документы для этого потребуются, и что в этом отношении говорит законодатлельство.

Как получить разрешение на ввод в эксплуатацию индивидуального жилого дома?

Перед выполнением  работ важно убедиться, что готовое или реконструированное здание отвечает определенным характеристикам (требованиям) и имеет полный набор коммуникаций:

  • К зданию предусмотрен подъезд — заасфальтированная или грунтовая дорога.
  • Подведено электричество (к дому подходит линия 220 или 380 В).
  • Имеется водопровод — открыт доступ к скважине (колодцу) или имеется подключение к центральной подаче воды.
  • Предусмотрена отопительная система.
  • Подключена канализация. Несмотря на отсутствие в объекте ИЖС подключения с общегородской сети, владелец должен предусмотреть сточную яму, отвечающую санитарным и гигиеническим требованиям.
  • Имеются двери, окна, перекрытия между этажами и крыльцо.

Готовность здания определяет комиссии, состоящая из специалистов в своей сфере. По завершении проверки выносится заключение.

Что касается оформления разрешения, в каждой местной администрации имеется индивидуальный подход.

С другой стороны, получение разрешения на ввод объекта ИЖС проходит с учетом общепринятых нормативных актов, а также документов, установленных муниципальными или городскими властями.

Чтобы исключить потери времени при получении разрешения, стоит обратиться в местные органы и уточнить их требования в вопросе получения разрешения.

Несмотря на некоторые различия в подходах и требуемому пакету бумаг, общий подход в вопросе оформления разрешения на ввод остается неизменным. Алгоритм следующий:

  • После окончания строительства владелец ИЖС направляется в местный орган власти и заполняет заявление на ввод сооружения в эксплуатацию.
  • Заявитель уточняет условия оформления и требования к пакету бумаг, которые требуется передать для положительного решения.
  • Указывается информация по проекту и адрес нахождения земельного участка (в том числе его назначение).
  • Вместе с заявлением передается пакет бумаг (его рассмотрим ниже).

  Как поставить дорогу на кадастровый учет?

Законодательство

Ввод объекта ИЖС осуществляется с учетом действующего в России законодательства. Здесь за основу берутся следующие документы:

  • ФЗ №112. В нем прописан порядок и правила регистрации права на недвижимость.
  • Правила и нормы, касающиеся эксплуатации ИЖС, под номером 170.
  • ГрК РФ (ст. 8, п.4).
  • ГК РФ (ст. 55).

В упомянутом законе и правилах отмечается перечень бумаг, которые выступают основанием для признания перехода объекта из состояния строящегося объекта в категорию здания, введенного в работу.

Порядок сдачи дома в эксплуатацию

Процесс ввода в эксплуатацию ИЖС — процедура, которая может проводиться только хозяином объекта. Владельцем считается лицо, которое оформило разрешение на строительство здания. При этом сам объект должен быть завершен и иметь все необходимые элементы, о которых упоминалось выше (двери, окна, крышу, коммуникации и так далее).

Как только документы собраны, требуется передать в территориальный орган администрации заявку на вызов комиссии. В согласованный между сторонами день комиссия приходит к объекту ИЖС и осматривает его на факт соответствия действующим требованиям.

Результатом проверки является оформление акта, который в дальнейшем используется для приемки дома. Рассмотрение бумаг — задача, которая поручается и осуществляется сотрудником строительной или архитектурной службы органа местного управления.

В некоторых регионах могут проводиться дополнительные осмотры готовых объектов.

  Как правильно оформить лицензию на строительство?

Предоставление разрешения на ввод осуществляется в сроки, которые оговорены на законодательном уровне. Чаще всего этот период не превышает десяти суток. Муниципальные органы могут отказать в выдаче разрешения, если сооружение не соответствует требованиям.

При этом уполномоченные органы должны указать причины принятого решения. Если владелец не согласен с таким развитием событий, он вправе оспорить заключение через судебный орган. Чаще всего проблему можно решить посредством исправления ошибок, указанных в отказе, а после — повторной подачи заявки на получение разрешения.

Если процедура проходит успешно, заявитель получает разрешение, а также переданный ранее технический план на готовое сооружение.

