Коммерческий наем жилого помещения это

Содержание

Коммерческий найм жилья – что это такое?

Коммерческий наем жилого помещения это

Самым удобным договором для временного пребывания является коммерческий найм жилого помещения. Что собой представляет подобная разновидность договора, каково его правовое регулирование и существенные условия, а также нюансы заключения, будет изложено в нижеследующей статье.

Какова общая характеристика подобных договоров?

Коммерческим наймом данную разновидность договора называют обычные граждане, это не является юридическим термином. Договор найма жилого помещения – именно таким определением оперирует Гражданский кодекс. Дополнения “коммерческий” там нет.

Исходя из положений цивильного законодательства есть два договора:

  1. пользование социальной недвижимостью (в просторечии – соглашение соцнайма).

    Такой жилой фонд может относиться либо к муниципальной, либо к государственной собственности;

  2. просто договор найма жилого помещения (это и есть рассматриваемый в данной статье коммерческий найм квартиры или иного жилья).

    Найм называется коммерческим не потому, что недвижимый объект будет использоваться для предпринимательской или иной приносящей доход деятельности. Слово «коммерческий» используется как синоним термина «возмездный». То есть жилье всегда передается пользователю за отдельную плату.

Недвижимость по обеим разновидностям договора передается его собственником только для владения и пользования другим лицам (право распоряжения недвижимым объектом по данному соглашению не передается и остается у хозяина помещения).

ВНИМАНИЕ !!! Договор о найме может быть заключен только с гражданином, но не с организацией. Если необходимо совершить договор с юридическим лицом, то это уже будет аренда, а не коммерческий найм. Соответственно, правовое регулирование будет осуществляться не 35, а параграфом 4 34 главы ГК.

Но и при найме, и при аренде недвижимого объекта юридическим лицом оно может использоваться только с одной целью: для проживания в нем людей. Организация в таком объекте недвижимости какого-либо производства строго запрещена. То же правило касается и иных видов предпринимательского использования подобных помещений.

Отчуждение недвижимого объекта по любому основанию никоим образом не может автоматически прекратить соглашение о найме. Просто права и обязанности наймодателя переходят к новому собственнику. Соглашение не может произвольно меняться наймодателем. Все изменения должны оговариваться с нанимателем.

Какой недвижимый объект может предоставляться по рассматриваемому договору?

По договору возмездного найма предоставляется только помещение, предназначенное в качестве жилья. Причем не обязательно речь идет о квартире целиком. Сдавать внаем можно и отдельное помещение в квартире. Тут уже вступает в силу другое условие статьи 673 Гражданского кодекса РФ – об изолированности сдаваемого внаем помещения.

То есть, такой объекта (часть объекта) ограничивается стенами (иными строительными конструкциями), предусматривающими определенную изоляцию. Она должна иметь проход к общему имуществу многоквартирного дома (либо самой квартиры, если речь идет о найме одной комнаты).

В отношении сдаваемого внаем отдельного дома закрепляется требование о наличии отдельного входа с улицы.

Также должна быть подтверждена годность данного объекта недвижимости для бессрочного проживания людей. Пригодность подтверждается соответствующими документами. Все строительные стандарты и нормы санитарии должны быть соблюдены в наемной квартире или доме.

В какой форме может быть совершено соглашение о найме жилой недвижимости?

Гражданский кодекс для рассматриваемой категории соглашений предусматривает простую письменную форму. Но если пользование помещением предстоит долгосрочное (от одного года и более), то договор должен быть поставлен на учет в Регистрационной палате. Это правило было введено в 2014 году, до этого подобная регистрация не предусматривалась.

Обязательного нотариального удостоверения передача жилья по найму не требует.

Многие сдающие квартиру внаем граждане вообще не заключают договор даже в простой письменной форме. Считается, что так проще уйти от налогов, так как нет никакого документа, подтверждающего сдачу жилья. Однако опытные юристы советуют все же заключать письменный договор, где прописывать все существенные условия пользования помещение, внесения платы, причин расторжения и тому подобного.

Какие обязательства возложены на владельца сдаваемого объекта недвижимости?

  1. Он обязан предоставить квартиранту доступ в помещение, оговоренное в соглашении. Передаваемый объект недвижимости должен обладать таким качеством, как пригодность для проживания в них людей.

    То есть оно не должно противоречить Положению о признании жилья непригодным для проживания. Это Положение было утверждено соответствующим правительственным постановлением No 47 от 28 января 2006 года.

  2. Хоть недвижимость передана по договору найма, но обязанность по надлежащей ее эксплуатации все равно лежит на наймодателе.

ВАЖНО !!! В связи с этим необходимо обеспечить надлежащее предоставление услуг жилищно-коммунального хозяйства проживающему.

Пользующийся жилым помещением либо самостоятельно оплачивает предоставленные услуги коммунального хозяйства, либо отдает соответствующую сумму наймодателю.

