Как расторгнуть договор с арендатором раньше срока

Содержание

Как правильно досрочно прекратить договор аренды помещения и не остаться должником? Разберемся в деталях

Как расторгнуть договор с арендатором раньше срока

Доброго времени суток, мои дорогие читатели, подписчики и все, мимо проходившие, на мой канал случайно заглянувшие.

Эта статья, скорее будет интересна для представителей юридических лиц, нежели для простых граждан. Но все же информация, которой я хочу с Вами сегодня поделиться, может оказаться полезной для всех без исключения – ведь закон писан для всех одинаково, а арендатором помещения может быть как гражданин, так и любая организация.

Итак. Допустим, Вы планируете досрочно съехать из арендованного помещения. Что ж, это Ваше право.

Вот только платить за арендованное имущество все равно придется, если договор аренды срочный и у вас нет права на односторонний отказ от исполнения договора.

Другое дело, когда самим договором такое право предоставлено, тогда прекратить аренду будет несколько проще, но риски все же останутся. Нужно будет внимательнее отнестись к уведомлению арендодателя.

Рассмотрим оба варианта, как нужно действовать, если нам нужно прекратить аренду досрочно.

1. Проверьте, есть ли в условиях договора право на безусловный односторонний отказ. Если такого права нет, а Вы уведомите арендодателя об отказе от договора и освободите помещение, придется платить до конца срока договора.

Если договором аренды предусмотрено право на односторонний отказ от исполнения условий договора, направляем соответствующее уведомление.

Чтобы отказаться от бессрочного договора или договора, который продлевали на неопределенный срок, уведомите о расторжении арендодателя за три месяца. Договор, который заключили на определенный срок, прекратить сложнее. Арендодателям невыгодно терять контрагентов, поэтому они часто ограничивают в срочном договоре право арендаторов на односторонний отказ от соглашения.

Уведомить об отказе, но продолжать использовать помещение без оплаты тоже не получится. Суды всегда поддерживают арендодателей, которые ограничивают доступ к помещению из-за задержки арендных платежей.

Иногда договор может разрешать односторонний отказ после истечения определенного срока. Если поспешите и съедете раньше, платить опять же придется вплоть до даты, когда возникнет право на односторонний отказ.

Изучите договор и вглядитесь в его условия, может, им предусмотрены иные основания, по которым можно расторгнуть договор.

Например, если арендуемое здание признали аварийным или арендодатель не поддерживает в работоспособном состоянии системы водоснабжения, вентиляции или канализации.

Если заявите требование о досрочном расторжении договора аренды по такому основанию, придется это подтвердить доказательствами в суде.

Если перечня оснований в договоре нет или там указаны расплывчатые формулировки, а со стороны арендодателя не было никаких нарушений, суд не удовлетворит иск о досрочном расторжении договора аренды – даже не пытайтесь отстаивать такое право в Суде – потеряете время и деньги.

Так же Суд также не удовлетворит и требование расторгнуть договор из-за существенных изменений обстоятельств, если такого основания в договоре аренды нет.

2.Если в договоре нет условий об одностороннем отказе, проверьте, нет ли законных оснований расторгнуть сделку, которые изложены в законе (ст.ст. 612 и 620 ГК РФ).

В частности, можно расторгнуть договор, если арендодатель нарушил его условия: не пускал арендатора в арендуемое помещение или возникли другие обстоятельства, по которым объектом аренды нельзя пользоваться.

Например, в судебной практике есть дело, по которому суд вынес решение о расторжении договора аренды, поскольку помещение опечатали приставы после возбуждения исполнительного производства в отношении арендодателя.

Другим нарушением, как основание для прекращения аренды, может явиться тот факт, что арендодатель предоставил объект с существенными недостатками.

Например, в одном деле арендодатель передал помещение в ограниченно работоспособном состоянии, в кладке были трещины, стальные перемычки проржавели. Эти факты арендатор подтвердил с помощью технического заключения.

Суд принял документ в качестве доказательства того, что в арендованном помещении есть скрытые недостатки, и прекратил договор аренды.

Соберите доказательства, что арендодатель допустил нарушения. Чтобы увеличить шансы на то, что арендодатель подпишет соглашение о расторжении в досудебном порядке, направьте вместе с проектом соглашения доказательства нарушения. Кроме того, если подать иск, но заранее не уведомить арендодателя о выявленных нарушениях и не потребовать устранить их, суд не удовлетворит требования.

Представьте в суд акты или письма, которые подтверждают, что Вы получили имущество в ненадлежащем состоянии или неполном объеме. Для выявления недостатков помещения придется привлекать экспертную организацию. До обследования будет необходимо известить арендодателя, что будет обследоваться помещение. Без извещения суд может посчитать заключение ненадлежащим и недопустимым доказательством.

Проведение досудебной экспертизы поможет зафиксировать также необходимость капитального ремонта. При этом важно установить два факта. Первый – арендодатель уклоняется от капитального ремонта.

Второй – арендатор в связи с этим не может использовать помещение по назначению. Суд откажет арендатору в требовании расторгнуть договор аренды, если тот не представил доказательства, что не мог использовать по назначению арендованное помещение.

(тому пример из судебной практики – Определение ВС от 02.11.2018 по делу № А21-6700/2017)

Как бы странно ни звучало, но нотариус сможет помочь в удостоверении того факта, что арендодатель ограничил допуск в помещения или передал объект третьим лицам. Например, в деле, разрешенном Постановлением Восьмого ААС от 30.04.