Акт ввода

Оформление акта ввода здания в эксплуатацию — прерогатива специальной комиссии, состоящей из специалистов в своей сфере. Чтобы исключить проблемы и претензии со стороны проверяющих органов, стоит учесть несколько простых правил:

  • Для начала посетите кадастровую палату, находящуюся по адресу сооружения. В этой организации стоит найти инженера и воспользоваться его услугами в сфере уточнения действующих границ земельного надела и закрепления факта строительства объекта ИЖС. На этот момент здание должно быть полностью завершено. Наличие крыльца, крыши, дверей, перекрытий, окон и других атрибутов обязательно.
  • После этого подайте заявление в территориальный орган управления, а к нему приложите разрешение на возведение объекта и бумаги, подтверждающие право строительства.
  • В градостроительный отдел передайте заявление по обследованию, а также технический паспорт на объект (оформляется и предоставляется кадастровым инженером).
  • В органе исполнительной власти уточните список организаций, в которые стоит обратиться для согласования собранной документации. Как правило, речь идет о посещении газовой, пожарной, электрической и других служб.
  • Получите одобрение на ввод здания в эксплуатацию, после чего заплатите положенную пошлину за обследование объекта и передайте бумаги в градостроительный орган.

Акт ввода в эксплуатацию — документ, который выдается только при наличии подписей каждого из членов комиссии, принимающего участие в осмотре.

Если у любого из членов имеется персональное мнение, он оформляет свое заключение, где указывает имеющиеся недоделки и дефекты, требующие исправления. Далее комиссия определяет сроки, в течение которых выявленные проблемы должны быть устранены.

Как только владелец выполняет возложенные на него требования, проверка объекта ИЖС производится повторно.

Подписанный акт ввода подается на утверждение главе архитектурного комитета, который ставит подпись собственноручно или передает это полномочие своему заместителю. Решение комиссии по приемке можно обнародовать через судебный орган. Сам акт представляет собой официальный документ, который составляется на специальном бланке государственного образца. В нем содержится следующая информация:

  • Состав комиссии с перечнем специалистов, принимающих участие в процессе приемки объекта ИЖС. Все члены проверки ставят свои подписи под документом, удостоверяя этим персональную ответственность за состояние готового к вводу в работу здания.
  • Дата выполнения проверки.
  • Местонахождения сооружения.
  • Характер здания (хозяйственный, административный или жилой объект).
  • Структурные элементы постройки. Этот раздел означает, что участники осмотра (члены комиссии) отвечают не только за все здание в целом, но и за каждый его элемент по отдельности.

  Ввод здания в эксплуатацию – алгоритм действий

Как узаконить самострой?

Термин «самострой» носит сленговый характер, но владелец такого объекта несет полную ответственность с учетом действующего законодательства. Суть самостроя в правовом секторе сводится к тому, что готовый объект не прошел проверку государственной комиссией, и нет людей, готовых гарантировать безопасность его эксплуатации. Также имеется риск нарушения прав других субъектов.

Хозяин построенного без разрешения объекта не имеет никаких прав по отношению к зданию — ему запрещено продавать, завещать, передавать или выполнять другие законные действия с недвижимостью. Кроме того, такое жилье могут в любой момент снести, а земельный надел, на котором оно возведено, конфисковать с учетом требований законодательства.

Если объект построен с учетом норм и правил, его можно легализовать, но для этого придется пройти ряд процедур по сбору документов, их передаче в уполномоченные органы и согласования всех вопросов. Как правило, процесс перевода самостроя в законный объект проходит двумя способами:

  • С привлечением судебного органа. В этом случае владелец должен доказать суду, что готовое здание соответствует нормам и требованием СНиП и не несет опасности для здоровья и жизни людей, а также не нарушает права третьих лиц.
  • В административном порядке. Это упрощенный вариант, который подходит для объектов, находящихся на садовых и земельных участках.

Разрешение на ввод ИЖС передается заявителю следующими способами:

  • Отдается в руки лично при посещении муниципалитета.
  • Направляется почтой на адрес проживания, который прописан в оставленном запросе.
  • Пересылается в электронной форме на почтовый ящик. Этот вариант выбирается в случае, если подача заявки происходит через Интернет (на сайте госуслуг).