  1. Для того, чтобы наниматель не был лишен жилищно-коммунальных услуг, наймодатель обязан осуществлять ремонт коммуникаций и прочего общего имущества, обеспечивающего нормальное проживание в этой квартире.
  2. Полный ремонт сданного внаем недвижимого объекта всегда производит его владелец. Перевод этой обязанности на нанимателя допустим в соответствии с законодательством, но только если подобное предусмотрено заключенным договором. Вместе с тем, если сдающий внаем квартиру задумал существенную ее перепланировку, то он должен испросить согласия нанимателя на данные действия. Но только если при перепланировке будут затронуты интересы нанимателя в отношении пользования недвижимым объектом. Например, снос стены между кухней и смежной комнатой. Ведь в таком случае количество изолированных комнат изменится, что может доставить существенные неудобства квартирантам.
  3. Если хозяин жилого помещения желает поднять плату, то он обязан согласовать это с нанимателем. Желательно заключить об этом соглашение, которое будет являться дополнением к базовому договору найма.
  4. При совершении договора на продолжительный срок (от 1 года до 5 лет), наймодатель обязан соблюсти приоритетное право нанимателя на перезаключение соглашения. Для этого необходимо письменно уведомить квартиросъемщика о желании перезаключить с ним договор в течение 90 суток. Если же наймодатель передумал предоставлять свое жилое помещение внаем, он также за три месяца уведомляет об этом квартирантов, чтобы они успели найти новое жилье. Стоит обратить внимание собственников сдаваемой недвижимости на то, что после истечения срока договора они не смогут в течение года сдать это жилье новым квартирантам. Иначе это будет прямым нарушением прав прежних жильцов.
  5. При желании посетить сдаваемую квартиру, собственник должен предупредить об этом нанимателя не менее чем за сутки.

В содержании вышеназванного договора указывают:

  1. Город и дату совершения договора.
  2. Персональные данные сторон соглашения.
  3. Все особенности недвижимости как объекта сделки.
  4. Период, на который помещение предоставляется, а также порядок его пролонгации.

  5. Перечень лиц, делящих жилплощадь с нанимателем.
  6. Подробное перечисление правомочий и обязательств сторон. Формулировать их нужно максимально точно.
  7. Порядок расчетов по договору.
  8. Ответственность сторон.

Приемо-передаточный акт является важнейшим дополнением к соглашению.

Главный квартиросъемщик и иные жильцы выполняют следующие обязанности:

  1. Соблюдение целевого назначения помещения предусматривает как одна из важнейших обязанностей квартиросъемщика.

    Организовать на данной жилплощади какое-либо производство, офис или прочее невозможно даже при согласии хозяина помещения, так как в этом случае необходимо заключение иной разновидности соглашения

  2. Нести ответственность не только за себя, но и за действия своих родственников и прочих жильцов.

    Гражданским кодексом предусматривается перевод единоличной ответственности нанимателя в общую с другими жильцами квартиры. В таком случае граждане, с ним проживающие, становятся сонанимателями. Для этого требуется заключение соглашения об этом между нанимателем и его “сожителями”. Владелец непременно должен быть извещен о таком разделении ответственности.

  3. Соблюдение санитарных и иных норм по надлежащей эксплуатации недвижимости. Например, в большинстве случаев наниматели не вправе без согласия владельца квартиры завести домашних животных, так как это может существенно ухудшить состояние жилого помещения.
  4. Обеспечивать сохранность предоставленного жилья.

  5. Обязанность проведения разнообразного мелкого ремонта закреплена за квартирантами.

ВНИМАНИЕ !!! При этом, перепланировка и работы по реконструкции помещения по собственной инициативе категорически запрещены. На это нужно согласие владельца объекта недвижимости, причем данное в письменном виде. Письменная форма такого соглашения послужит некоей гарантией отсутствия претензий со стороны наймодателя.

Сюда относится и установка сплит-систем, оконных кондиционеров, а также проведение интернета, если требуется прокладка кабеля. На все эти действия потребуется согласие лица, сдающего жилое помещение. Не все квартиранты в состоянии произвести даже текущий ремонт. Поэтому в договор о найме возможно включение пункта о переводе этой обязанности на собственника помещения.

  1. Внесение оплаты за использование съемного жилья является ведущим обязательством нанимателя.

ВАЖНО !!! Максимальный размер таких взносов по рассматриваемому соглашению законодательством не зафиксирован (в отличие от соцнайма). Поэтому собственник устанавливает стоимость пользования принадлежащей ему недвижимостью по своему усмотрению.

Но увеличить ее, только руководствуясь собственными пожеланиями, наймодатель не может. Как зафиксировано положениями жилищного права, плату вносят раз в месяц. В исключительных случаях определяется иная схема, например, сразу за год или полгода. В таком случае, при несвоевременном прекращении договора плата будет возвращена.

