Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

Содержание

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения: процедура и образцы документов

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

Последнее обновление: 17.02.2021

Порядок расторжения договора аренды прописан в договоре, так как разрыв сотрудничества между сторонами может негативно повлиять на одну из них. Закон четко устанавливает основания окончания отношений, чтобы защитить потерпевшую сторону от действий второго участника.

Когда можно разорвать договор

Расторгается договор по трем основаниям:

  1. Договоренность между сторонами об окончании правовых отношений. Составляется одноименное соглашение.
  2. В одностороннем порядке, по инициативе участника.
  3. Через суд.

Два последних варианта обычно используются в случае, если кто-то из сторон нарушил условия договора.

Если один из участников решил прервать отношения, он уведомляет об этом второго письменным извещением. В нем необходимо прописать данные:

  • реквизиты и данные стороны;
  • причина расторжения;
  • обязательства по договору.

Оповещение передается почтой, на адрес, который прописан в договоре. Если стороне известен другой адрес, она может отправить оповещение и на него, хотя это не обязательно.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: перед обращением в суд, требуется соблюдение претензионного порядка урегулирования спорного вопроса. 

Если адресат не даст ответ в разумный срок (30 дней) или в тот, который прописан в претензии, участник аренды вправе писать исковое заявление.

СПРАВКА: этот порядок необходимо соблюдать в любом случае. Не важно, заключена ли аренда на неопределенные сроки либо период прописан в договоре. 

Одностороннее расторжение договора аренды

Самым простым способом расторжения арендных правоотношений выступает соглашение, которое оформляется между участниками. Оно говорит о том, что стороны согласны прекратить сотрудничество. В тексте документа нужно отразить положения:

  • причины: добровольно, по согласию между сторонами;
  • стадии исполнения договорных отношений;
  • обязательства сторон по осуществлению взаимного расчета с указанием периодов, когда это планируется сделать;
  • обязанность арендатора, связанная с возвратом имущества арендодателю в указанный срок.

ВАЖНО: если обратная передача предмета аренды происходит на день прекращения отношений между сторонами, то оформляется акт приема-передачи. В нем указывается не только опись, но и отсутствие притязаний друг к другу. 

Участник имеет веские основания к тому, чтобы прекратить сотрудничество по своему желанию. На практике разрыв правоотношений происходит по 2 причинам:

  • условия, прописанные в договоре, нарушаются и достаточно существенно;
  • изменение ситуации.

Нарушение условий говорит о том, что одна сторона правоотношений рискует понести ущерб и лишиться всего, что могла бы получить в сделке.

Изменение ситуации, причем существенно, заключается в том, что если бы участник знал об этом заранее, то не был подписан ни при каких условиях договор.

СПРАВКА: эти основания применимы ко всем ситуациям, без исключения, прописывают условия, применительно к каждой из них в отдельности, в зависимости от специфики правоотношений.   

По ст. 451 ГК РФ из-за изменения обстоятельств участник вправе расторгнуть деловые отношения по требованию. И этому процессу должны соответствовать условия:

  • участники исходят из того, что никаких изменений обстоятельств не произойдет в момент подписания договора;
  • изменения были обусловлены причинами, которые никто не мог предугадать, включая и заинтересованное в расторжении договора лицо;
  • если пункты договора остались бы прежними, а обстоятельства изменились, то один из участников правоотношения рисковал утратой всего того, что мог бы прибрести по аренде;
  • из сути текста соглашения, правил делового оборота не следует, что риск, сопутствующий изменениям, несет заинтересованный в расторжении участник.

Расторжение договора аренды по соглашению сторон

Участнику аренды расторжение договора может потребоваться, исходя из разных причин:

  • нарушены пункты договора, и стороны пришли к соглашению о том, что больше не будут сотрудничать;
  • наличие личных обстоятельств: арендатору необходимы деньги, он решил срочно реализовать имущество, находящееся в аренде.

ВАЖНО: не всегда расторжение аренды базируется на факторах негативного характера, как для арендатора, так и для арендодателя.   

В случае расторжения арендного соглашения составляется специальный документ, который отражает взаимное согласие сторон. В нем стороны отражают информацию:

  • причины расторжения договора;
  • этап исполнения;
  • взаиморасчеты участников: в документе необходимо прописать пункт о том, что финансовые претензии отсутствуют;
  • интервал времени, в течение которого имущество вернется обратно собственнику.