(0 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта. Загрузка…

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshenie-na-vvod-v-ekspluataciyu-individualnogo-doma/

Ввод в эксплуатацию частного дома

Сдача коттеджа в эксплуатацию

Самостоятельно построив дом, вы можете столкнуться с проблемой его ввода в эксплуатацию. Только наличие документов, свидетельствующих о введении здания в эксплуатацию, является официальным подтверждением того, что оно построено правильно и пригодно для проживания. Только такое здание может стать предметом купли/продажи, процесса дарения или наследования.

Для начала процедуры у владельца на руках должны быть такие документы:

  • бумаги, подтверждающие имущественные права на участок земли (оригинал договора купли-продажи или другие правоустанавливающие документы);
  • схема участка с обозначением места, на котором размещён строительный объект;
  • градостроительный план участка;
  • оригинал разрешения на индивидуальную застройку;
  • если привлекались подрядчики – акты о приёмке/сдаче работ;
  • инженерно-проектная документация;
  • бумаги, подтверждающие выполнение технического регламента;

Имея на руках пакет этих документов, вы можете инициировать начало работы на вашем объекте комиссии для проверки готовности дома к беспрерывной эксплуатации. В неё войдут представители органов строительного надзора на местном уровне, сотрудники коммунальных служб, Санэпиднадзора, пожарной службы и сантехнической службы.

К приходу комиссии на объекте ИЖС должны быть завершены такие работы:

  • строительные и монтажные;
  • инженерно-коммуникационные;
  • по благоустройству территории, прилегающей к дому.

До этого специалистами БТИ должны быть выполнены все обмеры. Допускается некоторая степень незавершённости отделочных работ, но коммуникации должны быть проведены. Дом должен отвечать таким общим требованиям:

  • должны быть заполнены дверные и оконные проёмы;
  • для того чтобы специалисты БТИ могли сделать соответствующие обмеры, внутри дома должны быть окончены работы по черновой отделке;
  • при наличии цокольного этажа, его высота не может превышать 2,1 метра.

Если последнее условие не выполнено, комиссия может признать цокольный этаж первым. В принципе, введение в эксплуатацию может проводиться и поэтажно. В этом случае для каждого этажа соблюдается общая процедура.

Утверждены также и другие требования, которые должны быть выполнены. Они касаются полов, потолков, отопительной системы и электричества:

  • в жилых помещениях должны быть уложены полы (деревянные или бетонные);
  • все полы должны быть выполнены в соответствии с проектом;
  • потолки должны быть отделаны «начисто»;
  • все лестницы, предусмотренные проектной документацией, должны располагаться на положенных местах и иметь ограждения;
  • система отопления должна быть в наличии (трубы отопления должны быть подсоединены к котлу и образовывать замкнутый контур);
  • электропроводка должна быть разведена по зданию;
  • должны быть установлены и подключены розетки (в точном соответствии с требованиями проекта).

В течение 10 дней комиссия должна выйти на объект, чтобы его обследовать. Её члены должны оценить готовность здания к постоянному в нём проживанию. Этот процесс проходит в два этапа.

Сначала владельцу застройки выдаётся заключение о том, что параметры объекта соответствуют пунктам проектной документации и о соблюдении технических регламентов.

Затем ему выдаётся разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

Принимаясь за самостоятельное оформление документов, владелец должен быть готов к тому, что ему могут мотивированно отказать в оформлении разрешительных бумаг. Причиной для этого могут быть:

  • отсутствие всех нужных документов;
  • несоответствие достроенного объекта техническим нормам и строительным стандартам;
  • его несоответствие градостроительному плану.

Имея же на руках вышеозначенное разрешение, вы можете подавать заявление в администрацию о разрешении регистрации имущественного права на объект недвижимости, который комиссия признала соответствующим всем стандартам.

Результатом такого обращения станет получение владельцем акта ввода дома в эксплуатацию. Это главный документ. Он обязательно подписывается всем составом специальной комиссии и содержит в себе сведения о доме. Должны быть в наличии и указаны:

  • точное место, где расположен возведённый жилой объект;
  • поимённый перечень всех членов комиссии с указанием должности каждого из них;
  • дата выхода комиссии и проведения проверки;
  • краткая характеристика объекта;
  • подробный перечень частей, составляющих структуру объекта (его конструкция, наличие инженерных сетей и коммуникаций, пожаробезопасность объекта и т.д.);
  • подписи всех специалистов комиссии, заверяющие соответствие возведённого дома требованиям государственных стандартов.