Также, по общему правилу, квартиранты самостоятельно уплачивают взносы за ЖКУ. Однако, при включении определенных положений в текст договора, можно изменить существующую схему уплаты.

  1. Вселение родственников и прочих важных для нанимателя лиц всегда потребует ожидания одобрения хозяина сдаваемого помещения. Если вместе с квартиросъемщиком уже кто-то проживает, то законодательно закреплена обязательность получения и их положительного ответа. Вселение детей нанимателя, еще не достигших 18-летнего возраста, такого согласия не требует. Соблюдение норм жилплощади обязательно для совершеннолетних. Вселение детей, не достигших совершеннолетнего возраста возможно и без соблюдения вышеуказанной нормы.
  1. Если квартиросъемщику вдруг потребовалось вселить временных жильцов, то он не вправе этого делать без согласия хозяина недвижимости. Вселение жильцов на время (даже несовершеннолетних) может быть однозначно запрещено собственником. При этом, даже если хозяин квартиры разрешит проживание подобных лиц, нанимателю запрещено взимать с них плату за пребывание. Нельзя будет вселить временных проживающих, если это не будет соответствовать нормам о площади для проживания в пересчете на одного человека. Шесть месяцев – это максимальный срок пребывания таких поселенцев в сдаваемой квартире.

ВАЖНО !!! В любой момент наймодатель может заявить требование об их выселении. Временным жильцам будет дан срок не более недели на поиск нового места пребывания

  1. Возместить весь причиненный по его вине материальный ущерб.

В связи с какими обстоятельствами становится возможным расторжение рассматриваемого соглашения?

Законодательством за квартирантом закреплена возможность в любой момент прервать действие договора. Соответственно, возникает обязательство уведомить хозяина помещения не менее чем за девяносто суток до прекращения. Аналогичный же срок оповещения предусмотрен и для желающего прекратить действие соглашения собственника квартиры. Это добровольный порядок прекращения соглашения о найме.

Но есть еще и судебный порядок.

Хозяин сдаваемой жилплощади правомочен обратиться за судебной защитой, если наниматель отказывается платить за квартиру. Срок такой неуплаты должен быть не менее 6 месяцев. Предварительно необходимо попытаться решить вопрос путем направления претензии, обязательно в письменном виде. Если снимающий жилье никак на нее не прореагировал, то только тогда можно обращаться за судебной защитой.

Если договор имеет период действия не более, чем 1 год, то достаточно будет двукратного невнесения выплат. Предупреждение перед подачей иска также обязательно.

Утрата недвижимым объектом такого качества, как соответствие критериям годности для проживания людей, является основанием для судебного прекращения найма. Хотя на практике соглашение о найме прекращается в добровольном порядке.

При несоблюдении требования о целевом использовании помещения (т.е. для проживания) можно также реализовать право на судебную защиту. Но предварительно потребовав в письменном виде от нанимателя прекращения таких действий.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshcheniya

Коммерческий найм жилого помещения по ЖК РФ: что это такое, с правом выкупа

Коммерческий наем жилого помещения это

Коммерческий найм, или аренда, представляет собой пользование недвижимостью на платной основе. В то же время такой вид сделки не считается бизнесом.

Понятие коммерческий найм

На законодательном уровне нет чётких требований и норм, которым должен соответствовать договор найма. Участники в большинстве случаев используют при оформлении контракта Гражданский Кодекс Российской Федерации.

Коммерческий найм — это предоставление недвижимости лицам для их временного пребывания в ней исключительно на платной основе. Об этом гласит статья номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Давайте разберём нюансы такого рода сделки:

  1. Предоставлять жильё во временное пользование может как его владелец, так и его доверительное лицо.
  2. Снимать помещения здесь могут только обычные граждане (физические лица). Для юридических лиц предусмотрен контракт аренды.
  3. Квартиросъёмщик должен использовать предоставленную жилплощадь только для проживания. Запрещается использовать её для ведения бизнеса.

Временные жильцы не имеют права распоряжаться предоставленной недвижимостью: продавать, сдавать в найм другим лицам, производить обмен. Таким правом наделён исключительно собственник квартиры.

Если участники решают оформить контракт, то они должны опираться в этом случае на Гражданский Кодекс Российской Федерации. Давайте разберём, какие условия существуют для недвижимости, временно передаваемой в пользование другим участникам:

  1. Жилая площадь должна быть обособленной, то есть иметь стены, перегородки и отдельный вход в неё.
  2. Недвижимость должна соответствовать всем требованиям и нормам СанПиНа, быть безрамной для жизни людей.
  3. По контракту найма во временное пользование может быть передана какая-либо часть имущества, например, только комната.