2019 по делу № А46-9430/2018 , нотариус удостоверил в протоколе осмотра доказательств, что арендуемое компанией нежилое помещение занимает другая организация.

Суд посчитал нотариальный протокол достаточным доказательством того, что арендованным помещением пользуется третье лицо, и договор аренды расторг.

Дополнительными доказательствами того, что арендодатель нарушил договор, могут быть и внутренние документы компании . Например, в деле, разрешенном Постановлением Десятого ААС от 10.10.

2019 по делу № А41-36744/2019, арендатор, как работодатель составил акт о простое, в котором разрешил сотрудникам отсутствовать на рабочем месте с сохранением зарплаты.

Суд принял документ как доказательство, что арендодатель не пускал арендатора в помещение.

Если арендодатель препятствует пользованию арендуемым имуществом, составьте акт и зафиксируйте этот факт. К подписанию акта по возможности привлеките третьих лиц. Например, охранное предприятие или управляющую организацию.

Направляйте юридически значимые сообщения в адрес арендодателя надлежащим способом, который указан в договоре, и сохраняйте доказательства отправки для суда. Лучше всего отправлять ценным письмом почтой с описью вложений. Если ограничитесь только уведомлением по электронной почте, есть риск через продолжительное время обнаружить в суде иск о взыскании долга по аренде и действующий договор.

Я искренне надеюсь, что данная статья окажется для Вас полезной.

Будьте бдительны при заключении любых договоров, всегда действуйте со всей необходимой мерой предусмотрительности.

Подписывайтесь на канал, ставьте лайк, делитесь публикацией в своих социальных сетях и просвещайтесь совершенно бесплатно.

С уважением к Вам, Т.С.

P.S.Выражаю огромную благодарность своему постоянному читателю и подписчику Алексею за любезно предоставленные замечательные фото, использованные мной в этой публикации.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/urist13ru/kak-pravilno-dosrochno-prekratit-dogovor-arendy-pomesceniia-i-ne-ostatsia-doljnikom-razberemsia-v-detaliah-5e20d2123d5f6900b0ad482f

Прекращение договора аренды: как выйти из соглашения без потерь – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Как расторгнуть договор с арендатором раньше срока

Зачастую между сторонами по разным обстоятельствам возникает необходимость в прекращении договора аренды.

Если речь идет о досрочном расторжении соглашения об аренде, то обычно это связано с нарушениями условий сделки: несвоевременная оплата аренды, нарушение порядка передачи арендуемого объекта, нецелевое использование и т.д.

Как расторгнуть договор аренды безболезненно и избежать финансовых потерь? Какие основания прекращения отношений по аренде существуют? Расскажем более подробно в статье.

Для окончания действия договора аренды должны быть определенные причины:

  • если истекает срок договора аренды;
  • если расторжение определено взаимным согласием сторон;
  • если арендатор/арендодатель требует прекратить договор аренды досрочно.

В случае нарушения условий сделки одной стороной, противоположная сторона может защитить себя двумя способами: направить претензию стороне и потребовать восстановление нарушенных прав по аренде через суд.

Истечение срока договора

Договор аренды по окончанию срока прекращает свое действие, но сделка может быть продлена. Согласно общим правилам, по окончанию срока действия договора аренды, арендатору принадлежит преимущественное право на заключение сделки. Пролонгация договора аренды возможна:

  • на конкретный срок;
  • на неопределенный срок.

Вновь заключенный договор аренды действует неопределенный срок, если:

  1. срок действия аренды установлен в предыдущем договоре и не ограничен законодательно;
  2. арендодатель не имеет возражений в продолжении соглашения с арендатором.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Досрочное прекращение между сторонами договора аренды возможно и по обоюдному согласию. В этом случае стороны заключают соглашение о расторжении. Чтобы составить грамотное соглашение о прекращении действия договора аренды, рекомендуем обратиться за юридической помощью в юридическую компанию.

В соглашение о расторжении договора аренды необходимо включить следующую информацию:

  1. реквизиты договора аренды;
  2. данные об арендаторе и арендодателе;
  3. условие о добровольном расторжении с обеих сторон договора;
  4. момент, когда считается действие договора законченным. Конец действия договора аренды может быть привязан к дате подписания такого соглашения, либо к конкретной дате, либо к наступлению определенных условий.

В соглашении о расторжении аренды можно указать и условия на которых договор расторгается. Например, у арендатора есть задолженность – и это риск для арендодателя. В таком случае в соглашение о расторжении следует добавить размер долга арендатора, срок возврата долга, размер штрафа, неустойки либо пени.

Возникают споры по следующему вопросу: если договор аренды подлежал госрегистрации, есть ли необходимость в регистрации и соглашения о расторжении? Отвечаем: прямо законом регистрация такого соглашения не предусмотрена, но исходя из судебной практики, соглашение должно быть зарегистрировано, если была регистрация договора аренды (Решение от 19.06.2020 г., дело № А72-2960/2020).

Уведомление о расторжении аренды в одностороннем порядке

Если сторона желает в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды, то она должна направить уведомление о расторжении другой стороне. При этом необходимо разобраться, действительно ли сторона сделки имеет право на досрочное одностороннее прекращение договора аренды.