Арендатор вправе вернуть обратно имущество на момент заключения соглашения. Обычно этот процесс сопровождается составлением акта приема-передачи. Он подписывается обеими сторонами.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ: аренда на определенные сроки (на длительный – более 12 месяцев) регистрируется. Окончание отношений также фиксируется в Росреестре. Стороны могут не сделать этого. Но в этом случае имущество останется под обременением в официальных документах Росреестра. 

Расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Расторжение арендного договора нежилого помещения без судебного участия в этом процессе возможно, когда стороны не предъявляют претензий друг к другу. Составляется специальное соглашение, которое прилагается к основному договору. В нем участники прописывают, что не имеют друг к другу финансовых претензий. Закрепляют намерения подписями.

В порядке вне участия суда в процессе расторжения договорных отношений необходимо выбрать основание и составить оповещение, адресованное второму участнику. Отправившей стороне нужно ждать ответа. Если на уведомление пришел ответ, сторона не против того, чтобы по–деловому расстаться, заключается об этом соответствующее соглашение.

СПРАВКА: к документу, служащему уведомлением, не предъявляется никаких требований. Оно составляется в аналогичной форме, что и само соглашение.

Расторжение договора аренды в судебном порядке

По решению суда расторжение договора аренды происходит, когда одна из сторон не согласна с намерениями другой. И неодобрение с ее действиями может быть связано с наличием причин:

  1. Ст. 620 ГК РФ: нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ в помещение и т.д.
  2. После ратификации договора арендатор выявил недостатки в имуществе. О них он не знал и не был информирован собственником. Они влияют на процесс использования имущества.
  3. Владелец имущества не исполнил обязательства по осуществлению работ, связанных с капитальным ремонтом помещения.

Арендодатель также может быть недовольным сотрудничеством. Например, он требует расторжения договора в следующих обстоятельствах:

  • используется имущество не по назначению;
  • пропуск арендных платежей три раза подряд.

Возможно расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя, а также временным пользователем имущества.

Досрочное расторжение договора аренды арендодателем

Досрочное расторжение договоров аренды по инициативе арендодателя означает окончание сотрудничества до сроков, указанного в документе. Желание исходит от арендодателя. Но одного стремления мало: необходимы веские причины, по которым возможно досрочное расторжение договоров.

Арендодатель вправе законно расторгнуть правоотношения, основываясь на ст. 619 ГК РФ, если:

  • временный собственник наносит вред имуществу: из-за этого предмет договора аренды ухудшается по эксплуатационным свойствам (пункты об этом закреплены в договоре);
  • нарушение эксплуатационных условий пользования имуществом, закрепленных в договоре;
  • игнорирование ремонта;
  • несоблюдение сроков платы пользования имуществом: в документе этот пункт прописывается отдельно, в нем определяется пеня за просрочку платежей, возможно – и иные санкции. Если неоплата за договор случилась единожды, то арендодатель может и не обратить внимания на это недоразумение. Если это продолжается неоднократно, то арендодатель имеет право не сотрудничать с неплатежеспособным человеком.

Расторжение договора аренды помещения – стадии:

  1. Обращение, адресованное к арендатору. Оно письменное: в нем прописываются причины, по которым собственник решил действовать именно так.
  2. На претензию нет ответа. Владелец праве прийти за помощью в суд.

Досрочное расторжение договора арендатором

Досрочное расторжение договоров аренды происходит, если арендатор считает, что собственник имущества нарушил условия их сотрудничества. Мирно решить вопрос не удалось. Арендатор применяет положения ст. 620. Это нарушения со стороны арендодателя – не позволяет использовать имущество по назначению, нарушил сроки, не обеспечил доступ и т.д.

ВАЖНО: список оснований, которые указаны в ст. 619, 620, не полный. Это означает, что законодатель допускает фиксирование в договоре других условий, которые ведут к расторжению. Это положение соответствует логике ст. 450, п. 2, а также основополагающим началам ст. 421 ГК РФ.

Расторжение договора аренды: образец

Образец расторжения договора аренды по инициативе арендатора доступен для всеобщего пользования в интернете (образец соглашения о расторжении договора).

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/kak-rastorgaetsya-dogovor-arendy/

Как составить соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

Расторжение договора аренды по соглашению сторон — это документ, который закрепляет решение участников договора прекратить сотрудничество.

ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ, участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.

По ст. 619 ГК РФ, арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

  • капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
  • по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
  • существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.

По п. 2 ст. 450 ГК РФ, у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.

По ст. 620 ГК РФ, арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

  • имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
  • арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
  • при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
  • не передает или иным образом препятствует использованию имущества.