Получив акт на руки, вы можете подавать документы на оформление имущественных прав. Так объект, который вы построили и ввели в эксплуатацию, станет вашим. Только после внесения жилого объекта в ЕГРН вы будете считаться владельцем собственного дома. В течение месяца органы БТИ рассматривают поданную заявку. По истечении срока вам выдаётся документ, удостоверяющий ваши имущественные права.

Получение в собственность объекта недвижимости обязательно приведёт не только к появлению прав, но и к необходимости соблюдения правил и выполнения обязательств.

Владелец должен сразу же после оформления права владения недвижимым имуществом поставить в известность офисы всех коммунальных служб о том, что теперь он будет пользоваться предоставляемыми ресурсами.

За этим последует заключение договоров на обслуживание.

Кроме этого владелец частного дома ежегодный должен платить налог на недвижимость.

В соответствии с Федеральным Законом «О дачной амнистии», всякий объект индивидуального строительства может вводиться в эксплуатацию по упрощённой системе. Эта процедура предусматривает регистрацию в Росреестре без разрешения на строительства. Также от вас не потребуют акта ввода в эксплуатацию. Для прохождения упрощённой процедуры достаточно иметь на руках:

  • паспорт гражданина – владельца дома;
  • технический паспорт достроенного здания, который выдаётся специалистом БТИ в подтверждение текущего состояния дома;
  • документацию – подтверждение имущественных прав на участок земли, на котором возведён дом.

Для использования упрощённой процедуры неважен период, когда был возведён дом. Так могут регистрироваться и старые дома, и недавно построенное жильё.

Источник: https://SMGengineering.ru/vvod-v-ekspluatatsiyu/vvod-v-ekspluatatsiyu-chastnogo-doma/

Порядок ввода частного дома в эксплуатацию по новым правилам

Сдача коттеджа в эксплуатацию

Согласно дачной амнистии после завершения строительства вводить частный дом в эксплуатацию уже не требуется.

Однако, согласно новому закону индивидуальные садовые и жилые дома зарегистрировать можно только на основании технического плана и уведомления из администрации.

По завершении строительства сначала нужно заказать технический план у кадастрового инженера, потом получить уведомление из администрации, а затем регистрировать объект и оформлять на него права собственности в Росреестре.

Составление технического плана

Составить технический план может только кадастровый инженер, состоящий в саморегулируемой организации (ст.37 закона №221-ФЗ от 24.07.2007).

При постановке дома на учёт электронный техплан помещается в хранилище ЕГРН, следовательно, кадастровый инженер должен предоставить именно такой вариант.

По желанию заказчика инженер может сделать и бумажный вариант, а также самостоятельно произвести регистрационные действия в Росреестре.

Для составления техплана инженеру понадобится выписка из ЕГРН на земельный участок, уведомление о соответствии планируемого строительства (если выдано), проектная документация (если есть), возможно, и иная информация, предусмотренная п.20 Требований Минэкономразвития к подготовке технического плана.

Готовый техплан должен соответствовать установленной законом форме и состоять из текстовой и графической частей. В первой приводятся вносимые в ЕГРН сведения об участке, его владельце и выполненных инженером работах.

Во второй — графическое изображение земельного участка и расположенного на нём дома, а также план самого здания.

Уведомление об окончании строительства

Чтобы пользоваться построенным домом на законных основаниях, владелец земельного участка обязан подать уведомление об окончании строительства. Иногда документ составляют вручную по форме, предусмотренной приказом Минстроя России №591/пр. Для грамотного заполнения бланка потребуются технические знания и актуальная информация о порядке подачи уведомлений.

Можно направить уведомление об окончании строительства через онлайн-сервис. При внесении информации в поля интерактивной формы заявитель обычно не допускает ошибок и предоставляет администрации МО исчерпывающие сведения для постановки строения на кадастровый учёт.

Уведомление о несоответствии

Если построенный объект не соответствует правилам землепользования, градостроительным нормам, СНиПам либо параметрам, указанным в уведомлении о начале строительства, то в регистрации откажут. Администрация оповестит об этом владельца земельного участка, направив ему уведомление о несоответствии объекта нормативным требованиям.