Основания, при которых допустимо одностороннее расторжение сделки:

  1. если односторонний порядок предусмотрен контрагентами в договоре аренды;
  2. если односторонний порядок предусмотрен законом. Например, арендодатель передал офис с незаконченным ремонтом, что не соответствует условиям сделки (ст. 620 ГК РФ), либо арендатор дважды пропустил срок оплаты за аренду (ст. 619 ГК РФ) и т.д.

Перед тем, как расторгать договор, необходимо разобраться, мотивирован ли такой отказ контрагента? Для решения такого вопроса обратитесь за юридическими услугами.

Например, стороны продлили на неопределенный срок договор аренды. Каждая из сторон вправе немотивированно отказаться от сделки в любое время.

Однако о своей инициативе необходимо предупредить за месяц другую сторону, а если предмет аренды – недвижимость, то за три месяца.

Если односторонний отказ от договора аренды не обоснован, то в случае судебного спора сделка может быть признана действующей. Кроме того, суд может обязать контрагента к исполнению обязательств за период, начиная с направления уведомления об отказе от договора и до вынесения судом решения.

Для расторжения одной стороной договора аренды необходимо направить другой стороне уведомление о расторжении. Законом не определены правила составления такого документа, но мы рекомендуем включить следующие данные:

  1. реквизиты договора аренды;
  2. данные об арендаторе и арендодателе;
  3. формулировка о расторжении договора аренды в одностороннем порядке;
  4. ссылка на закон или на пункт договора, в соответствии с которыми контрагент имеет право на одностороннее расторжение.

Расторжение договора в судебном порядке при нарушении его условий

Досрочное прекращение контрагентом договора аренды возможно при нарушении согласованных условий другой стороной.

По общим правилам одностороннее расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон, в противном случае – через суд.

Основания для прекращения договора аренды могут быть разными и зависят от того, кто является нарушителем – арендатор или арендодатель. Ниже рассмотрим некоторые из них.

Прекращение договора аренды арендатором возможно в нескольких случаях:

  1. арендодатель нарушает согласованный порядок передачи арендуемого имущества. Это могут быть нарушения срока передачи объекта, препятствия для использования арендатором имущества, передача имущества, не соответствующего заявленному назначению;
  2. арендованное имущество передано с дефектами, которые ранее не были оговорены между сторонами при оформлении сделки. При этом у арендатора не было возможности обнаружить выявленные недостатки заранее;
  3. арендодателем не проводится капремонт имущества в оговоренные сроки – если обязанность по договору аренды относится к арендодателю;
  4. арендованное имущество оказалось в непригодном состоянии в силу каких-либо обстоятельств – при условии, что арендатор за непригодность не отвечает;
  5. арендодатель повышает арендные выплаты неправомерно;
  6. арендодатель любыми способами уклоняется от регистрации договора аренды. По закону регистрировать договор аренды в Росреестре необходимо, если:
  • одна из сторон – организация;
  • если недвижимость – предмет сделки.

Риск арендатора состоит в том, что незарегистрированный договор впоследствии может быть признан судом незаключенным.

Вышеперечисленные основания досрочного расторжения договора арендатором применимы только в судебном порядке, если стороны не предусмотрели иной порядок в договоре. Обратитесь за помощью к арбитражному юристу, он поможет вам досрочно расторгнуть сделку по аренде, как в судебном порядке, так и внесудебном.

Расторжение договора аренды – не единственная мера, которой может воспользоваться арендатор. В качестве санкций советуем прописать положения о возмещении убытков, выплате неустойки, штрафов и других мер. Так, в случае арендных споров восстановить нарушенные права будет проще.

В соответствии с нормами ГК РФ арендодатель вправе через суд потребовать расторгнуть договор, если:

  1. арендатор пользуется арендованным имуществом с существенными/неоднократными нарушениями сделки или не в соответствии с целевым назначением;
  2. арендатор не платит за арендованное имущество. Арендодатель вправе не только потребовать расторжение договора, но и взыскание аренды. Если 2 раза подряд арендатор не вносил оплату, арендодатель может требовать расторжение сделки в судебном порядке;
  3. арендатор не проводит капитальный ремонт в установленные сроки – если такая обязанность лежит на арендаторе по закону или по договору аренды;
  4. арендатор ухудшает состояние арендованного имущества. Допустим, по договору аренды помещения арендатор должен сохранять недвижимость в том же состоянии, в котором его и получил, с учетом естественного износа (известка крошится, краска со стен облупилась). Но если помещение передано в совсем ненадлежащем состоянии (пробита стена, окна разбиты), то арендатор вправе требовать через суд расторжение договора.

Помимо требования в судебном порядке расторгнуть договор, с учетом конкретной причины прекращения аренды (нарушение сроков выплат, ненадлежащее состояние имущества и т.п.), арендодатель может взыскать неустойку, пеню, требовать компенсацию убытков или уплату штрафа. Советуем при заключении сделки обратить внимание на перечисленные меры ответственности.

Мы знаем, насколько сложно разобраться, мотивирован или не мотивирован отказ от сделки, какие условия предусмотреть в договоре аренды и как заранее проверить контрагента? Чтобы избежать ошибок еще на стадии переговоров по аренде, предлагаем обратиться к нам, в ЮК «Хелп Консалтинг»! Мы оказываем юридические услуги для юридических лиц и граждан, а именно:

  • подготовка и анализа проекта договора аренды;
  • подготовка пакета документов для заключения, изменения или расторжения сделки об аренде;
  • проверка контрагента, оценка потенциала договора аренды;
  • сопровождение дела в суде по арендным спорам
  • и многое другое.

