Односторонний отказ от договора аренды земельного участка

Содержание

Подробная информация о расторжении договора аренды земельного участка

Односторонний отказ от договора аренды земельного участка
Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия. На практике возможны случаи, когда одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Цивилизованное решение — взаимное согласие на разрыв контракта, но не всегда получается решить вопрос положительно с обеих сторон.

Каковы нюансы и особенности расторжения в добровольном порядке и через суд? Рассмотрим в статье различные варианты завершения договора об аренде земли.

Законодательство

Процессы расторжения соглашений, независимо от их типа, регулируются Гражданским и Земельным кодексами. Заключение контракта найма земли завершается по основаниям, предусмотренным гражданской законодательной властью.

Условия, порядок разрыва сделок, касаемых участков земли, обозначены в Земельном кодексе РФ.

В соответствии со статьей 46 причинами заблаговременного завершение отношений выступают:

  • наличие судебного решения — когда владельцем территории является муниципалитет, а арендатором — гражданин;
  • решение одного из участников.

При разбирательстве и принятии окончательного решения суд руководствуется положениями ГК.

Пункт 3 ст. 46 земельного кодекса перечисляет основания, когда прекращение аренды недопустимо. Пункт 6 статьи 46 гласит, что при расторжении договора найма убытки за возведенные на участке строения арендатору не возмещаются.

Статья 610 Гражданского кодекса допускает прекращение арендных отношений в одностороннем порядке. Главное условие — своевременное извещение второй стороны.

По закону на это отводится 3 месяца, но участники вправе установить другой срок. Статья 450 (п. 2) ГК допускает расторжение сделки через суд. Статья 46 (п. 1) ЗК РФ содержит основания прекращения аренды земли по решению собственника участка.

В соответствии с установленными законодательными требованиями в отдельных случаях расторжение соглашения недопустимо. На основании Земельного кодекса нельзя разорвать арендные отношения, если это навредит состоянию участка. Недопустимо расторгать договор в период проведения с/х работ.

Государство и муниципальная власть являются основными владельцами территорий. Они заинтересованы в сдаче участков в наем. Часто возникают обстоятельства, побуждающие к прекращению арендных отношений.

Обозначенные в ГК и ЗК основания для разрыва сделки не окончательные — стороны имеют право дополнить их при подписании договора.

Если сроки контракта не истекли, допускается досрочное расторжение договора:

  • по обоюдному соглашению сторон;
  • через суд по решению одного из участников;
  • изъятие территории для госнужд;
  • по инициативе одной из сторон по основаниям, описанным в соглашении.

Главное основание — окончание срока действия договора. Инициатива расторжения может исходить от арендодателя или нанимателя.

Смерть нанимателя не относится к основаниям прекращения сделки — право найма переходит к наследнику по закону.

В одностороннем порядке по инициативе арендодателя

Во 2 – й части 619 статьи Гражданского кодекса перечислены причины досрочного прекращения договора аренды, исходящие от арендодателя.

К ним относятся:

  • ухудшение имущества при использовании земли;
  • эксплуатация территории с нарушениями;
  • не проведение обязательных работ, предусмотренных договором;
  • нарушение обязательства по уплате за аренду.

При подписании соглашения стороны могут указать и другие основания.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

По решению арендатора

Положения ГК допускают возможность прекращения арендных отношений по решению нанимателя. Причин этому несколько:

  • несоответствие реальному состоянию земли, указанному в соглашении;
  • скрытие владельцем недостатков территории;
  • нарушение сроков передачи земли;
  • препятствие эксплуатации участка.

В договоре могут быть предусмотрены иные причины.

Расторжение по обоюдному согласию

Расторжение соглашения по решению сторон не представляет сложностей. Причины разрыва контракта может не указываться.

Участникам достаточно оформить и добровольно подписать дополнительное соглашение. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В соглашении указываются различные условия, к примеру, нанимателю дается время для выведения имущества из участка, или расторжение произойдет после уплаты определенной суммы. Условия не должны противоречить закону.

Даже если на арендуемом участке наниматель возвел постройки, это не является препятствием к расторжению контракта.

Расторжение по решению суда

Быстрый способ расторгнуть договор найма — односторонний отказ. Но законодательная власть допускает это в исключительных ситуациях. Если обоюдного согласия достичь не удалось, необходимо обратиться в суд.

Основания для разрыва контракта судом:

  • нарушение условий соглашения контрагентом;
  • существенное изменение обстоятельств;
  • прочие основания, предусмотренные договором.

При досрочном прекращении аренды судьей по требованию одного из участников определяются последствия расторжения сделки с учетом честного раздела затрат, понесенных при исполнении соглашения.

