Переуступка прав договора аренды земельного участка

Содержание

Договор переуступки прав аренды земельного участка под ИЖС 2021 между физическими лицами

Переуступка прав договора аренды земельного участка

Если участок земли предоставлен человеку под постройку будущего частного жилого дома, то не исключено, что необходимость в строительстве может отпасть. Тогда одним из вариантов распоряжения наделом земли станет переуступка права аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в пользу иного гражданина.

Для такого шага существует специальная процедура, оговоренная как законодательством (гражданским и земельным), так и базовым соглашением по найму. Поэтому не исключено, что переход прав могут быть наложены дополнительные ограничения.

Что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка

Под такими действиями понимается передача первым арендатором своих полномочий по использованию земли другому человеку. Для этого заключается договор переуступки прав аренды земельного участка. Пункты такого соглашения не должны противоречить первоначальной сделке.

Важно! При заключении договора перенайма земли существенные условия должны быть такими же, как и в договоре передачи земельного участка в аренду и не противоречить ему. В противном случае собственник земельного участка в судебном порядке признает договор недействительным.

Часто к переуступке прибегают тогда, когда продаётся дом, построенный на арендованной площади. Ведь помимо смены собственника недвижимости, нужно также юридически оформить и участок земли, расположенный под ней.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка во многом определяются сроком пользования землёй. Если он составляет меньше, чем 5 лет, то необходимо согласие от стороны, выступающей в роли арендодателя. В остальных ситуациях достаточно будет уведомить вторую сторону о смене пользователя участка.

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС может подразумевать и поправку на пункты строительных правил. Ведь не исключено, что пользование оформлялось для возведения недвижимости с определёнными характеристиками (площадь, количество этажей).

Отличие переуступки от субаренды

Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.

Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.

Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.

При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.

Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.  

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.

Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.

Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.

Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.

Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.

Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.

договора на передачу прав по аренде земли

В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.

В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).

Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.

Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.

Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.

Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.

В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.

Пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС

Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.

Шаг первый: переговоры с арендодателем

Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.

Шаг второй: получите согласие на переуступку прав аренды у собственника

Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.

Шаг третий: заключение договора

После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.

Шаг четвёртый: регистрация перехода прав аренды на землю

За заключением договора последует государственная регистрация сделки перенайма земельного участка. Она осуществляется в местном отделении Росреестра. За этот процесс полагается внесение госпошлины в сумме 2 тыс. рублей.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.

Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.

 Договор переуступки права аренды земельного участка

Источник: https://realty-u.ru/arenda-zemli/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka-mezhdu-fizicheskimi-licami.html

Переуступка права аренды земельного участка 2021: образец договора

Переуступка прав договора аренды земельного участка

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Переуступка права аренды земельного участка между физическими или юридическими лицами может потребоваться по различным причинам. Процедура разрешена и регламентирована законом. Для осуществления процесса необходимо знать порядок действий и перечень документов, требуемых для грамотного, в юридическом плане, проведения сделки.

Суть процедуры

Процедура переуступки аренды являет собой процесс передачи соответствующих прав гражданином, арендовавшим определенный участок, иному лицу.

При этом возможность эксплуатации переходит к последнему в полном объеме, наряду со всеми обязанностями, указанными в договоре найма. Соответственно после оформления сделки новоявленный наниматель становится основным лицом, ответственным за имущество.

В свою очередь бывший арендатор полностью утрачивает какие-либо права в отношении участка и перестает быть одной из сторон соглашения о найме территории.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Основной особенностью подобной сделки можно назвать сохранение всех пунктов, указанных в соглашении о найме земли. Иными словами, переуступка осуществляется на тех же самых условиях, что были оговорены между собственником участка и первоначальным нанимателем.

Чаще всего процедура требуется в случаях, когда здания, расположенные на арендованной земельной площади, куплены третьим лицом. Также передача прав возможна в следующих ситуациях:

  • арендатор утратил необходимость в использовании земли, но в договоре не предусмотрен пункт о досрочном расторжении соглашения и соответственно прекращение аренды исключено;
  • наниматель не имеет более возможности выплачивать стоимость аренды, но сложить обязанности раньше окончания установленного срока, соглашением не предусмотрено;
  • собственник земли, иными словами арендодатель, по каким-либо причинам желает передать право аренды на имущество иному гражданину или организации.