В договоре также необходимо отметить пункты под названием «существенные условия сделки»:

  • Название объекта, который будет передан в найм.
  • Период действия контракта. В статье номер 683 сообщается, что максимальный срок действия такого договора — пять лет. Если стороны не указали в нём длительность действия, то по умолчанию он будет приравнен к пяти годам.
  • Размер ежемесячных платежей за пользование квартирой. Коммунальные платежи и прочие услуги оплачиваются отдельно, сумма будет зависеть напрямую от количества потребляемых ресурсов квартиросъёмщиком и членами его семьи.
  • Список людей, которые будут проживать с квартиросъёмщиком. Детей в этом случае указывать необязательно.
  • Список имущества, находящегося в квартире на момент её передачи другим лицам.
  • Другие важные условия, которые предварительно должны согласовать участники контракта.

Договор должен быть оформлен в письменном виде, подписан обеими сторонами. Заверять у нотариуса такую сделку необязательно. Если вы сдаёте помещение на срок более одного года, то контракт должен быть официально зарегистрирован в Росреестре.

Собственнику важно понимать, что в период действия контракта он не имеет права распоряжаться своим имуществом: продавать, производить обмен, сдавать ещё кому-либо. Такие ограничения считаются обременением. Если сдавать квартиру хозяин собирается на срок менее года, то договор регистрировать не нужно.

Перечень документов для заключения договора контракта:

  • Паспорта всех участников сделки, а для детей до 14 лет необходимо предоставить их свидетельства о рождении.
  • Документ, подтверждающий право собственности на жильё.
  • Сам контракт коммерческого найма и передаточный акт.

Если договор будет регистрироваться в Росреестре, то необходимо будет оплатить государственную пошлину.

Скачать образец коммерческого контракта жилого фонда можно по этой ссылке

Как пользоваться недвижимостью?

Люди, временно проживающие в съёмной квартире, должны следовать всем условиям контракта, а также соблюдать нормы, установленные жилищным законодательством.

Если граждане нарушают правила и нормы, то контракт может быть расторгнут раньше, чем он закончит своё действие, а они принудительно выселяются из жилья.

Главные обязанности квартиросъёмщиков, установленные в Гражданском Кодексе Российской Федерации:

  1. Объект съёма должен использоваться исключительно для проживания граждан. Другие действия запрещены.
  2. Бережно относиться к имуществу, находящемуся в квартире, оно должно иметь достойный вид.
  3. Вовремя вносить ежемесячные платежи за пользование жилой площадью.

Любые ремонтные и строительные работы должны быть заранее согласованы с хозяином недвижимости. Без его ведома такая деятельность недопустима. Так как при оформлении контракта указывается вся информация о будущих жильцах квартиры, то они имеют полное право сделать временную регистрацию в ней.

Делать это необходимо в Федеральной Миграционной Службе. Регистрироваться нужно в обязательном порядке, это закономерные требования службы.

Если этого не сделать, то лицам, временно проживающим в квартире, и его собственнику грозит административная ответственность. Для того чтобы зарегистрироваться, нужно принести подлинник договора найма.

Регистрация будет сделана на весь срок действия контракта.

В случае если оба участника добросовестно выполняют условия договора и у них не имеется взаимных претензий, то сделка прекращается после истечения срока действия контракта. Квартиросъёмщик может также продлить контракт, если собственник недвижимости не нашёл других нанимателей, которые полностью бы его устраивали.

Коммерческие отношения могут быть прекращены досрочно, на тех условиях, которые прописаны в Гражданском Кодексе Российской Федерации.

Это важно знать:  Особенности договора посуточной аренды квартиры

Статья номер 687 Гражданского Кодекса Российской Федерации регламентирует правила прекращения сделки.

Если контракт расторгается в одностороннем порядке, то квартиросъёмщик не должен сообщать о причинах, которые этому способствовали. Ему нужно сообщить об этом владельцу жилья за три месяца до выезда из него.

Если собственник решает досрочно прекратить коммерческие отношения, то он должен обосновать такие действия:

  • Предоставить квартиросъёмщику документ о просрочке ежемесячных взносов за жильё на протяжении полугода. Если квартира сдаётся на короткий срок, то достаточно всего двух месяцев просрочки.
  • Нанесён серьёзный материальный ущерб имуществу и самой квартире.

Все вышеперечисленные пункты служат веским поводом для выселения недобросовестных жильцов. Если они не покинули помещение в оговорённый срок, то выселить их можно по решению суда.

Нюансы выселения лиц по решению судебного учреждения:

  • Судебные органы имеют полное право дать квартиросъёмщику период (не более одного года) для того, чтобы он устранил нарушения, которые способствовали его выселению (полностью погасить задолженность перед собственником или провести ремонтные работы за свой счёт).
  • Если в течение указанного срока квартиросъёмщик не выполнил требования суда, то в этом случае он безоговорочно будет выселен из квартиры.
  • Если судебное учреждение принесло решение выселить недобросовестного жильца, то по его просьбе ему может быть предоставлена отсрочка. В течение действия отсрочки он должен найти себе новую жилую площадь и полностью освободить предыдущую квартиру.