Когда судебное решение будет вынесено, наниматель обязуется вернуть землю в изначальном состоянии — в том, в каком брал в аренду. Если арендодателя все устраивает, претензии отсутствуют, оформляется акт приема – передачи.

Если при использовании арендатором качество земли было улучшено, владелец обязан компенсировать расходы на облагораживание территории. Госпошлина за расторжение договора не уплачивается.

Порядок расторжения

Как и любой другой договор, соглашение об аренде ЗУ расторгается по инициативе одной из сторон, по обоюдному согласию или по постановлению суда.

Для расторжения сделки необходимо придерживаться алгоритма:

  1. Составить уведомление для второго участника (при одностороннем разрыве).
  2. Прийти к согласию и заключить соглашение о досрочном расторжении договора найма.
  3. Если согласия не удалось достичь, обратиться в суд.

При прекращении арендных отношений право собственности на участок переходит к прежнему владельцу.

Арендатор имеет право выкупить землю.

Составление и отправка уведомления

Изъявив желание расторгнуть договор найма, одна сторона оповещает вторую в сроки, обозначенные соглашением. Извещение оформляется в письменном виде с указанием причины прекращения сделки.

Рекомендуется направлять его заказным письмом с перечнем вложенных документов и необходимостью подтверждения факта его получения. Ответ от второго участника контракта должен поступить в течение не более 1 месяца.

Варианты исхода событий:

  1. Второй участник согласен с нарушением и обязуется исправить положение в указанный срок. Необходимо получить от него письменный ответ. Если в течение отведенного времени ситуация не будет исправлена, инициатор расторжения вправе обратиться в суд.
  2. Вторая сторона не согласна с нарушением и выдвигает встречные обвинения.
  3. Ответчик согласен с расторжением — оформляется дополнительное соглашение.
  4. Второй участник не отвечает на уведомление — инициатор обращается в суд.

Если партнеры не сумеют прийти к согласию, подготавливается исковое заявление в суд.

  • Скачать бланк искового заявления
  • Скачать образец искового заявления

Досудебное урегулирование

Если сторонам удалось договориться о расторжении без привлечения суда, составляется соглашение.

В документе указывается:

  • что является предметом договора;
  • данные сторон;
  • каковы основания расторжения сделки;
  • каков размер компенсации за причиненный ущерб (при наличии).

Соглашение скрепляется подписями участников.

Если досудебное урегулирование не удалось, стороны обращаются в суд с исковым заявлением. Споры рассматривает районный или арбитражный суд (для юридических лиц и предпринимателей). Иск подается по месту проживания ответчика или расположения участка.

Указываются:

  • название суда;
  • данные сторон;
  • реквизиты договора;
  • ссылка на пункт соглашения, который был нарушен или не выполнен;
  • подтверждение нарушения;
  • удостоверение обстоятельств, которые не помогли урегулировать спор (информация об отправке извещения).

К иску следует приложить договор аренды, квитанцию об оплате пошлины (300 р. для физических лиц и 6 тысяч для юридических). Заявление рассматривают в течение двух месяцев. Решение вступает в силу через 10 дней после вынесения.

Возможные сложности и последствия

Основное последствие — возмещение убытков. Если земля использовалась нанимателем не по назначению, и состояние почвы ухудшилось, необходимо оценить размеры причиненного вреда. По итогам независимой экспертизы арендатор может понести убытки в размере полной стоимости участка.

После расторжения договора законодательством предусмотрены юридические его последствия:

  • арендатор лишается возможности использования территории;
  • арендодатель лишается возможности получения платы за землю.

Если у сторон имеются претензии, незаконченные расчеты, подается новый иск в суд.

Предлагаем посмотреть интересное видео по теме:

Заключение

Таким образом, прекращение найма земельного участка допустимо лишь по закону: по решению участников сделки, по судебному постановлению.

Владелец вправе прекратить арендные отношения, если наниматель не вносит плату, использует территорию не по назначению или ухудшает состояние земли. Какова бы ни была причина расторжения, без согласия второй стороны процедура осуществляется через суд.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/rastorzhenie

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка

Односторонний отказ от договора аренды земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

  1. Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
  2. Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

  1. Нецелевое использование земли арендатором
  2. Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

  • арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
  • арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
  • в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
  • участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

  • состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
  • арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
  • арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

  1. Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
  2. Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
  3. Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
  4. Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

  1. Указываются данные сторон и предмета договора.
  2. Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
  3. Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
  4. Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Источник: https://regioncentr73.ru/23/82/odnostoronnee-rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka/

Право на односторонний отказ и долгосрочная аренда

Односторонний отказ от договора аренды земельного участка

С некоторых пор, особенно после дополнения Гражданского кодекс статьёй 450.1, в судебной практике появился устойчивый уклон в пользу легализации в договорах аренды оговорок о праве досрочного одностороннего отказа.