Срок переуступки не может превышать общего периода аренды. При этом оформление сделки не требует присутствия собственника надела в случае, если передача прав и обязанностей относительно земли совершается на период менее 5 лет. В иной ситуации уведомление владельца территории необходимо и процедура может быть осуществлена лишь с его согласия.

Следует оговорить ситуации, когда переход прав аренды не допускается. Подобное возможно в следующих случаях:

  1. если возможность переуступки не оговорена сторонами заранее и соответственно не отражена в договоре;
  2. если третье лицо желает использовать участок под жилищное строительство, а в прежнем договоре таковой числится как земля сельхозназначения.

Процедура переуступки регламентированастатьей 615 Гражданского Кодекса и статьей 22 ЗК РФ, где озвучиваются положения о вариантахпередачи права аренды на землю.

Стороны процедуры

Сторонами в процессе перехода права аренды являются непосредственный наниматель участка и третье лицо.

Арендодатель, в свою очередь, сохраняет прежний статус, полученный им при подписании первого договора о найме земли.

При этом собственникимеет право отказаться заключать контракт с новым нанимателем, может досрочно расторгнуть таковой, а также увеличить ренту, если подобное оговорено в соглашении.

Непосредственно в сделке по переуступке аренды владелец земли участия не принимает. Обсуждение условий и нюансов, также как и заключение нового соглашения с сохранением пунктов предыдущего договора, происходит между арендатором и потенциальным нанимателем.

Заключение договора

После осмотра участка и обсуждения интересующих вопросов, стороны приступают к составлению договора переуступки прав. Соглашение должно содержать следующие данные и пункты:

  • сведения паспортов обеих сторон;
  • информация о площади участка, его адрес и номер учета в кадастре;
  • условия переуступки прав и обязанностей по новой сделке;
  • точная сумма задолженности предыдущего арендодателя и способ ее погашения, если таковая имеется;
  • основания для возникновения права аренды у предыдущего нанимателя – договор аренды, кадастровый паспорт;
  • справка, подтверждающая отсутствие либо наличие обременений на наделе;
  • сумма арендной платы и условия внесения денежных средств – единоразовый платеж или разбитие такового на несколько месяцев, кварталов;
  • срок действия соглашения, при этом таковой не может превышать период, указанный в первоначальном договоре аренды;
  • данные о целевом назначении территории, где расположен надел;
  • дополнительные пункты, возникшие после обсуждения договора, например, возложение на нового нанимателя сопутствующих обязанностей;
  • дата заключения соглашения и подписи заинтересованных лиц.

После составления договора, таковой заверяется у нотариуса и подписывается сторонами.

Скачать договор переуступки права аренды земельного участка (образец)

Порядок регистрации переуступки прав аренды

Процедура по передаче прав аренды между гражданами осуществляется в органах кадастра в целях своевременного фиксирования документа в базе данных, а также учета факта перехода участка к иному лицу.

Важно помнить, что без государственной регистрации сделка не имеет силы и считается недействительной. При этом если переуступка осуществляется на срок менее 12 месяцев – соглашение допустимо не фиксировать.

Прежде всего, для оформления сделки потребуется заполнить заявление от лица арендатора с изъявлением желания передать права на землю по соответствующему договору. К бланку следует приложить пакет документов, включающий бумаги:

  • бланк заявления от лица последнего арендатора;
  • копии паспортов обеих сторон сделки;
  • нотариально заверенная копия договора аренды;
  • справка о наличии либо отсутствии ограничений на участке;
  • копия и оригинал кадастрового паспорта интересующего надела;
  • минимум 2 экземпляра договора о переуступке прав;
  • квитанция об оплате обязательной госпошлины в размере 2000 рублей и копия таковой.

В некоторых случаях может потребоваться согласие владельца земельной площади, заверенное нотариально. А также согласие супруга либо супруги, если таковые имеются.

После вручения уполномоченному лицу всех требуемых бумаг, заявление передается для регистрации сделки, после чего новый арендатор вступает в свои права.

На что стоит обратить внимание

Основным моментом при оформлении договора переуступки, является способ передачи денежных средств по арендной плате от нового нанимателя бывшему арендатору. Существует 2 варианта:

  1. Выплата новым нанимателем остаточной суммы по арендной плате непосредственно собственнику земли.
  2. Новый арендатор повышает стоимость аренды, указанной в соглашении передачи прав, на сумму долга и выплачивает ее предыдущему нанимателю.