Обратитесь к нам прямо сейчас, позвонив по номеру телефона либо заполнив заявку на сайте, и мы вам перезвоним! Первичная юридическая консультация бесплатна!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/prekrashhenie-dogovora-arendy-kak-vyjti-iz-soglasheniya-bez-poter

Как досрочно расторгнуть договор аренды?

Как расторгнуть договор с арендатором раньше срока

Все зависит от текста договора, который подписали собственник и жилец. Формально вопрос прописки жильца, а также наличие у него в прошлом проблем с судебными приставами не является поводом для расторжения договора. Да и чаще всего в договоре нет возможности его расторгнуть в одностороннем порядке без веской причины (например, без просрочки платежа) или без своевременного уведомления.

Касаемо конкретного случая: выселение через суд, конечно, слишком долгий процесс при коротком сроке аренды. Если жилец соблюдает условия договора, то полиция вне зависимости от наличия или отсутствия в ней родственников обязана соблюдать законные интересы сторон.

Поэтому, если арендатор исправно платит за квартиру и добропорядочно в ней живет, рекомендуем дождаться окончания договора аренды и в будущем сначала изучить личность нового жильца и лишь потом подписывать договор.

Но если Ваш жилец не внес своевременно оплату, соответственно нарушил этим условия договора, Вы смело можете досрочно прервать действие договора и обратиться в полицию или охранное агентство.

В этом случае у Вас в квартире де-факто оказывается посторонний человек без Вашего на то согласия. Частную собственность и защиту прав на нее в России никто еще не отменял.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Роман Азатян:

Во-первых, отсутствуют основания для признания договора недействительным, так как между сторонами в данном договоре согласованы все существенные условия, а именно условия о предмете договора, то есть самом жилом помещении. Более того, отсутствие данных о регистрации нанимателя существенно затруднит обращение с исковым заявлением в суд.

Во-вторых, из содержания описанной ситуации не видно основательных поводов для беспокойства, так как в договоре предусмотрены условия о залоге, что в свою очередь исключает возможность неуплаты за наем жилого помещения в случае, если наниматель досрочно покинет квартиру.

В-третьих, при давлении со стороны родственника-полицейского следует обращаться в прокуратуру с жалобой, предварительно зафиксировав любыми способами факт противоправных действий.

Что делать, если арендаторы не платят и отказываются выезжать?

Что важно не упустить, составляя договор аренды квартиры на долгий срок?

Отвечают эксперты онлайн-методички по купле-продаже квартир Квартира-без-Агента.ру:

На мой взгляд, здесь вообще нет серьезной проблемы. То, что квартирант имеет небольшие проблемы с законом, арендодателя никак не касается. Точно так же, как владелец торгового центра не будет интересоваться, как его арендаторы решают свои налоговые проблемы и арбитражные споры. Арендодателя интересует только действия арендатора в рамках его с ним договора. Не больше.

Отказался расторгать договор аренды? Его право. Но не очень понятно, о каком тогда ущербе арендодателя идет речь? Два месяца из трех по договору уже оплачены (первый месяц плюс залог).

Если предположить, что он не хочет оплачивать второй месяц, то залог идет в уплату этого месяца, после чего квартирант выселяется согласно тому же договору. Если же Ваш арендатор платит сполна и вовремя, то к нему нет претензий.

И оснований для расторжения договора тоже нет.

Грозит налоговой? Это уже зависит от арендодателя. Если Вы не платите налоги с полученного дохода, то Вы и так рискуете. Если же платите, то угроза не имеет смысла.

Грозит судами и штрафами? Смешно! Человек, который два года находится в розыске, имеет проблемы с законом (недействительные документы и претензии от ФССП), будет подавать в суд на того, кто сдал ему квартиру? Бессмыслица. Все его проблемы тут же всплывут, и ему это выйдет в разы дороже. Гораздо проще, быстрее и безопаснее для него просто снять другую квартиру.

В данной ситуации арендодателю бояться нечего. Арендатор платит, значит живет, как и договаривались. Не платит — Вы можете выгнать его с помощью полиции. Мешает родственник-полицейский? По закону у него нет оснований препятствовать.

А если он действует незаконными методами (в том числе угрозами и шантажом) — на это есть прокуратура и УСБ (управление собственной безопасности).

Иметь дело с данными организациями из-за съема квартиры ни один нормальный полицейский точно не захочет.

Как проходит аренда квартир с последующим выкупом?

Посуточная аренда квартир в путешествии: плюсы и минусы

Отвечает директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова:

Из сумбура повествования не очень понятна суть проблемы. Однако попробуем разобраться в ситуации.

1. В соответствии со ст. 619 ГК РФ, досрочное расторжение договора по инициативе арендодателя (наймодателя) возможно в случаях, когда арендатор (наниматель):

  • пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенно ухудшает имущество;
  • более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

2. С учетом положений ст. 619 ГК РФ если Вы хотите досрочно расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, то такое действие реализуется только по решению суда. При отсутствии вышеизложенных фактов инициатива расторжения договора найма со стороны наймодателя не обоснована.

3. Если наниматель не нарушает условий договора и исправно вносит плату за наем, то отсутствие у него регистрации по месту жительства никак не отражается на взаимоотношениях с наймодателем. Договор же продолжает свое действие до своего окончания. При этом совершенно законным будет требование нанимателя зарегистрировать его по месту пребывания на период действия договора найма.