Чтобы доказать факт порчи имущества, находящегося в квартире, собственнику важно принести доказательства. Здесь будет необходим акт приёма-передачи объекта, так как в нём точно указано первоначальное состояние имущества и квартиры в целом.

Если имуществу владельца жилья нанесён серьёзный ущерб, то он должен предоставить в суд два документа: передаточный акт, в котором указано первоначальное состояние недвижимости и всех её предметов, и акт о текущем состоянии своего жилья. Составлять такой документ может сам собственник совместно с квартиросъёмщиком, либо с привлечением уполномоченных лиц жилищного контроля и надзора.

В законе не описываются степени повреждения объекта недвижимости и его имущества, которые бы служили главной причиной для выселения жильцов. Каждый случай судебным учреждением рассматривается персонально с учётом доказывающих фактов.

Если в самом начале судебного разбирательства квартиросъёмщик устраняет все причины, служившие поводом для принудительного выселения, то исковое заявление аннулируется.

Условия, служащие для досрочного прерывания коммерческих отношений обеими сторонами:

  • Обнаружились основания, в связи с которыми недвижимость больше не может использоваться для постоянного проживания в ней.
  • Жильё перешло в статус аварийного фонда.
  • Другие причины, указанные в Жилищном Кодексе Российской Федерации.

Важно! Вышеперечисленные пункты вовсе не обязательно должны нарушаться одним из участников сделки.

Здесь причинами для ухудшения жилищных условий может стать стихийное бедствие, аварийные или форс-мажорные ситуации, неадекватные действия соседей по квартире и прочее.

Во всех этих случаях один участник имеет полное право расторгнуть договор. Если вторая сторона не даёт на это своё согласие, то конфликт будет решаться в судебном порядке.

Алгоритм расторжения коммерческой сделки:

  • Квартиросъёмщик и его члены семьи должны освободить жилую площадь в течение того периода, который указало судебное учреждение.
  • Когда собственник обращается в судебное учреждение, одновременно с этим Федеральная Миграционная Служба отменяет регистрацию всех лиц, проживающих в квартире.
  • Квартиросъёмщик обязан рассчитаться с владельцем недвижимости по всем платежам: за съём жилья, по коммунальным платежам.

В случае досрочного прекращения коммерческих отношений квартиросъёмщик должен вернуть объект недвижимости её собственнику. Здесь нужно составить акт приёма-передачи жилплощади в двух экземплярах, в котором будет отражено актуальное её состояние и состояние имущества.

Если же временные жильцы выселяются по решению суда, то передаточный акт о состоянии недвижимого имущества составляется судебными приставами. А также квартиросъёмщик обязан оплатить материальный ущерб во время пользования квартирой.

Ознакомиться со статьёй номер 683 Гражданского Кодекса Российской Федерации можно по ссылке здесь

Ознакомиться со статьёй номер 671 Гражданского Кодекса Российской Федерации можно по этой ссылке

Самостоятельно изучить информацию в статье номер 674 можно по этой ссылке

Следующая

Источник: https://fms21.ru/arenda/osobennosti-kommercheskogo-najma-zhilya.html

Что такое коммерческий найм жилого помещения

Коммерческий наем жилого помещения это

Коммерческий найм жилого помещения – это одна из разновидностей передачи объекта недвижимости физическому лицу на определенное время. Особенности такого найма отражены в Гражданском и Жилищном кодексах РФ. Участники фиксируют свои отношения в письменном формате. При этом местная администрация предоставляет физическому лицу возможность проживать в квартире за определенную плату.

Коммерческий и социальный найм: основные различия

Особенности коммерческого найма прописаны в договоре, который добровольно составляют участники сделки. Социальный найм подразумевает бесплатное распределение жилья между лицами, принадлежащими к категории нуждающихся в улучшении условий проживания.

Для того, чтобы оформить договор о коммерческом найме недвижимости, не требуется каких-либо постановлений управляющих органов. При социальном найме гражданам выделяется жилье из муниципальной собственности. Существенная разница в том, что коммерческий найм подразумевает получение финансовых средств за проживание с физического лица помимо обязательных коммунальных платежей.

Жилой объект недвижимости может принадлежать при этом частному лицу или организации. Нанимателями могут быть исключительно физические лица.

Жилье, находящее в собственности у государства или муниципалитета, переходит во временное пользование в соответствии с нормами ст. 672 ГК РФ и положениями жилищного законодательства.

В большинстве случаев подобная форма найма доступна для отдельных специалистов – врачей или учителей. Целью является привлечение их на работу в отдельные регионы страны.