От выбранного варианта будет зависеть последующее налогообложение. В первом случае выплата задолженности не принимается во внимание при начислении налога, во втором – по ней начисляется налог.

Процедура переуступки права аренды на землю имеет множество нюансов и подводных камней, особенно это касается момента составления договора между заинтересованными лицами.

В подобных ситуациях настоятельно рекомендуется обращаться за помощью к специалисту.

В целом же процесс не отличается от иных юридических сделок и, прежде всего, основывается на согласии сторон и сборе пакета обязательных бумаг.

Источник: https://law03.ru/land/article/pereustupka-prava-arendy-zemelnogo-uchastka

Оформление переуступки права аренды земельного участка

Переуступка прав договора аренды земельного участка

Арендная плата за землю является неотъемлемой частью взаимоотношений арендодателя и арендатора в вопросах землепользования.

Не исключением будет и ситуация, в которой земля отойдет другому арендатору на условиях переуступки.

Переуступкой удобно пользоваться, когда у первоначального арендатора на какое-то время угас интерес в отношении арендуемой земли. А отказываться от аренды ввиду удачного расположения земли не целесообразно.

Что такое переуступка права аренды земельного участка

Это передача за определенное денежное вознаграждение прав и обязанностей другому гражданину в условиях уже существования договорённостей аренды. Переуступка подразумевает обсуждение продолжительности сделки.

При этом такой срок обязан быть не выше основного срока передачи участка. В ситуации составления срока аренды по переуступке менее 5 лет. Обязанность оповещать собственника участка, а также получать его согласие не возникает.

Значительное увеличение срока над ранее оговоренным требует оповещения собственника о желание уступить аренду другому.

Стороны сделки

Сторонами будут два арендатора (предыдущий и последующий). Статус лиц, заключающих подобную сделку, не будет иметь решающего значения. При заключении подобного соглашения собственник недвижимости участия не принимает.

Им устанавливаются все условия. Правом арендатора будет являться установление повышенных платежей за уступаемую землю. Но при этом договором уступки не может быть установлено возможности изменения условий самого соглашения.

При подписании договора переуступки новому арендатору передаются все права и обязанности, предопределенные договорными обязательствами между собственником земли и первоначальным арендатором. Следует помнить, что даже при наличии договора аренды собственник земли сохраняет за собой следующие права:

  1. Распоряжение участком, переданным в аренду;
  2. Требование ведения отчетности по земле;
  3. Аннуляция сделки, если её обязательства не выполняются или выполняются не должным образом;
  4. Своевременное получение денежных средств;
  5. Повышение арендных платежей по основному договору аренды при появлении договора переуступки.
  6. Нормативное регулирование

Отношения, связанные с землёй урегулированы ЗК. Положения, касающиеся аренды установлены в ст. 22 ЗК РФ. По условиям ранее оговорённой статьи арендатору позволена отчуждение прав по пользованию арендованным участком другому лицу. Ст.

65 ЗК предусматривает также особенности для того, чтобы установить, погасить или изменить арендную плату. Сама же плата должна быть установлена исходя из договорённостей с обеих сторон и прописана в договоре. Ст.

615 ГК закреплено право арендатора на распоряжение арендуемым имуществом, исходя из собственных предпочтений, но с учетом действующего законодательства и договорных условий.

ГК и ЗК разрешают использование арендованной земли, как для сельского хозяйства, так и для ИЖС.

Для того, чтобы осуществить передачу земли, уже подверженной аренде, должен быть использован договор цессии.

При заключении цессии передаются права аренды совместно с ликвидацией таковых у ранее существующего арендатора.  Последующее сотрудничество с хозяином земли осуществляется новым арендатором.

Процедура оформления переуступки права аренды земельного участка. Алгоритм действий

Договор, которым оформляется переуступка права аренды в обязательном порядке должен быть в письменной форме, в тексте которого должны быть прописаны основные характеристики объекта аренды, определяющие цену сделки. Такими характеристиками могут быть:

  1. Кадастровый номер участка;
  2. Размер земельного участка;
  3. Состав почвы.