4. Не вполне понятно, о каком ущербе идет речь в вопросе в конце текста.

Если наниматель продолжает проживать в помещении и при этом допустил порчу или утрату имущества наймодателя, то компенсация может быть выплачена в том числе из суммы залога.

Если суммы недостаточно, то ущерб должен быть оценен и взыскан с соблюдением правил предъявления претензии. Если наниматель не проживает в помещении в связи с окончанием договора, то о каком расторжении тогда идет речь в самом повествовании?

5. Если наймодатель опасается возникновения возможных проблем с налоговой инспекцией, то во избежание этого рекомендуем уплатить причитающийся налог с дохода, полученного по договору найма. Собственная законопослушность позволит наймодателю быть более требовательным к нанимателю и лишит последнего рычага давления.

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая (Москва):

Самое первое и важное обстоятельство для арендодателя — установить: будет ли такой ненадежный арендатор исполнять свои обязательства и платить арендную плату? Если да, то следует спокойно получить все деньги, положенные по договору аренды, а по истечении срока действия данного трехмесячного договора его не продлевать и выселить нерадивого жильца без какого-либо продления.

Если же арендатор не платит, то арендодатель сразу, по истечении установленного срока платежа, вправе направить уведомление неплательщику-арендатору с уведомлением о нарушении условий договора и требованием оплатить задолженность и проценты по ней.

Тем самым арендодатель соблюдает обязательный досудебный претензионный порядок и, в случае неоплаты, вправе обратиться в суд с соответствующими требованиями о расторжении договора и взыскании задолженности, судебных расходов, штрафов и неустойки.

В случае неоплаты данных денежных средств у арендатора возникает право расторгнуть договор, взыскать возникшую на момент расторжения договора задолженность, проценты и санкции по ней. Длительности процесса в суде бояться не следует: чем дольше длится суд, тем больше будет сумма взыскания.

Уведомлять, кстати, горе-арендатора следует по адресу, указанному в договоре аренды и по адресу, указанному в квартире. Искать, где он в самом деле прописан, арендодатель не обязан, так как берется адрес, указанный жильцом в качестве основного.

Кроме того, в день, когда срок договора истечет, арендодатель вправе с нарядом полиции произвести фактическое выселение назойливого квартиранта с удержанием всех его вещей до момента погашения всей суммы задолженности.

Бояться полиции или налоговой инспекции в данном случае не стоит. Во-первых, мы исходим из добросовестности арендодателя, который в установленный срок, до 01.05.2017 (года, следующего за получением дохода), оплатит налог с дохода.

Во-вторых, наличие родственника в полиции — отличный сдерживающий фактор для арендатора с его непростой кредитной историей.

Не думаю, что Ваш жилец станет подводить своего родственника под служебное расследование в случае незаконного вмешательства в ситуацию, связанную с нарушением гражданских прав арендодателя.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?

Какие права у арендатора при аренде с последующим выкупом?

Когда лучше сдавать, а когда снимать квартиру?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_dosrochno_rastorgnut_dogovor_arendy/5739

Как разорвать договор аренды — Эльба

Как расторгнуть договор с арендатором раньше срока

Арендаторы отказываются от помещений по разным обстоятельствам. У магазина снизились продажи, и стометровый зал стал не по бюджету.  Или по соседству появилась стройка и теперь невозможно заниматься репетиторством. В любом случае договор аренды расторгают, а помещение сдают по акту. Тихо съехать, оставив ключи на вахте, — плохой и рискованный вариант.

Почему нельзя просто выехать из помещения без бумаг

Пока договор аренды действует, арендатор обязан вносить арендную оплату. Освободил он помещение или нет — не имеет значения по п. 13 Информационного письма ВАС РФ № 66.

Арендодатель вправе потребовать плату за все месяцы до разрыва договора, вместе с пенями за просрочку, штрафами за невыполнение пунктов договора и убытками, если следующий арендатор платит меньше — ст. 393, ст. 393.1 ГК РФ.

Сумму удерживают из депозита или взыскивают в суде.

Бывает, что арендатор дополнительно платит компенсацию за отказ от аренды без веской причины — ч. 3 ст. 310 ГК РФ и Определениее ВС РФ № 305-ЭС15-6784. Поищите это условие в своём договоре. Если условие есть, сумма прибавится ко всем прочим платежам в пользу арендодателя.

В результате вы заплатите за аренду вместе со множеством дополнительных платежей. Поэтому лучше разорвать договор по всем правилам. 

Пример: арендатор не расторг договор

Предприниматель арендовал 16 кв.м торговой площади под магазин женской одежды. Что-то пошло не так: товар он не завёз, торговлю не начал. Через 5 дней направил в администрацию ТЦ соглашение о прекращении договора и акт возврата помещения.

Арендодатель не подписал соглашение. По договору арендатор вправе досрочно прекратить аренду, только если помещение стало непригодным для торговли — а магазин в порядке. Предприниматель проигнорировал возвражения администрации ТЦ — и молча съехал.

Арендодатель обратился в суд и потребовал арендную плату, пени за просрочку и штраф за закрытие магазина вопреки Правилам распорядка торгового центра.

Предприниматель сказал в суде, что помещение использовал только пять дней, готов расторгнуть договор и подаст встречный иск.