Как составляется соглашение о расторжении сделки

Арендодатель и арендатор, которые взаимно решили прекратить арендное взаимодействие, подписывают соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения.

Поскольку фактически это дополнение к арендному контракту, этот документ часто называют дополнительное соглашение о расторжении договора аренды; образец документа не имеет законодательных требований к его содержанию, участники сами решают, что там указывать.

Образец расторжения договора аренды нежилого помещения

При этом в документе рекомендуется структурно отразить следующие сведения:

  1. Наименование документа — «Допсоглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения», с указанием места и даты составления бумаги, а также ее номера.
  2. Персональные данные арендодателя и арендатора. Для юридических лиц — это их полные наименования плюс информация о государственной регистрации в соответствующем статусе. Для физических лиц — это их паспортные данные плюс информация о месте проживания.
  3. Какой именно контракт (с указанием его номера) расторгается (признается недействительным) и с какой даты это происходит.
  4. Указание на акт приема-передачи, по которому передается помещение.
  5. Отсутствие претензий друг к другу.
  6. Дата с подписями сторон.

Образец акта приема-передачи

Число экземпляров соглашения должно соответствовать числу участников арендного контракта, который расторгают. При заключении сделки по аренде нежилого помещения более чем на год ее участникам необходимо совместно обратиться в Росреестр для внесения информации о прекращении прав пользования помещением в ЕГРН.

Какими документами нужно дополнить соглашение о расторжении сделки

Чтобы расторгнуть договор по аренде нежилого помещения, соглашение нужно дополнить такими документами:

  • копия арендного договора (действие которого прекращают);
  • документы, которые подтверждают личность участников;
  • акт приема-передачи недвижимости — с информацией о сторонах (с их реквизитами), объектах в передаваемом нежилом помещении, состоянии этих объектов, а также о состоянии всей нежилой недвижимости в целом;
  • уведомление о решении одной из сторон прекратить сделку направляется другой стороне. В нем следует указать наименование, информацию о сделке, которая прекращается, данные сторон, их реквизиты, причины такого решения со ссылками на закон, даты прекращения правоотношений и составления документа, подпись отправителя.

Алгоритм расторжения арендного договора

Расторжение договора аренды (образец соглашения содержит все необходимые реквизиты) может происходить по следующему алгоритму действий:

  1. Составление двух экземпляров соглашения о прекращении сделки с подписями сторон.
  2. Подготовка необходимых дополнительных бумаг (см. предыдущий раздел).
  3. Обращение в Росреестр для внесения в ЕГРН записи о прекращении сделки, если ее срок более года.
  4. После внесения этой записи в ЕГРН сделка утрачивает силу.

Когда один из участников сделки против ее прекращения, заинтересованному в этом лицу придется пройти следующие этапы:

  1. Написать и отправить уведомление о намерениях прекратить аренду (можно почтой, чтобы отследить его получение контрагентом). Рассматривать такое уведомление могут месяц с момента получения. После чего контрагент может согласиться прекратить договор. Тогда составляется дополнительное к основному соглашение. Желающий прекращения договоренностей контрагент вправе обратиться в суд, только если посланное им уведомление игнорируется вторым контрагентом.
  2. Подача соответствующего иска в суд (с изложением всех важных обстоятельств дела, и оснований для прекращения аренды).
  3. Рассмотрение дела в суде.
  4. Вынесение судебного решения. Если суд решит, что оснований для завершения договора недостаточно, иск не удовлетворят.

Бланк расторжения договора аренды

Источник: https://ppt.ru/forms/arenda/rastorjenie-dogovora

Расторжение договора аренды: основания, способы, последствия – Юридическая компания Хелп Консалтинг ⚖️ Юридические услуги в Москве

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

В случаях, когда условия сотрудничества по каким-либо причинам больше не устраивают одну из сторон, расторжение договора аренды становится необходимым шагом. Однако процесс расторжения соглашения подчиняется строгим правилам, закрепленным в законодательстве и самом договоре.

В данной статье мы расскажем не только об основаниях и существующем порядке расторжения договора аренды, но и объясним, как прекратить договорные отношения грамотно и без последствий со знаком «минус».

Если конечный срок договора аренды не зафиксирован, ст. 610 ГК РФ предоставляет сторонам право расторгнуть соглашение в любое время.

Однако арендатор или арендодатель, решивший воспользоваться правом на расторжение долгосрочного договора аренды, должен предупредить об этом вторую сторону как минимум за месяц.