Для того, чтобы оформить договор необходимо учесть следующие особенности:

  1. От основного арендатора не должно остаться долга по уплате аренды;
  2. Обязательное соблюдение норм действующего законодательства. При возникновении нюансов, не оговорённых основным договором аренды, необходимо получение нотариального согласия хозяина земельного участка;
  3. Отражение в договоре имеющихся имущественных обременений (закладная в банке при покупке собственником земли по целевому кредиту);
  4. Переход права аренды будет отражен основной целью в содержании договора.

Проведение сделки переуступки права аренды происходит в 2 этапа:

  1. Устная договорённость по условиям сделки. В этот же этап входит визуальный осмотр участка, а также размер арендных платежей;
  2. Документальное оформление сделки, а также ее регистрация.

Осуществление использования земли, переданной от основного арендатора, возможно только соблюдая важные условия:

  1. Использование земли строго по назначению (строительство дома невозможно осуществить на земле сельскохозяйственного назначения);
  2. Если назначение земли все же подходит под строительство, то для его осуществления необходимо получение разрешения собственника земли;
  3. Земля, которая уже подвергнута аренде может быть частично передана в субаренду, но для этого необходимо получить согласие владельца;
  4. Сохранение первозданного вида арендуемого участка.

Новым арендатором при подписание договора осуществляется приём ответственности за надлежащей сохранностью переданного участка, а также своевременность оплаты арендных платежей.

Если какое-то из этих требований не будет выполнено, то собственник передаваемого участка может расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Для того, чтобы не возникало ситуаций, при которых возможны конфликтные ситуации с собственником, необходимо, чтобы все действия в отношении участка были согласованы, несмотря на то, что законом такое согласование не установлено.

При аренде государственного земельного участка необходимо получать разрешение в случае любого действия в отношении участка.

Если осуществляется переуступка земель муниципальной собственности, то местная администрация в обязательном порядке должна предоставить свое согласие.

Участок, передаваемый по переуступке права аренды должен быть передан в неизменном виде, поскольку законом запрещено делить его на небольшие части.

Для того, чтобы передать только часть участка, необходимо разрешение арендодателя, который определит границу той самой части участка. После получения разрешения собственник определит границу отделяемой части.

Знайте, что после определения границы они должны быть зарегистрированы в установленном порядке. На каждый выделенный участок будет заключен свой арендный договор, который будет подлежать переуступке.

Если не осуществить указываемый выдел, то один и тот же участок, с тем же номером будет зарегистрирован разными договорами одновременно.

Документы, необходимые для осуществления переуступки

Для осуществления права аренды необходимость предоставлять правоустанавливающие документы на землю отсутствует. Основным документом для осуществления переуступки будет являться уже заключенный с собственником основной договор аренды.

Договором аренды у арендатора закреплены права, которые он передает по переуступке третьему лицу. При этом в условиях основного договора аренды не должно быть прямого запрета на передачу арендных прав на землю.

Условия, включенные в договор переуступки будут в полной мере соответствовать условиям договора аренды. Единственным различием будет выступать стоимость переуступки.

Для того. чтобы совершить сделку необходимы следующие документы:

  1. Первоначальный договор аренды;
  2. Документы, удостоверяющие личность, обеих сторон сделки;
  3. Квитанции, подтверждающие у арендатора отсутствие задолженности перед собственником земли;
  4. Документация, подтверждающая или опровергающая наличие обременений по арендуемому земельному участку (подобную информацию предоставляет Росреестр любому заинтересованному лицу).
  5. Последствия осуществления переуступки

Как только в Росреестр будет внесена информация о том, что права перешли в руки нового арендатора, изначальный владелец утратит все связи с землей. Новый землепользователь после регистрации, основываясь на положениях статей Земельного и Гражданского кодексов, получит следующие права и обязанности:

  1. Права на выкуп арендуемого участка;
  2. Права на строительство зданий или построек на арендуемом участке без нарушения целевого предназначения участка;
  3. Обязательство по осуществлению своевременного перечисления арендной платы за занимаемый участок;
  4. Обязательство по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Госземнадзор имеет право проверить методы землепользования нового арендатора и при несоответствии правилам привлечь его к ответственности посредством предписания. Запомните, что в качестве взыскания могут наложить штраф.

Кроме того, земельный участок могут принудительно изъять из пользования.  Срочность договора переуступки соответствует первоначальному договору аренды. Новый пользователь приобретает право приоритетного выкупа земельного участка.

Но только если этот участок находится в фонде муниципального образования. Такая возможность появляется при осуществлении строительства дома при условии, что участок предусматривал подобный вид использования.