Подобный подход представляется спорным, в связи с чем ниже приводятся некоторые соображения с контраргументами.

1. Правила применения ст. 450.1 ГК РФ.

В договоры аренды зачастую включают условие, позволяющее арендодателю в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по соответствующему договору, при этом «для приличия» оговариваются мотивы/условия такого отказа: в случае возникновения потребности использования объекта для целей, связанных с его уставной целью, для хозяйственных нужд и т.п.

Следует обратить внимание, что в соответствии с пунктом 4 статьи 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора является не безусловным, поскольку при его реализации, сторона, инициирующая отказ от договора, должна (обязана) действовать разумно и добросовестно.

Можем предположить, что заключая договоры с приведёнными условиями, стороны согласовали содержание соответствующего пункта договора исходя из презумпции добросовестного поведения арендодателя.

То есть арендатор был вправе рассчитывать на то, что арендодатель воспользуется предоставленным ему правом на односторонний отказ от договора только в том случае, когда в силу обстоятельств у него возникнет крайняя необходимость в использовании переданных в аренду помещений.

При этом, у арендатора не должно быть каких-либо обоснованных сомнений в том, что арендодатель испытывает именно крайнюю необходимость в помещениях.

В ином случае, если арендодатель ссылается на указанное условие при отсутствии крайней необходимости, такое условие договора противоречит сущности срочного обязательства, возникшего между сторонами при осуществлении предпринимательской деятельности (определение Верховного Суда РФ от 21 августа 2015 N 310-ЭС15-4004 – имеются специфические обстоятельства, но эта мысль в судебном акте выражена).

Разъясняя применение приведенных выше норм, Верховный Суд РФ в пункте 14 постановления Пленума ВС РФ от 22.11.

2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» указал, что при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

Приведенные разъяснения Пленума направлены на формирование у участников гражданского оборота разумного и добросовестного поведения при установлении, исполнении и прекращении обязательств, в том числе, при одностороннем отказе стороны от договора (определение Верховного Суда РФ от 7 февраля 2019 N 309-ЭС18-8960).

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Исследование вопроса о добросовестности и разумности действий инициатора отказа должно стать основным при рассмотрении вопроса об одностороннем отказе от срочного (долгосрочного) договора аренды.

2.Право произвольного отказа противоречит существу срочного договора аренды.

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ определено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором.

Заключая договор аренды на определённый срок, арендодатель принимает на себя обязанность предоставить арендатору возможность пользоваться имуществом в течение всего установленного срока. Обязанности арендодателя по отношению к арендатору, соответственно, не ограничиваются лишь передачей имущества.

Напротив, арендодатель ещё до передачи имущества обязан заботиться, чтобы не возникло каких-либо препятствий как к передаче имущества, так и последующему использованию имущества.

Более того, на арендодателя возлагается обязанность устранять все те препятствия, которые возникнут в процессе пользования имуществом.

Исходя из конституционного толкования значимости договорного регулирования (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 23.01.2007 № 1-П), необходимо применять адекватные специфическому характеру отношений способы и методы правового воздействия, в том числе учитывать закрепленный в Гражданском кодексе Российской Федерации принцип свободы договора.

Общественные отношения по поводу аренды в качестве обособленного предмета правового регулирования регламентируются в действующем законодательстве в главе 34 ГК РФ, в частности в параграфе 4 указанной главы. С учётом конкретного вида аренды осуществляется дальнейшая нормативная регламентация в действующем законодательстве, то есть имеются специальные нормы закона для различных видов аренды.

Выделяя срочные договоры аренды, а среди последних – долгосрочные, законодатель исчерпывающим образом выделил характерный признак договора – срок. Данное условие позволяет выделить данный подвид договоров среди многих иных договорных конструкций.

Соответственно, иные условия заключённого долгосрочного договора аренды не могут отменять или существенно умалять данный существенный признак договора, поскольку приведут к нарушению воли сторон и законодателя, урегулировавшего конкретный вид договорных отношений.

Следовательно, заключая долгосрочный договор аренды, стороны, будучи свободными в определении предмета, цены, порядка оплаты и срока договора, вместе с тем не вправе изменять императивное регулирование закона о существенном признаке данного договора.

Не допускается также и включение в договор условий, которые позволяют хотя и не прямо, однако содержат юридические возможности аннулировать такой существенный признак как срок.

Включение в договор подобных условий должно квалифицироваться в качестве обхода закона (статья 10 ГК РФ) с признанием ничтожными таких условий и применением соответствующих последствий в форме отказа в защите права стороне, ссылающейся на указанные условия.