Суд возразил: пока договор действует, арендную плату надо платить, а Правила распорядка ТЦ — соблюдать. До иска пишут претензию, поэтому встречное требование не принимается.

В итоге предприниматель заплатил:

— 87 409 рублей арендной платы;

— 47 527 рублей пени;

— 20 000 рублей штрафа за нарушение Правил торгового центра.

Дело № А65-3030/2017.

Как можно досрочно расторгнуть договор аренды

Есть три способа расторжения договора: по соглашению сторон, в одностороннем порядке и через суд.

По соглашению сторон — когда арендатор и арендодатель согласны прекратить аренду — ч. 1 ст. 450 ГК РФ.

В одностороннем порядке — когда в срочном договоре есть право арендатора досрочно отказаться от аренды по причине или без, направив уведомление — ч. 2 ст. 450, п. 6 ст. 620 ГК РФ. И в любой момент — при бессрочной аренде — ч. 2 ст. 610 ГК РФ.

Через суд — когда арендодатель против расторжения договора, и есть обстоятельство из ст. 620 ГК РФ, ч. 2 ст. 450 ГК РФ:

— арендодатель препятствует использованию помещения, например, не даёт завести товар;

— в помещении проявились недостатки, которые не заметить во время приёмки, например, сильный запах краски из мастерской по соседству, а у вас кофейня;

— помещение нуждается в капитальном ремонте, но арендатор игнорирует это;

— помещение сгорело, затоплено или разрушено;

— по другим основаниям, вписанным в договор, например, при банкротстве одной из сторон;

— при существенном изменении обстоятельств, на которые не рассчитывали.

Как проверить, есть ли право расторгнуть договор без суда

Право арендатора на односторонний отказ поищите в последних разделах договора аренды с названиями «Порядок расторжения договора» или «Заключительные положения». Заодно посмотрите весь остальной текст. Право могло «прицепиться» к пункту о неисполнении арендатором своей обязанности, например, по ремонту помещения.

Если не нашли в договоре право на односторонний отказ, попробуйте прийти к соглашению сторон. Арендодатель вряд ли согласится разорвать договор в тот же день. Ему необходимо время для поиска нового арендодателя, потому что пустующее место — потеря прибыли. Возможно, он согласится подписать соглашение о расторжении договора на следующий или послеследующий месяц.

Последний способ — обратиться в суд. Он подойдёт, только если есть веская причина из предыдущего раздела. В остальных случаях бессмысленно тратить время и деньги ради 100% отказа в суде.

Бывает, что у арендодателя нет возможности разорвать договор, поэтому приходится платить арендную плату. Потому что вариант «съехать и не платить» —ещё хуже.

По умолчанию при прекращении договора арендодатель возвращает депозит арендатору, как сказано в ч. 2 ст. 381.1 ГК РФ. В договоре бывают другие условия. Например, что депозит при отказе арендатора от аренды остаётся у арендодателя в качестве компенсации убытков или оплаты последнего месяца аренды.

Арендодатель возмещает арендатору расходы на ремонт, если давал на работы согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ. В договоре, опять же, бывают другие правила, например, зачёт ремонта за оплату первых месяцев аренды.

Как оформить соглашение о расторжении

Договорились о прекращении аренды — подпишите соглашение. Этот документ подтверждает, что ваши обязательства прекращены.

Соглашение оформляют как основной договор. Если заверяли договор у нотариуса, несите к нему и соглашение. Регистрировали в Росреестре — прекращение оформляется там же.

В соглашении пропишите:

  1. С какой даты прекращается договор аренды.
  2. Какого числа арендатор съезжает и возвращает помещение по акту.
  3. В какой срок арендодатель возвращает депозит и компенсирует ремонт.
  4. В какой срок арендатор платит долг по аренде.

Помещение верните по акту. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Как отказаться от аренды по уведомлению

Посмотрите в договоре, в какой срок до выезда вы обязаны направить арендодателю уведомление о досрочном расторжении договора. В бессрочном договоре это срок три месяца — ч. 2 ст. 610 ГК РФ, но его иногда меняют в договоре.

  1. Напишите уведомление о досрочном расторжении договора. Если отказываетесь по какой-то причине, укажите её. Предложите срок для возврата депозита и компенсации за ремонт.
  2. Отправьте уведомление арендодателю заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Опись вложения подтвердит, что вы отправили именно сообщение об отказе, уведомление о вручении — что арендатор получил письмо. Вместо этого можно вручить уведомление арендодателю под подпись.
  3. Когда положенный по договору срок истёк, аренда прекращается. Пригласите арендодателя для возврата помещения и подпишите акт. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.
  4. Регистрировали аренду в Росреестре — обратитесь туда снова для регистрации прекращения.

Как расторгнуть договор через суд

До обращения в суд нужно письменно предложить арендодателю оформить соглашение о расторжении — ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

  1. Отправьте предложение заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу из договора. Назначьте срок для ответа — или он составит стандартные 30 дней.
  2. Получите отказ или дождитесь, пока пройдёт срок, и готовьтесь к суду.
  3. Соберите доказательства нарушения. Аварийность помещения, несоответствие санитарным нормам и подобные обстоятельства доказывают экспертизой. Гибель и порчу помещения — справками от МЧС.
  4. Напишите исковое заявление. Опишите обстоятельства, сошлитесь на нормы закона. Сформулируйте требования. Споры между предпринимателями рассматривают арбитражные суды, с участием физлиц — районные. Подготовку иска лучше доверить юристу. Он точно скажет, в какой суд обращаться, что написать и какие документы приложить.
  5. Заплатите госпошлину и подайте документы в суд.
  6. Посещайте судебные заседания по повесткам. Суд может попросить дополнительные доказательства причин отказа от аренды.
  7. Получите судебное решение. Через месяц оно вступит в законную силу. С этой даты договор аренды прекращается
  8. С решением идите в Росреестр, если аренду регистрировали.
  9. Помещение верните по акту и выезжайте. Пока не подпишете акт, начисляется арендная плата.