Продлить арендный договор возможно руководствуясь все тем же ЗК РФ. При этом участие первоначального владельца земли в этой процедуре не обязательно.

Обязательные условия при осуществлении пользования земельным участком, переданным в аренду по переуступке

Существуют обязательные для выполнения условия, которые арендатор, получивший земельный участок по переуступке права аренды, не имеет права нарушить:

  1. Использование земли строго по ее целевому назначению;
  2. Если на арендуемом участке планируется осуществление строительства, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
  3. Если на арендуемом участке планируется выделение участка под субаренду, то необходимо получение разрешения от собственника земли;
  4. Сохранение полученного в пользование земельного участка в первоначальном виде.

Подобные условия очень важны для беспрепятственного пользования землей и не возникновения ситуаций для одностороннего расторжения договора аренды. Ответственность арендатора состоит не только в своевременности внесения оговоренных платежей, но и в сохранении переданного ему имущества.

Для поддержания доверительных и партнерских взаимоотношений с арендодателем желательно осуществлять согласование любых действий с его имуществом. Особенно жесткие правила в данном вопросе возникают при осуществлении аренды у государственных структур.

Ярким примером может стать обязательное получение разрешения на переуступку прав аренды при передаче другому арендатору земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

Использование дополнительного соглашения в процедуре

Дополнительные соглашения являются уточняющими документами к основному договору переуступки. Можете изменить условия договора или порядок оплаты, в том числе и реквизиты сторон договора. Помимо подобных вопросов дополнительным соглашением можно также учесть и боле важные моменты:

  1. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке берет на себя обязательство по погашению задолженности по арендным платежам первоначального арендатора;
  2. Арендатор, которому передается земельный участок по переуступке производит увеличение стоимости переуступки на размер арендной задолженности арендатора, передающего землю.

Какой бы вопрос не был урегулирован дополнительным соглашением помните, что оформление юридически-значимых документов Вам необходимо оформить как минимум в двух экземплярах.

Налогообложение

Согласно НК РФ при осуществлении передачи имущественного права. Которым и является переуступка права аренды, арендатором обязателен к уплате НДС. Этот момент крайне важен, поскольку именно он и отличает переуступку от обычной аренды.

Плюсом в данной ситуации можно считать возможность учета арендных платежей при установлении размера налоговых выплат. Базовой суммой для исчисления налога будет являться сумма, переданная первоначальному арендатору за переуступку и установленная договорными отношениями.

Даже в вопросе налогообложения имеется свой нюанс. При совершении уступки в адрес физического лица обязанность подачи декларации возникает у самого арендатора. В ситуации, в которой новым правопреемником становится юридическое лицо.

Осуществление налоговых платежей происходит как налоговым агентом.

Стоит также обратить внимание на то, что для даты, с которой будет определена налоговая база будет считаться дата переуступки права аренды, а соответственно и дата передачи всех прав и обязанностей новому арендатору.

В вопросе погашения задолженности по арендным платежам предыдущего арендатора стоит ответственно подойти к отражению данных сумм в договоре. В противном случае уменьшить налоговую базу на сумму погашенного долга не получится. Бездокументарные расходы не подлежат декларированию.

Это соответственно влечет за собой отсутствие учета по таким платежам для назначения размера налога.

Государственная регистрация договора

Государственная регистрация обязательна для договоров с периодом аренды земельного участка свыше года. А также при участии юридического лица в качестве одной из сторон договора. Размер государственной пошлины будет зависеть от статуса стороны. Так, физическое лицо оплатит только 2000 рублей, тогда как юридическое — 22000 рублей.

Переуступка права аренды является удобным способом сохранения за первоначальным арендатором приоритетного права аренды на землю.

Кроме того, из этой процедуры может быть извлечена и экономическая выгода в виде сокращения арендных платежей при временном не использовании основным арендатором, переданного ему имущества.

При обращении к подобной процедуре важно соблюсти все нормативно-правовые нюансы и грамотно составить договор.

Источник: https://prozemlu.ru/oformlenie-pereustupki-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Переуступка прав аренды земельного участка в 2019 году, передача прав и обязанностей по договору, соглашение владельца, субаренда, регистрация договора | Земельный эксперт

Переуступка прав договора аренды земельного участка

Согласно определению, изложенному в ст. 606 ГК РФ, арендой является передача участков земли, природных объектов, а также строений, транспорта, оборудования и других вещей, не теряющих в процессе использования своих натуральных свойств, во временное пользование иного лица.