Как оформить договор о коммерческом найме?

Это соглашение двустороннее, стороны именуются как наниматель и наймодатель. Наймодателями могут считаться:

  • юридические лица – компании, индивидуальные предприниматели;
  • муниципалитет;
  • частные лица;
  • государство в лице полномочного представителя (организации).

Подобное соглашение необходимо составить в письменном виде, у нотариуса его заверять необязательно. В договоре указывается такая информация:

  • предметом соглашения становится конкретный объект жилой недвижимости, переходящий в пользование на временной основе;
  • величина и регулярность платежей, которые должен вносить наниматель. Коммунальные платежи в эту сумму не входят, а оплачиваются отдельно в соответствии с количеством потребляемых ресурсов;
  • период действия соглашения. Согласно ст. 682 ГК РФ он не может быть более 5 лет. Если точный срок в договоре не прописан, то документ считается действительным в течение 5 лет;
  • перечень имущества, которое имеется на территории жилого помещения;
  • список граждан, проживающих в указанной квартире совместно с нанимателем. Проживание и регистрация детей младше 18 лет предусмотрена законодательством;
  • возможные варианты прекращения отношений сторон (по соглашению или в судебном порядке);
  • порядок действий в случае возникновения форс-мажорных ситуаций;
  • возможность последующего выкупа жилья и условия, которые необходимо для этого выполнить;
  • прочие условия по обслуживанию жилого объекта.

Договор должен включать подробные реквизиты обеих сторон и быть скреплен их подписями. Юридические лица ставят печать.

Основные обязательства и права нанимателя

По нормам закона у нанимателя на основании договоренности возникают следующие обязанности:

  • сохранять жилое помещение в первоначальном состоянии, обеспечить его сохранность и целостность всего имущества, имеющегося в нем;
  • пользоваться жилплощадью только по прямому назначению;
  • производить необходимые ремонтные работы, если иное не зафиксировано в договоре найма;
  • вовремя оплачивать коммунальные услуги и вносить фиксированную договором плату. Величина последней суммы фиксируется в тексте соглашения.

Физическое лицо, получившее в найм квартиру, наделено такими правомочиями:

  • с разрешения собственника и лиц, с которыми он проживает совместно, временно разрешать проживание в квартире третьим лицам без внесения ими какой-либо платы. Срок их нахождения на территории жилплощади не должен быть более полугода;
  • с разрешения собственника и прочих жильцов позволять другим лицам проживать на постоянной основе. Для вселения детей до 18 лет дополнительного согласия не понадобится. При этом необходимо, чтобы условия по норме площади жилого помещения из расчета на одного жильца, установленные законом, соблюдались;
  • вносить изменения в конструкцию квартиры с разрешения наймодателя;
  • заключать договор о поднайме предоставленного ему помещения с разрешения владельца. Срок этого соглашения не должен быть больше периода действия первичного договора. Ответственным лицом перед собственником жилья остается наниматель.

Все вышеупомянутые сведения необходимо подробно прописать в договоре о найме жилого объекта.

О чем необходимо помнить владельцу жилья?

Наймодатель должен:

  • обеспечивать капитальный ремонт сдаваемого помещения, если в документе подобная ответственность не передана другой стороне;
  • подготовить помещение, создать приемлемые условия для проживания;
  • за отдельную плату предоставлять новому пользователю жилым объектом необходимые коммунальные услуги;
  • гарантировать капитальные ремонтные работы жилого дома, в котором сдается в наем квартира.

Среди ключевых полномочий отмечают такие: право требования от жильца оплаты за проживание в установленный договором срок, внесения прочих обязательных платежей, проведения некоторых ремонтных работ, если подобный момент зафиксирован в соглашении.

Что требуется для подписания соглашения?

Среди обязательных бумаг выделяют:

  • удостоверения личности обоих участников. При необходимости потребуются документы на несовершеннолетних детей;
  • сам текст договора;
  • документы, подтверждающие право собственности на недвижимость.

После подписания документа о коммерческом найме появляется обременение права собственности. Его необходимо зарегистрировать в Росреестре. Это правило действительно для сделок, заключаемых на 1 год и более. Для регистрации понадобится оплатить пошлинный сбор.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Особенности коммерческого найма

Съем квартиры с правом выкупа позволяет нанимателю получить ее в собственность, а вторая сторона сможет продать жилплощадь по выгодной цене. Нет гарантии, что продажа будет проведена, но в документе о найме подобное условие упоминается. Для жильцов – это наиболее приемлемый вариант приобрести квартиру, в которой они прожили продолжительный период времени.

На выкуп необходимо получить разрешение владельца жилплощади. Нет точных оснований для запрета или необходимости выкупа такого помещения.

Для разрешения на выкуп недвижимости должны быть составлены установленные законодательством административные акты и положения. Вся необходимая информация включается в договор отдельным пунктом. В ст.