Решение проблемы зависит от причины отказа. Часто нарушения связаны с отсутствием согласований, если участок расположен в охранной зоне, или с пересечением участка застройщика с землями лесфонда. В этих случаях для получения разрешения достаточно приложить недостающие документы.

Если дом возведён с несоблюдением строительных норм (например, не отступили 3 м от границы соседнего участка или превысили допустимую высоту дома), узаконить объект можно через суд. И здесь не обойтись без помощи опытного юриста, который грамотно составит иск о признании права собственности на объект и защитит интересы застройщика в суде.

Строительство без разрешения

Начинать стройку на собственном участке без разрешения не стоит по двум причинам. Во-первых, постройку в дальнейшем будет сложно узаконить. Во-вторых, подобные действия чреваты серьёзными санкциями. Согласно ст.9.5 КоАП, самострой карается штрафом: 2-5 тыс. руб. с граждан, 20-50 тыс. руб.

с должностных лиц компаний и предпринимателей, 500-1000 тыс. с юрлиц. Однако штрафы — это неглавная проблема. Незаконное строение придётся вводить в эксплуатацию через суд, далеко не всегда встающий на сторону застройщика.

Если иск отклонят, владельцу участка придётся сносить постройку или исправлять нарушение за свой счёт.

Мы оформляем строительные объекты недвижимости с 2013 года, имеем опыт получения согласований и разрешений по новым правилам. Помогаем в подготовке уведомлений о начале и об окончании строительства.

Согласовываем возведение частных жилых домов и коттеджей на приаэродромных территориях, вблизи объектов водопользования, в санитарных зонах источников питьевого водоснабжения и в других охранных зонах. Также мы выполняем топографические съёмки земельных участков. Составляем топопланы и согласовываем их.

При необходимости бурим скважины и исследуем грунт перед строительством. АН Истрариел —формируем технические планы, ставим дома на кадастровый учёт и оформляем права собственности.

Источник: https://istrariel.ru/news/nuzhen-li-vvod-chastnogo-doma-v-ekspluataciiu-v-2019-godu.html

Как требовать сдачи от загородного девелопера

Сдача коттеджа в эксплуатацию

Юридического понятия «сдача коттеджного поселка в эксплуатацию» в российском законодательстве не существует. Однако многие застройщики активно используют этот термин в рекламных целях. Что под ним скрывается? Попробуем разобраться.

На полпути к сдаче

Согласно ст.

55 Градостроительного кодекса РФ «разрешение на ввод объекта в эксплуатацию — это документ, удостоверяющий выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствие построенного, реконструированного или отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации».

Коттеджный поселок формально не считается объектом строительства, поэтому понятие «сдача в эксплуатацию» юридически корректно может быть применено в отношении объектов инфраструктуры или отдельных домов. Но в обиходе так говорят и обо всем поселке. По словам Марины Краснобаевой, юриста компании «Юков, Хренов и партнеры», застройщики часто используют термин в рекламных целях. В этих случаях под сдачей поселка могут понимать завершение строительных работ, готовность сетей, дорог и получение документов по регистрации дома для потребителя.

Один из ключевых вопросов при покупке дома — стадия готовности коммуникаций. «Независимо от того, с подрядом коттеджный поселок или без, его девелоперу сначала необходимо получить технические условия (ТУ) по эксплуатации.

Любой загородный объект сдают только после обустройства в нем всех коммуникаций — они должны быть проложены и введены в эксплуатацию с соблюдением ТУ», — объясняет Маргарита Волянская, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group.

ТУ содержат информацию о схемах подключения, о том, какие работы для этого следует выполнить, а также определяют порядок подачи и выделяемые мощности. Для получения таких документов девелопер подает заявку в соответствующие организации, в зону обслуживания которых входит будущий поселок.

Например, для получения электрических сетей в ТУ указывают, что застройщик должен, скажем, установить столбы и щит, проложить кабель и т.п. То же касается газа, водоотведения и пр.

После выполнения всех требований, которые содержат ТУ на присоединение, производят подключение.