Договор аренды – это письменное подтверждение передачи имущества. Сторонами сделки выступают арендатор и арендодатель. В документе обязательно прописываются полномочия и обязательства каждого из участников, а также условия передачи имущества.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Характерными чертами соглашения являются:

  • право на имущество к арендатору не переходит;
  • все условия, последствия, сроки и порядок внесения платы прописываются в документе;
  • соглашение не является безвозмездным;
  • сделка двусторонняя, взаимная и консенсуальная.

Кроме обязанностей участников соглашения в документе необходимо указать предмет аренды, который представляет собой действие или бездействие, которое должна выполнить обязанная сторона или воздержаться от ее исполнения.

Можно выделить следующие виды предмета действия:

  • действия собственника имущества по передаче последнего во временное использование, а также по обеспечению его соответствующей эксплуатации в виде выполнения ремонта, а также воздержания от действий, которые создают препятствия для пользования собственностью;
  • действия временного распорядителя по содержанию имущества, его использования строго по назначению, указанному в договоре, по внесению арендной платы и возвращению собственности по завершении срока аренды.

Имущественные права – это субъективные права каждого участника соглашения, которые возникли в связи с распоряжением и пользованием собственностью, а также с теми требованиями материального характера, которые возникают при распределении этой собственности. Данные права описаны в разделе 2 ГК РФ.

Уступка права аренды или субаренда?

Передача прав и обязанностей по соглашению аренды или перенаем является одним из возможных вариантов использования арендованного имущества. В п.2 ст. 615 ГК РФ, а также в Постановлении ФАС ЦО от 19.03.2007 N А09-3274/06-19 указано, что перенаем может быть произведен только предусмотренными способами, в частности:

  1. Переуступка права аренды земельного надела. Арендатор уступает свое право пользования арендным имуществом третьему лицу, после чего теряет все свои права. К начальному соглашению составляется акт переуступки, который подлежит обязательной регистрации.
  2. В случае перенайма или субаренды, в сделке принимают участие три стороны: владелец надела, арендатор и субарендатор. Составляется два соглашения об аренде.

Несмотря на то, что в законодательстве отсутствует такое понятие, как переуступка права аренды земли, регулирование данного вопроса осуществляется при помощи норм, прописанных в п.5 ст.23 ЗК РФ.

Существует несколько моментов, которые следует знать участникам договоренности.

Во-первых, если соглашение заключено более чем на пять лет, арендатор вправе передать свои права, а владельцу земли сообщить об этом в уведомительном порядке.

Во-вторых, при краткосрочной аренде (до пяти лет) потребуется согласие собственника. Если в документе прописан запрет на перенайм, сделка не проводится.

Более подробно стоит рассмотреть такой вопрос, как вознаграждение за передачу прав по договору аренды. Дело в том, что передача права аренды, по-сути, есть переуступка права требования.

В свою очередь, последняя процедура регулируется нормами главы 24 ГК РФ и является возмездной сделкой.

Таким образом и переуступка права аренды должна предусматривать вознаграждение.

Заключение договора переуступки права аренды земли

Переуступка прав может быть выполнена между гражданами или компаниями. В любом случае, предусматривается письменная форма договора, которая подписывается участниками сделки.

Соглашение о переуступке должно содержать следующие сведения:

  • предмет сделки;
  • размер оплаты за аренду;
  • переуступаемые полномочия и обязательства по договору;
  • права и обязанности, которыми располагает арендатор;
  • ответственность каждого участника;
  • обязательства непреодолимой силы;
  • период действия договора;
  • способ разрешения конфликта;

Существенным условием договора являются сведения о предмете. Согласно ст. 432 ГК РФ, договор относится к заключенным только тогда, когда между участниками сделки достигнуто соглашение по всем значимым моментам.

Регистрация переуступки права аренды

Чтобы договор переуступки приобрел юридическую значимость, необходимо произвести регистрацию данного документа в Росреестре. Регистрацию можно не проводить только в том случае, когда соглашение заключено сроком меньше чем на один год и стороной сделки выступает физическое лицо.