Спецификой долгосрочного договора аренды является уверенность и право арендатора использовать переданное в аренду имущество на протяжении всего срока аренды без значительного риска утраты такого имущества.

На практике стороны включают в текст письменного договора условия, смысл которых сводится к тому, что какая-либо из сторон получает право во всякое время отказаться о договора с условием о досрочном уведомлении о своём решении.

Зачастую подобные условия маскируются под различными словесными формулами, в которых такое право увязывается с хозяйственными нуждами, необходимостью исполнения уставных целей и т.п.

В действительности, неконкретизированность и абстрактный характер таких условий позволяет в соответствии с правилами статьи 431 ГК РФ толковать такие условия в качестве предоставляющих право арендодателю немотивированно отказаться от такого договора.

В подобных случаях это приводит к разрушению договорной конструкции срочной аренды и входит в прямое противоречие с норами ГК РФ, устанавливающими границы разделения договорных видов, устанавливая характерные черты каждого из них.

Включение такого условия в текст договора обессмысливает срочный характер договора, внимание к нему законодателя, установившего даже необходимость регистрации таких договоров, вводит в заблуждение оборот и, собственно, участников договора.

Легализация подобных договорных уловок подрывает стабильность гражданского оборота и открывает возможность для злоупотребления стороны в договоре, в зависимости от динамики развития конкретных договорных отношений.

Между тем, подобная цель – в том смысле, в каком цель того или иного заключаемого договора определена в ГК РФ либо выявлена из содержания договора при его истолковании в соответствии с частью второй статьи 431 ГК РФ, – не может рассматриваться как отвечающая требованиям, вытекающим из содержания главы 34 ГК РФ, в том числе параграфа 4 указанной главы. Схожие выводы сделаны в известном постановлении Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 779 и пункта 1 статьи 781 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами общества с ограниченной ответственностью «Агентство корпоративной безопасности» и гражданина В.В. Макеева».

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.

2014 № 16 «О свободе договора и её пределах», норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из её существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило. В пункте 3 приведённого Постановления также указывается на необходимость исследовать «существо законодательного регулирования данного вида договора», а также приводится пример такого исследования: «Например, пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.»

Таким образом, при оценке договорных условий необходимо учитывать существо законодательного регулирования.

В приведённом ВАС РФ примере исследуются вопросы регулирования бессрочного договора аренды и специально предусмотренного в законе права одностороннего отказа, исключение которого исказит регулирование бессрочного договора аренды.

Вместе с тем, законодателем не предусмотрено аналогичное право на односторонний отказ от срочного договора аренды, тем более, долгосрочного договора, поскольку такое право аналогичным образом исказило бы регулирование договора аренды с определённым сроком.

3. Lex specialis derogat lex generalis.

К рассматриваемой ситуации можно применить и принцип приоритета специальных норм относительно общих.

Для порядка можно сослаться на разъяснений постановления Конституционного Суда от 29.06.

2004 № 13-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 7, 15, 107, 234 и 450 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в связи с запросом группы депутатов Государственной Думы»: «в отношении федеральных законов как актов одинаковой юридической силы применяется правило lex posteriori derogat lex priori («последующий закон отменяет действие предыдущего»), означающее, что даже если в последующем законе отсутствует специальное предписание об отмене ранее принятых законоположений, в случае коллизии между ними действует последующий закон; вместе с тем независимо от времени принятия приоритетными признаются нормы того закона, который специально предназначен для регулирования соответствующих отношений».

Таким образом, аргумент о более позднем дополнении ГК нормами ст. 450.1 преодолевается тем, что в случае наличия общей и специальной норм между нормами, принятыми в разное время, приоритетом обладает правило lex specialis derogat lex generalis.

При анализе положений, с одной стороны, норм статьи 450.

1 ГК РФ, предоставляющих право включения условия одностороннего отказа в договор, и с другой стороны, норм статьи 610 ГК РФ, регламентирующих условия заключения срочных договоров аренды, а также право на односторонний отказ исключительно для бессрочных договоров аренды, следует прийти к выводу, что последние являются специальными по отношению к первым. Иными словами, нормы статьи 610 ГК РФ, предусматривающие возможность одностороннего отказа исключительно для бессрочных арендных отношений, и не позволяющие подобное регулирование для срочных договоров аренды, исключают применение общих норм статьи 450.1 ГК РФ.

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Возможно, такое обобщение по теме арендных споров, не теряющих актуальность, окажется полезным для развития дискуссии.

Источник: https://zakon.ru/blog/2020/3/25/pravo_na_odnostoronnij_otkaz_i_dolgosrochnaya_arenda

Порядок и особенности расторжение договора аренды земельного участка

Односторонний отказ от договора аренды земельного участка

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора.

Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем.

Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке

Односторонний отказ от договора аренды земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.