При аренде недвижимости указанный период увеличивается до 3 месяцев. Стороны могут установить другие сроки по своему желанию.

Также стороны вправе закрепить иные основания для одностороннего прекращения соглашения. У наших арбитражных юристов вы можете узнать примерный перечень таких оснований.

Заинтересованная сторона должна направить соответствующее уведомление контрагенту. Скачать образец правильного уведомления арендатора/арендодателя о расторжении договора аренды помещения (иного имущества) можно на нашем сайте. Документ направляется ценным письмом с описью, уведомлением:

  • по адресу из ЕГРЮЛ (по адресу регистрации, если письмо предназначено для физлица);
  • по адресу, зафиксированному в соглашении.

Если в соглашении указан адрес для корреспонденции, отличающийся от юридического адреса, рекомендуется направить два письма на оба адреса. Так вы можете избежать возможных арендных споров.

Соглашение утрачивает силу с момента получения одной из сторон уведомления. Однако стороны могут зафиксировать иной момент прекращения отношений. Например, из условий соглашений может вытекать, что соглашение аннулируется с момента отправки уведомления.

Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.

Собственнику имущества дано право завершить договорные отношения, если арендатор:

  1. Использует имущество не по закрепленным в соглашении правилам, либо пользуется им не по назначению, либо допускает многочисленные нарушения.
  2. Ухудшает качество полученного имущества.
  3. Не перечисляет арендные платежи собственнику имущества два и более раза подряд.
  4. Не проводит капремонт в сроки, прописанные в соглашении (в разумные сроки, если конкретные временные периоды не определены). Данное основание применяется, если обязанность проводить капремонт закреплена в законе/контракте.

Расторжение договора аренды производится при условии направления предварительного письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения обязательств.

Арендодатель может добиться аннулирования соглашения через суд и в случае значительного изменения обстоятельств, спрогнозировать которые заранее было невозможно. Такое право закреплено в ст.451 ГК РФ. Чтобы узнать, как им воспользоваться, закажите юридическую консультацию.

Основания расторжения договора аренды арендатором

Расторжение по инициативе пользователя имуществом договора аренды в 2021 году в Москве может производиться по следующим основаниям:

  1. Арендодатель не передает имущество или мешает арендатору использовать его по назначению.
  2. Имущество имеет дефекты, не позволяющие арендатору использовать его по прямому назначению. При этом арендодатель не предупредил о дефектах, а арендатору не было известно о недостатках предмета при заключении соглашения.
  3. Арендодатель не делает капитальный ремонт в сроки, указанные в соглашении, или в разумные сроки, если на него возложена такая обязанность.
  4. По не зависящим от арендатора обстоятельствам переданное имущество оказалось в состоянии, не позволяющем его использовать.

Кроме того, ГК закрепляет и иные причины, которые могут привести к расторжению договора аренды:

  • собственник не предоставляет документы и принадлежности, без которых арендатор не может в полном объеме пользоваться имуществом;
  • собственник не предупредил арендатора о наличии прав иных субъектов на сдаваемое имущество (например, о залоге, сервитуте и т.д.).

Арендатору, как и арендодателю, дано право требования расторжения контракта в случае значительной перемены обстоятельств.

Порядок расторжения договора

Для прекращения действия соглашения в судебном порядке арендодатель должен выполнить следующие действия:

  1. Направление в адрес арендатора письменного предупреждения о том, что ему необходимо исполнять свои обязательства.
  2. Направление контрагенту предложения о расторжении соглашения.
  3. В случае получения отрицательного ответа либо отсутствия ответа – обращение в суд с требованием о расторжении договора аренды.

Что касается арендатора, то его алгоритм действия следующий:

  1. Направление предложения арендодателю об аннулировании соглашения.
  2. Если арендодатель ответил отказом или не прислал никакого ответа – обращение в суд.

Официальный момент прекращения действия соглашения – момент вступления судебного решения в законную силу.

При расторжении договора аренды образцами уведомлений, соглашений, предупреждений и других документов, конечно, пользоваться можно. Но учесть особенностей конкретной ситуации они не в состоянии, поэтому документу может потребоваться серьезная корректировка. Воспользуйтесь юридическими услугами для получения документа, разработанного в индивидуальном порядке.

Договор аренды помещения (иного имущества) может быть прекращен сторонами в любой момент путем заключения соответствующего соглашения. Примечательно, что форма соглашения должна соответствовать форме договора. Поэтому в случае расторжения официально зарегистрированного договора аренды допсоглашение также подлежит государственной регистрации.