606 ГК РФ обозначено, что выкуп влечет возможность оформления собственности нанимателю через приватизацию.

Договор на возмездной основе составляют только в отношении жилых недвижимых объектов.

Передавать в наем жилую площадь может исключительно ее собственник или его представитель, имеющий нотариально заверенную доверенность.

Если собственниками являются несколько лиц, потребуется письменное разрешение каждого владельца. Муниципалитет может сдавать жилье, входящее в категорию фонда жилья коммерческого пользования.

Расторжение соглашения

Случаи, когда договор можно расторгнуть, зафиксированы в ст. 687 ГК РФ. Если наниматель желает прекратить действие договора, ему необходимо поставить в известность собственника за 3 месяца до прекращения сделки. Владелец жилья вправе требовать расторжения при следующих обстоятельствах:

  • вторая сторона нанесла имущественный вред имуществу собственника;
  • обязательная плата не перечислялась более полугода. При краткосрочном соглашении этот срок сокращается до 2 месяцев.

При подобных обстоятельствах владелец вправе выселить жильцов. Предупредить о своем решении он обязан за 3 месяца. Если добровольно покидать квартиру они не желают, то вопрос придется решать в суде. Судебная практика показывает, что возможны такие варианты решения проблемы:

  • суд может установить для ответчика срок, который не должен быть более 1 года, для ликвидации нарушений, ставших основанием для досрочного выселения – ремонт жилплощади, погашение долгов по платежам;
  • если по истечении указанного срока ситуация не изменится, то повторное обращение собственника повлечет за собой принудительное выселение;
  • наниматель может заявить ходатайство об отсрочке выселения для поиска нового жилья.

Отсутствие обязательных выплат или причинение имущественного вреда необходимо будет доказать, приложив соответствующие бумаги.

Договор можно досрочно расторгнуть, если помещение признано аварийным по причинам, не зависящим от нанимателя.

При прекращении действия соглашения жильцы должны вернуть собственнику его имущество, перечисленное в акте приема-передачи. Следует соблюдать такую последовательность действий:

  • наниматель и прочие лица, с которыми он проживает, обязаны освободить жилплощадь в срок, указанный в судебном постановлении;
  • при обращении владельца ФМС прекращает регистрацию жильцов по адресу помещения;
  • на нанимателя накладывается обязательство погасить всю имеющуюся задолженность перед собственником.

Если выселение происходит по постановлению суда, наниматель обязан оплатить все расходы на ремонтные работы, связанные с имущественным вредом, который он нанес собственнику.

Источник: https://pravbaza.ru/arenda-nedvizhimosti/chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshheniya

Что такое коммерческий найм жилого помещения?

Коммерческий наем жилого помещения это

Многие граждане не знают, что такое коммерческий найм жилого помещения. Этот способ состоит в предоставлении объекта недвижимости для проживания на краткосрочный период. Суть варианта – в установлении возмездного характера арендных отношений.

Суть коммерческого найма

В российском законодательстве нет отдельных норм, которые регулируют порядок сдачи жилья в качестве объекта коммерческого найма. В сфере аренды жилых помещений применяются правила главы 35 российского Гражданского кодекса.

В статье 671 ГК РФ указано, что найм – это предоставление квартиросъемщику и его семье объекта недвижимости для проживания. У договоров аренды помещений есть ряд особенностей:

  • наймодатель – законный собственник жилье или уполномоченный представитель;
  • наниматель – гражданин. Организации, независимо от формы владения, могут снимать помещения только по договору аренды;
  • целевое назначение заключение договора найма – использование объекта недвижимости для проживания физических лиц. Снимать жилые помещения для занятия коммерческой деятельностью нельзя.

Право владения объектом недвижимости представляет владельцу большой перечень полномочий в сфере распоряжения жильем. Полномочия нанимателей по распоряжению квартирой минимальные.

Если в договоре не прописана возможность сдачи жилья в поднайм, квартиросъемщик вправе проживать в помещении только сам с членами семьи.

Заключение договора найма жилья

Договор найма жилого помещения должен быть оформлен с соблюдением базовых требований, закрепленных в российском гражданском законодательстве. Основное требование – передача квартиросъемщику только объекты, включенные в допустимый перечень.

По нормам статьи 673 Гражданского кодекса, арендуемая квартира должна отвечать ряду требований:

  • изолированность. Помещение, в котором будет проживать квартиросъемщик, должно быть отделено от остальных частей дома или квартиры конструкциями строительного типа, иметь отдельный выход к общедомовому имуществу или на улицу;
  • пригодность для проживания. Квартира должна соответствовать стандартам и правилам жилищного законодательства;
  • возможность сдачи объекта или его части (например, комнаты).