Лица, желающие произвести постановку документа на учет обязаны предоставить следующий перечень документов:

  • заявление установленного образца;
  • паспорт заявителя;
  • доверенность, если интересы заявителя представляет уполномоченное лицо;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • бумаги, удостоверяющие проведение согласования комитетом по земельным ресурсам;
  • два экземпляра договора о переуступке;
  • согласие супругов на распоряжение владениями (при необходимости);
  • документальное подтверждение факта надлежащего уведомления владельца надела его согласие;
  • разрешение залогодержателя в случае необходимости.

Юридические лица или ИП должны предоставить дополнительные бумаги:

  • подтверждающие полномочия руководителя;
  • заверенные копии уставных и учредительных документов.

Размер госпошлины в данном случае определяется исходя из того, кто является стороной соглашения:

  • при переуступке между гражданами пошлина составляет 2 тыс. рублей;
  • если сторонами договоренности выступают предприятия, госпошлина составляет 22 тыс. рублей;
  • если договор заключен между гражданином и компанией, то пошлину оплачивает заявитель (сторона, которая будет регистрировать договор).

Регистрация права аренды земли составляет 30 дней и в результате обратившееся лицо получает копию договора о переуступке с отметкой в регистрации.

Передача прав арендатора

После того как сделка по переуступке прав проведена, права и обязанности прежнего арендатора автоматически передаются новому. Данный участник обязан поставить в известность о проведенной сделке непосредственного собственника надела. В то же время, письменного согласия на осуществление договоренности не требуется.

Уведомление о проведении передачи направляется владельцу в письменном виде в разумный срок, согласно ст. 22 ЗК РФ. Кроме указанного документа, арендатор обязан передать новому участнику правоотношений все документы, касающиеся объекта сделки.

Пример по переуступке права аренды земли

Татьяна заключила соглашение с предпринимателем об аренде участка земли для организации там летнего лагеря для детей сроком на 10 лет. За время аренды случилось так, что женщина по состоянию здоровья не смогла возглавлять детский лагерь и передала права по аренде своей коллеге Марине. Соответствующее уведомление было направлено в течение недели предпринимателю.

Еще через неделю ИП потребовал расторжения договора и возмещения убытков, поскольку Татьяна нарушила свои обязанности не получив разрешение на переуступку арендных прав от собственника.

При рассмотрении вопроса в суде, судья занял сторону Татьяны, поскольку срок арендного договора превышает 5 лет, соответственно, согласия собственника не требовалось.

Заключение

В завершение написанного можно сделать несколько выводов:

  1. Аренда земли представляет собой вид правоотношений между собственником надела и временным пользователем.
  2. При необходимости может быть выполнена передача прав по договору аренды земельного участка в виде оформления перенайма.
  3. Сделка оформляется в виде письменного соглашения, которое должно содержать существенное условие – предмет сделки.
  4. Заключенное соглашение должно быть официально зарегистрировано в Росреестре.
  5. После регистрации договора арендатор направляет новому участнику соответствующее уведомление.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по переуступке права аренды земли

Вопрос: Здравствуйте. Я являюсь собственником земельного участка, который в прошлом году передал в аренду своей соседке для занятия огородничеством.

Сейчас соседка предлагает оформить переуступку своих прав по договору аренды на сестру для того, чтобы та занялась разведением там домашней птицы.

Дело в том, что меня не устраивает такой вариант, поскольку, как я узнал, разведение кур может привести к нарушению плодородного слоя почвы надела. Сложность заключается в том, что я уже получил предоплату, так как изначально был согласен на такой шаг. Подскажите, можно ли признать мое согласие недействительным, а, следовательно, и весь договор?

Ответ: Добрый день. В пункте 3 статьи 432 ГК РФ указано, что сторона, получившая от другой частичное исполнение по сделке переуступки, не вправе требовать признание соглашения не заключенным. Однако в данном положении есть небольшая оговорка, которая состоит в том, что условия сделки не должны противоречить принципу добросовестности.

В вашем случае можно обратиться в суд и признать оформленный договор не заключенным, поскольку открылись новые обстоятельства, в связи с которыми сестра вашей соседки не сможет добросовестно исполнять свои обязанности, а именно обеспечить сохранность плодородного слоя вашего участка.

Список законов

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: 8 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Источник: http://zk-expert.ru/zemelnye-otnosheniya/ispolzovanie-chuzhix-zemelnyx-uchastkov/pereustupka-prava-arendy-zemli/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.