Дополнительно нужно создать проект и смету на подключение, согласовать вышеуказанные документы в соответствующих инстанциях и сдать сети в эксплуатацию.

Phototimes/Dreamstime

Впрочем, как отмечают многие эксперты, ТУ подтверждают лишь возможность подключения коммуникаций, их объемы, схемы подведения, необходимые работы и отнюдь не являются гарантией дальнейшей прокладки инженерии. «Однако если ТУ нет или они просрочены, то велика вероятность того, что протянуть сети к участку нереально.

Или же решение вопроса требует такой финансовой поддержки, что становится абсолютно нерентабельным. Такая ситуация складывается довольно часто и влечет за собой существенное снижение цены на реализуемую недвижимость», — отмечает Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty.

Эксперт советует покупателям настороженно относиться к обещаниям застройщика включить газ «завтра» и стараться, чтобы все гарантии были подкреплены в договоре финансовым обеспечением и штрафными санкциями.

После завершения работ всю документацию согласовывают в надлежащих органах, коммуникации проходят тщательную проверку и считаются сданными с момента получения свидетельства, где указаны все характеристики объекта.

Инфраструктурой и дорогами поселок обеспечивают согласно утвержденному генеральному или архитектурному плану. Как констатирует Д.

 Цветков, инфраструктуру застройщику выгодно создавать после завершения строительства домов. Дороги же, как правило, появляются если не к старту, то к середине продаж.

Если в ходе работ в проект вносят изменения, то генплан должны пересмотреть в соответствующих органах.

Дороги могут быть сданы в эксплуатацию сразу же, как будут готовы. В отличие от коммуникаций на них не требуется получать техническую документацию, согласованную в администрации.

Светлана Ильина, генеральный директор компании «НДМ-проект», добавляет, что если дороги были сданы эксплуатирующей организации до начала строительства домов, то качество дорожного покрытия на момент ввода всего поселка остается на совести заказчика-застройщика.

Иногда инженерию могут сдавать и после домов. Но в этом случае покупатели должны понимать, что не принятые комиссией сети функционировать не будут.

Порядок сдачи

Phototimes/DreamstimeО сдаче поселка без подряда может быть объявлено уже после разведения коммуникаций. В объектах с подрядом ввод в эксплуатацию обычно сопутствует подведению и подключению заявленных сетей к конкретным домам. По словам Владимира Яхонтова, управляющего партнера «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», в большинстве случаев коттеджный поселок сдают целиком. По законодательству эта процедура сейчас носит заявительный характер. Застройщик подает в государственные органы документы о том, что объект готов. На место выезжает комиссия, которая производит приемку (при наличии всей документации и отсутствии замечаний). Есть случаи, когда загородный комплекс получает разрешение на строительство на каждом земельном участке в отдельности. Но сети при этом все равно сдают централизованно.

По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, порядок приемки поселка определяют документы, по которым его реализуют.

При приобретении земельного участка с подрядом могут заключать два вида договоров: на возведение дома или инвестиционный.

Если клиент подписывает с застройщиком первый тип контракта, то по завершении строительства он сдает дом в эксплуатацию самостоятельно либо девелопер в индивидуальном порядке передает жилье собственнику по доверенности.

Эксперты указывают также на разницу между приемкой дач и объектов для постоянного проживания. Поселки для постоянного проживания строят, четко соблюдая нормативы, а в дачных вполне возможны послабления (теплоемкость здания, ширина дорог, технологии строительства, охранные зоны и др.).

«Если в загородном комплексе более 50 домов, то он может быть сдан по частям: полностью готовые коттеджи, улицы, инфраструктура, подведенные и запущенные в эксплуатацию коммуникации», — говорит М. Волянская.

Как комментирует Григорий Алтухов, советник президента финансово-строительной корпорации «Лидер», некоторые компании организуют предварительную сдачу-приемку коттеджей каждой из очередей строительства (обычно по степени готовности, но в среднем за три-четыре месяца до официальной сдачи).

Делают это для того, чтобы покупатель мог заранее оценить качество объекта и, если все устраивает, приступить к отделке дома до официальной госкомиссии. Также необходимо отметить, что проекты поселков, имеющих статус дачных (как с подрядом, так и без), могут реализовывать без разрешения на строительство. Паспорта БТИ и свидетельства о собственности оформляют уже по факту готовности.