Пример: арендатор успешно расторг договор через суд

Фирма арендовала офис 166 кв.м в бизнес-центре. Сотрудники жаловались на плохое самочувствие на работе. Директор заказал в лаборатории экспертизу воздуха в помещении. Выяснилось, что воздух загрязнён токсичными веществами и не соответствует санитарным нормам.

Директор распустил сотрудников, вывез мебель, направил арендодателю соглашение о расторжении договора и акты на возврат. Арендодатель не подписал соглашение.

Фирма обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды и возврате депозита 251 397 рублей. В суд представитель фирмы принёс заключение экспертизы. Пояснил, что из-за вредных веществ работа в офисе опасна для людей. Загрязнённость воздуха нельзя определить при осмотре во время приемки помещения.

Суд согласился с доводами фирмы, расторг договор и взыскал депозит.

Дело № А56-91456/20162.

Как правильно вернуть помещение

При любом виде расторжения договора помещение возвращают по акту. Пока не вернули, начисляется арендная плата, даже если арендатор съехал — ст. 622 ГК РФ.

https://www.youtube.com/watch?v=2Xqh9BbPy7s

В договорах с торговыми или бизнес-центрами бывает целая инструкция по возврату помещения. Следуйте ей. Вывезите мебель, пригласите представителя для осмотра помещения и составления акта, сдайте электронные ключи.

В любом случае позовите арендодателя на приёмку. Если представители не пришли, направьте письменное приглашение на конкретную дату и отправьте письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Не пришли — отправьте второе письмо. Потом составьте акт со свидетелями. Эти документы — ваша защита от взыскания арендодателем арендной платы в суде.

Статья актуальна на 28.01.2021

Источник: https://e-kontur.ru/enquiry/1331/break_rent

Досрочное расторжение договора аренды

Как расторгнуть договор с арендатором раньше срока

/ Квартира / Расторжение договора аренды

Договор аренды недвижимых объектов является весьма распространенным правовым документом как у частных лиц, так и организаций. Многие граждане и организации не могут позволить себе купить жилое или нежилое помещение, и поэтому вынуждены заключать договор аренды с собственником соответствующей недвижимости.

Как показывает практика, стороны достаточно часто сталкиваются с вопросом о досрочном расторжении заключенного договора аренды. Причем данный вопрос весьма актуален как для арендатора, так и арендодателя, поскольку необходимость прекращения правоотношений по аренде помещения может возникнуть у обеих сторон соглашения.

Причины расторжения действующего договора могут быть самыми различными. Однако независимо от мотивации стороны должны действовать в данной ситуации в соответствии с требованиями российского гражданского законодательства. При этом сторонам соглашения аренды важно знать возможные основания для расторжения, а также свои права и обязанности.

Стоит отметить, что о возможности и условиях досрочного расторжения соглашения лучше позаботиться заранее, еще на стадии подготовки и подписания самого соглашения об аренде недвижимости.

Если в договоре уже будут четко прописаны условия досрочного прекращения правоотношений между сторонами договора с соблюдением интересов и арендатора, и арендодателя, в будущем возникнет гораздо меньше вопросов.

В противном случае сторонам договора при досрочном расторжении иногда приходится не только участвовать в длительных судебных разбирательствах, но и нести значительные финансовые потери для компенсации возникшей проблемы.

Основания для прекращения договора

Договор аренды перестает действовать при истечении указанного в нем срока либо при досрочном расторжении сторонами (одной из сторон).

Поскольку соглашение аренды является двухсторонней сделкой, его досрочное расторжение может привести к нарушению прав одной из сторон. Поэтому законодатель предусмотрел, когда досрочное расторжение соглашения возможно, а когда – нет.

Если срок договорных отношений по аренде не истек, стороны могут прекратить возникшие правоотношения только в трех случаях:

  1. По обоюдному соглашению арендатора и арендодателя;
  2. В судебном порядке по инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, перечисленным в ГК РФ;
  3. По инициативе арендатора или арендодателя по основаниям, прямо предусмотренным в самом договоре аренды.

В первом случае, если стороны пришли к согласию, досрочный разрыв правоотношений между арендатором или арендодателем особых проблем не вызывает. В данном случае стороны просто оформляют специальное соглашение о расторжении, которое является основанием для прекращения отношений аренды недвижимости.

Сложнее обстоит ситуация, когда одна сторона не согласна досрочно расторгнуть договор.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Прежде всего, в самом договоре аренды могут быть прописаны любые причины и основания для досрочного прекращения соглашения по требованию арендатора. Если такие условия в договоре отсутствуют либо арендатор желает прекратить правоотношения по другим причинам, не названным в договоре аренды, он может расторгнуть соглашение лишь с согласия арендодателя или в судебном порядке.