Независимо от того сдается квартиросъемщику весь объект или его часть, он вправе пользоваться всеми остальными общими помещениями (ванна, туалет, кухня, балкон и т.д.). Объектом найма коммерческого типа могут быть следующие помещения: дом частного типа, квартира, часть дома (квартиры).

Условия договора найма жилого помещения

В процессе заключения арендного договора стороны должны согласовать существенные условия соглашения и дополнительные пункты (по желанию):

  1. Предмет договора – передача в пользование на определенное время конкретного объекта недвижимости.
  2. Период действия договора – максимальный срок, в течение которого арендатор сможет пользоваться квартирой для проживания. По правилам статьи 683 Гражданского кодекса, сдавать жилье можно максимум на пять лет. Если в договоре срок не прописан, ориентиром является этот период.
  3. Размер арендных платежей, который определяется сторонами самостоятельно. В договоре также необходимо прописать, входят коммунальные платежи в стоимость аренды, или будут рассчитываться самостоятельно.
  4. Перечень граждан, которые вправе проживать в данном помещении в течение всего периода действия договора. Наниматель вправе без разрешения собственника квартиры вселять только несовершеннолетних. Вселение остальных граждан допускается только по согласованию с хозяином жилья. При этом указанные лица должны быть включены в перечень жильцов в договоре.
  5. Перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю.
  6. Прочие условия по согласованию между сторонами (например, сроки и порядок проведения ткущего и капитального ремонта).

Требования к договору аренды недвижимости

Чтобы договор найма жилья имел юридическую силу, должны быть соблюдены следующие требования:

  • обязательная письменная форма арендного соглашения;
  • проведение государственной регистрации заключенного договора (если срок договора превышает одиннадцать месяцев);
  • наличие документов, сопровождающие подписание договора (паспорта сторон, документы о браке и рождении детей, документы правоустанавливающего типа на жилое помещение, акт приема-передачи объекта недвижимости, опись имущества).

Если договор аренды подлежит государственной регистрации, также необходимо приложить квитанцию об уплате государственной пошлины.

Порядок пользования жилым помещением

Законодательство четко определяет правила пользования собственными и находящимися в найме жилыми помещениями. Нарушение этих правил влечет за собой возможность досрочного расторжения или применения различных санкций, включая выселение в принудительном порядке.

Обязанности квартиросъемщика включают следующие пункты:

  1. Использовать квартиру только для проживания людей.
  2. Обеспечивать нормальное состояние имущества, переданного по договору найма.
  3. Своевременно вносить арендные платежи.
  4. Исполнять иные условия соглашения, прописанные в договоре.
  5. Не проводить без письменного согласия собственника работы строительного типа, перепланировку, переустройство жилого помещения.
  6. Не заселять в квартиру посторонних лиц без санкции наймодателя.
  7. Не заключать договоры поднайма, если это не разрешено условиями арендного договора.
  8. Зарегистрироваться по месту проживания в течение пяти дней с момента заключения договора (или заселения). Не соблюдение этого требования влечет за собой привлечение к ответственности по нормам административного законодательства.

При надлежащем исполнении сторонами обязательств по договору, сделка расторгается только по окончании срока действия. После этого наймодатель имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок.

Отказать ему собственник может только в том случае, если не планирует сдавать помещение в ближайшие одиннадцать месяцев. Если арендодатель отказал жильцу в продлении договора, но заключил соглашение с другим лицом, наниматель вправе потребовать в принудительном порядке расторжения нового договора и заключения арендного соглашения с ним.

Расторжение арендного договора

Коммерческий договор найма расторгаться по правилам статьи 687 Гражданского кодекса. По обоюдному согласию стороны вправе досрочно расторгнуть договор в любой момент. Если одна из сторон выразила желание в одностороннем порядке отменить сделку, она обязана в письменной форме уведомить контрагента за девяносто дней.

В принудительном порядке договор расторгается по следующим причинам:

  • невнесение арендной платы за жилье в течение шестимесячного периода (если договор найма краткосрочен, достаточно двухмесячного срока неоплаты);
  • разрушение или порча жилья – объекта договора найма;
  • несоблюдение норм проживания в квартирах многоквартирного жилого дома (постоянные жалобы соседей).

При добровольном отказе жильца от выселения при нарушении какого-либо из пунктов договора, наймодатель вправе обратиться в суд с иском о принудительном выселении жильца.

Договор коммерческого найма – наиболее распространенные сделки с недвижимость в последнее время. Важное условие нормальных правоотношений – соблюдение условий договора найма.

Уважаемые читатели!

Статья описывает типовые ситуации, но каждый случай уникальный.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – задайте вопрос юристу через форму (внизу), либо через онлайн-чат или закажите обратный звонок через форму онлайн-консультанта и дежурный юрист сам перезвонит вам.

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://pravoved365.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/chto-takoe-kommercheskij-najm-zhilogo-pomeshhenija

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.