«Так, в поселке Аквавилла, — приводит пример Алексей Колядин, руководитель проекта «АкваВилла», — сейчас земельный участок имеет назначение «под дачное строительство».

Это дает возможность собственнику регистрировать права собственности на домовладение по упрощенной схеме: в ФРС предоставляют свидетельство о собственности на участок, планы БТИ на дом и жилищную декларацию. Но уже поданы документы на присвоение в поселке названий улиц и почтового адреса как первого этапа перевода в земли в назначение под ИЖС.

Таким образом, в процессе реализации проекта покупатель может воспользоваться максимально простой процедурой оформления прав собственности на домовладение, получая в итоге назначение земель ИЖС».

Как сдают дом

Phototimes/Dreamstime

Если дом в эксплуатацию сдает собственник (а не застройщик), он сам разрешает все юридические вопросы, связанные с этой процедурой. Поэтому очень важно обезопасить себя на всех стадиях реализации проекта.

Так, в договоре на покупку участка с подрядом должны быть четко прописаны сроки подведения и подключения коммуникаций, строительства и пр. За невыполнение обязательств застройщик подвергается штрафным санкциям.

Эксперты рекомендуют разработать максимально подробную спецификацию дома: что именно будут строить и какого качества. Еще один совет — тщательно сверять указанные в смете материалы с теми, которые реально используют.

Также крайне важно прописать ответственность застройщика при появлении проблем уже в процессе эксплуатации дома. Следует предусмотреть для клиента возможность разорвать контракт в случае ненадлежащего исполнения компанией своих обязанностей.

Если вы покупаете в поселке незаконченный загородный коттедж, прежде всего ознакомьтесь с разрешением на строительство и правоустанавливающими документами на землю. Сегодня почти невозможно законно приобрести недостроенный дом: 214-ФЗ регламентирует правила продажи городских квартир, но плохо работает на загородном рынке.

Как следствие, сделки чаще всего заключают по серой схеме: застройщик работает по предварительному договору на дом и землю. Этот вариант приобретения недостроенного объекта, тем не менее, самый распространенный.

В договоре должны быть четко указаны сроки сдачи и ввода в эксплуатацию, цена, а также штрафные санкции за нарушение обязательств.

Также эксперты рекомендуют покупателям посмотреть выписку из ЕГРЮЛ (она соответствует действительности один месяц), где представлена краткая информация о юридическом лице, генеральном директоре, главном бухгалтере и т.п. Тем самым вы сможете удостовериться в том, что договор подписывает уполномоченное лицо.

Если компания-застройщик малоизвестна на рынке, хорошо бы ознакомиться с ее годовым балансом, чтобы убедиться, что данная структура надежна, не убыточна и не станет завтра банкротом. Распространена ситуация, когда девелопер закладывает банку участки, чтобы получить ссуду.

К моменту продажи земля и дома должны быть выведены из-под залога.

При покупке готового дома имеет смысл пригласить независимого эксперта. Коттеджи, возводимые для продажи, заметно отличаются по качеству от тех, что строят для себя.

Если сети проведены в дом и сданы в эксплуатацию, эксперты рекомендуют обязательно проверить их в действии. Как отмечает М. Краснобаева, в ее практике бывали случаи, когда коммуникации находились в нерабочем состоянии.

МНЕНИЕ

Марина Краснобаева, юрист

До 1 марта 2015 г.

на рынке загородной недвижимости Подмосковья действует упрощенный порядок регистрации права собственности на объект строительства — кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта ИЖС на указанном земельном участке и содержащим его описание. Таким образом, для государственной регистрации права собственности на коттедж сегодня достаточно двух документов: кадастрового паспорта на дом и свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю.

После указанной даты обязательным для постановки на регистрацию документом будет разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Для его получения заявителю необходимо представить разрешение на строительство, заключение государственного строительного надзора о соответствии документов требованиям технических регламентов, акт приемки заказчиком готового объекта (если строительство велось заявителем не самостоятельно, а силами привлеченной подрядной организации по договору).

Источник: https://www.cian.ru/stati-kak-trebovat-sdachi-ot-zagorodnogo-developera-217052/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.