В российском законодательстве названы следующие случаи, когда арендатор в суде вправе требовать преждевременного расторжения договора:

  • если после подписания соответствующего договора арендодатель не предоставляет в пользование арендатору то имущество, которое должен был передать по условиям заключенного соглашения;
  • если арендодатель создает препятствия для правомерного использования арендатором имущества согласно назначению этого имущества либо условиям договора;
  • если арендодатель передает арендатору имущество, имеющее недостатки, которые препятствуют его использованию по назначению. Эта причина может служить основанием для одностороннего расторжения соглашения лишь в том случае, если арендодатель не оговорил эти недостатки перед заключением договора, а арендатор не знал о них заранее и не должен был их обнаружить при осмотре имущества либо проверке исправности этого имущества на стадии заключения соглашения;
  • если арендодатель не выполняет свою обязанность по осуществлению капитального ремонта сданной в аренду недвижимости в определенные соглашением сроки (либо в разумные сроки, если конкретный срок в договоре отсутствует);
  • если произойдут какие-то непредвиденные обстоятельства, за которые арендатор не может нести ответственность, и сданное в аренду имущество станет не пригодным для его дальнейшего использования.

Узнайте, как правильно оформить договор аренды гаража и скачайте образец типового договора.

Как оформить договор дарения доли квартиры родственнику, узнайте здесь.

Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя

Основания для прекращения соглашения аренды по желанию арендодателя предусмотрены в 619 статье Гражданского кодекса. Арендодатель может просить суд расторгнуть действующий договор аренды:

  1. Если арендатор использует переданное ему имущество, существенно либо неоднократно нарушая условия соглашения или назначения имущества.

Чтобы арендодатель мог определить, насколько существенным, является нарушение, и может ли оно служить основанием для требования прекратить договор аренды, нужно руководствоваться нормами российского ГК.

Так, нарушение договора может считаться существенным, если оно повлекло для арендодателя определенный ущерб, в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, оформляя договор аренды.

Обязательство арендатора использовать арендованную недвижимость в соответствии с условиями заключенного соглашения является одной из главных его обязанностей. Поэтому нарушение этой обязанности может служить причиной расторжения договора без согласия арендатора.

Если в самом договоре четко не прописаны условия использования арендованного недвижимого имущества, то арендатор должен использовать его в строгом соответствии с назначением, определенном в соглашении сторон.

Опять же, если назначение сданного в аренду имущества в договоре не определено сторонами, то имущество должно применяться арендатором по своему обычному назначению, которое вытекает из его существа. Так, например, жилая квартира должна использоваться только для проживания.

Использование квартиры в качестве склада или офиса считается существенным нарушениям назначения имущества, и, следовательно, существенно нарушает условия соглашения.

Существенность нарушений и возможность досрочного расторжения договорных отношений по аренде недвижимости определяется судом в каждом конкретном случае индивидуально.

  1. Если арендатор в процессе использования переданной ему недвижимости, существенно ухудшает это имущество.

Существенным ухудшением в данном случае будет считаться такое изменение качества сданного в аренду имущества, которое говорит о существенном нарушении заключенного договора относительно порядка использования этого имущества.

Арендатор обязан пользоваться имуществом таким образом, чтобы возвратить его арендодателю в состоянии, оговоренном в соглашении сторон, или с учетом нормального износа, если условия о состоянии возвращенного имущества в договоре отсутствуют.

К примеру, существенным ухудшением имущества будет считаться перепланировка помещения, проведенная без одобрения арендодателя, в результате которой был испорчен весь вид квартиры.

  1. Если арендатор неоднократно (то есть больше двух раз подряд) не вносит плату за аренду имущества в срок, установленный в соглашении сторон.

Кроме того, достаточно часто в договорах аренды стороны включают условия о назначении другого срока для преждевременного расторжения соглашения при нарушении обязательств арендатора по внесению арендной платы. Поэтому иногда для прекращения договорных отношений достаточно однократного невнесения платы за аренду квартиры.

  1. Если арендатор своевременно не осуществляет капитальный ремонт квартиры или другого взятого в аренду имущества.

Сроки для проведения капитального ремонта обычно устанавливаются в самом соглашении. При их отсутствии арендатор должен осуществлять капитальный ремонт в разумные сроки, если данная обязанность арендатора по проведению капитального ремонта установлена самим договором, законодательными или другими правовыми актами.

Кроме того, соглашение может быть прекращено по требованию арендодателя по любым основаниям, предусмотренным в договоре аренды. В этом случае судебный порядок не обязателен.

Помимо перечисленных ситуаций, основанием для расторжения соглашения аренды досрочно в судебном порядке может выступать и существенное изменение тех обстоятельств, из которых арендатор и арендодатель исходили, заключая договор аренды (ст. 451 пункт 1 ГК).

Если стороны не пришли к согласию относительно досрочного расторжения соглашения, нужно соблюсти до подачи иска в суд досудебный порядок урегулирования возникшего спора.

Это следует из положений 619 статьи ГК, в которой говорится, что арендодатель может выступать с требованием о досрочном прекращении договорных отношений с арендатором только после направления последнему письменного предупреждения с указанием на необходимость выполнения взятых по договору аренды обязательств в разумный срок.

При досрочном прекращении соглашения арендатор обязан по акту приема-передачи вернуть арендодателю имущество, выступавшее объектом договора.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/rastorzhenie-dogovora-arendy/dosrochnoe.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.