Договор прекращает свое действие в момент заключения соглашения об этом. Но стороны могут предусмотреть иной вариант. Например, они вправе указать конкретную дату, с которой арендный договор будет считаться расторгнутым.

Как известно, в случае расторжения соглашения отношения между сторонами прекращаются. Они как бы возвращаются в условия, имевшие место до оформления договора.

В связи с расторжением договора аренды:

  1. Арендатором возвращается арендованное имущество в состоянии, в котором он его получил (или же в обусловленном контрактом состоянии). Если арендатор не передал имущество (нарушил сроки передачи), арендодатель может потребовать внесения арендных платежей за время просрочки. Если указанная плата не покрывает все убытки, хозяин имущества вправе потребовать их возмещения.
  2. Отделимые улучшения сдаваемого имущества передаются арендатору. При решении вопроса о неотделимых улучшениях учитываются следующие моменты:
  • если арендатор не согласовал улучшения с арендодателем, то на возмещение их стоимости он рассчитывать не может;
  • если улучшения были согласованы, то арендатору полагается денежная компенсация в размере их стоимости (если иные правила не были закреплены в соглашении).

Если соглашение расторгнуто из-за грубых нарушений его условий одной из сторон, то арендодатель/арендатор вправе требовать с контрагента возмещения убытков. Например, если арендодателю из-за нарушений со стороны арендатора пришлось разорвать соглашение, а затем сдать свое имущество по более низкой цене, то он может взыскать недополученную прибыль в суде.

Если стороны закрепили условие о неустойке за нарушение тех или иных обязанностей, то при прекращении соглашения арендодателю/арендатору дано право требовать ее с нарушителя.

Часто при заключении договора арендатор передает арендодателю задаток в размере одного или нескольких арендных платежей. Этот задаток удерживается владельцем имущества в качестве гарантии исполнения обязательств арендатором. Судьба задатка может решаться по-разному:

  • если в роли нарушителя выступил арендатор, арендодатель оставляет денежную сумму себе;
  • если в роли нарушителя выступил арендодатель, задаток перечисляется арендатору, например, в двойном размере.

Однако конкретные условия о задатке согласуются сторонами в соглашении.

И регистрация договора аренды, и его расторжение требуют учета массы нюансов. Сторонам, пожелавшим прекратить договорные отношения, необходимо изучить объемное законодательство, сам договор, и даже актуальную судебную практику. Но даже это не гарантирует беспроблемное аннулирование соглашения.

Желаете не только завершить действие соглашения, но и получить все, что причитается вам по закону? Заручитесь поддержкой опытных юристов «Хелп Консалтинг». Мы готовы:

  • проконсультировать вас по любым вопросам, в том числе по теме взыскания аренды;
  • составить заявление на расторжение договора аренды, уведомление, соглашение и другие документы;
  • сопроводить судебный процесс;
  • осуществить регистрацию расторжения договора аренды (при необходимости).

Обращайтесь: наши юридические услуги для юридических лиц доступны как крупным предприятиям, там и небольшим компаниям. ЮК «Хелп Консалтинг» разработает индивидуальные условия сотрудничества с каждым доверителем!

Источник: https://help-ddu.ru/arenda/rastorzhenie-dogovora-arendy

Как правильно досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

Отношения по поводу использования помещений лицами, не являющимися собственниками, как правило, регулируются договором аренды.

Так, данный договор устанавливает правила использования помещений, основные положения регулирования взаимоотношений между собственником и пользователем и т.д.

Также законом и договором устанавливаются основания, по которым такие правовые отношения могут быть расторгнуты досрочно.

Как расторгнуть договор аренды помещения

Итак, как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно?

Договора заключаются на определённый срок либо бессрочно. Бессрочные договора, как правило, могут быть окончены в любой момент по желанию сторон либо при наступлении определенных обстоятельств. Другое дело договора, где сроки конкретно обговорены.

Установление сроков означает, что стороны берут на себя обязательства на весь этот период и снять с себя эти обязательства до конца этого периода не смогут.

Вместе с тем законодательство устанавливает определенные обстоятельства, при которых даже срочные договора об аренде могут быть расторгнуты раньше времени.

Разумеется, для этого нужны веские основания, которые закреплены в законодательстве и имеют императивный характер для всех случаев или же нашли свое отражение непосредственно в соглашении и имеют обязательный характер только для сторон соглашения.

Причины и условия для расторжения договора аренды нежилого помещения

Стороны вправе устанавливать в рамках законодательства любые основания, которые в дальнейшем смогут послужить поводом для досрочного прекращения взаимных обязательств. Однако закон устанавливает определенный перечень причин, при наступлении которых одна из сторон может прекратить взаимные обязательства в одностороннем порядке.

Такими основаниями согласно гражданскому законодательству могут послужить:

  • пользование помещением, предоставленным в аренду, не в соответствии с его предназначением;
  • просрочка в оплате стоимости аренды;
  • причинение ущерба арендованному помещению;
  • нарушение одного из существенных пунктов соглашения по аренде;
  • иные нарушения законодательства.

Таким образом, любые незаконные действия сторон по поводу устанавливаемых соглашением взаимоотношений могут быть признаны основанием для досрочного его прекращения.

Стоит отметить, что суды не ограничивают такие основания и в каждом случае, который доходит до суда, любое отклонение от условий соглашения может быть расценено в качестве достаточного повода.

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения — как это делается

Когда заканчивается срок действия соглашения обязательства прекращаются автоматически. Конечно же, стороны вправе установить в договоре иное правило, к примеру, правило об автоматическом продлении срока действия соглашения. Однако без подобного условия при отсутствии предложения от сторон обязательства считаются исполненными.

Когда же происходитдосрочное расторжение договора аренды (нежилого или жилого помещения), законодательство устанавливает четкие правила действий для каждой из сторон.

Для начала необходимо определиться с основанием для такого действия. Лучше всего такое основание документально зафиксировать.

По инициативе арендатора

Решение о преждевременном прекращении обязательств может быть принято как арендатором, так и арендодателем. Однако для каждого из них установлены отличные друг от друга основания для этого.

Так, когда соглашение расторгается преждевременно со стороны арендатора, основаниями принято считать следующие обстоятельства:

  • если помещение пришло в непригодное состояние вследствие вины арендодателя;
  • если арендодатель не исполняет своевременно взятые на себя по соглашению обязательства (к примеру, о ремонте или оплате коммунальных услуг);
  • если арендодатель принимает решение продать помещение (происходит смена собственника);
  • если арендная плата повышается в нарушение условий соглашения;
  • если помещение сдается в аренду третьим лицам без согласия арендатора и т.д.

Полный перечень оснований для расторжения перечислить невозможно. Ведь в каждом случае условия соглашения могут быть разными.

К примеру, если по соглашению страхование помещения возлагалось на арендодателя, то несвоевременное исполнение такой обязанности законодательством расценивается как основание для досрочного прекращения соглашения.

По инициативе арендодателя

Стоит отметить, что закон предоставляет арендодателю более широкий перечень оснований для прекращения соглашения, нежели арендатору. Так, при расторжении соглашения об аренде по воле арендодателя в качестве законных оснований могут быть признаны следующие обстоятельства:

  • задержка с оплатой арендной платы;
  • причинение ущерба помещению;
  • передача помещения в аренду без согласия собственника;
  • внесение изменений в конструкцию помещения без согласия собственника;
  • неисполнение обязательств по соглашению;
  • осуществление противозаконных действий в отношении арендуемого помещения и т.д.

В общем говоря, арендодатель вправе потребовать досрочного прекращения договорных обязательств по любому нарушению.

На него условие о существенности нарушение не распространяется, так как он является собственником помещения и по определению несет больший риск, нежели арендатор.

Однако регламентация досрочного расторжения договорных отношений одинакова для всех сторон. Несоблюдение данного порядка влечет незаконность действий сторон, направленных на преждевременное прекращение соглашения.

Срок уведомления о расторжении договора

Как уже было сказано, стороны вправе самостоятельно определить в соглашении сроки, в течение которых они направляют друг другу уведомления. Однако, если такие сроки соглашением не устанавливаются, то действуют правила гражданского законодательства.

Так, Гражданский Кодекс устанавливает, что по соглашениям об аренде недвижимости уведомления об одностороннем отказе от обязательств должно быть направлено как минимум за три месяца до непосредственного прекращения обязательств.

Такой долгий срок установлен в силу того обстоятельства, что аренда помещений предполагает въезд и перенос определенного количества имущества.

Так что трехмесячный срок предполагается минимально достаточным для устранения всех последствий переезда в данное помещение.

Упрощение порядка или сокращение срока уведомления о расторжении договора аренды не допускается.

Документы

Факт расторжения соглашения одним из контрагентов должен быть документально удостоверен. По праву аренды, она предполагает передачу во владение другого лица объекта недвижимости. Так что в первую очередь необходимо оформить:

  • уведомление либо соглашение;
  • акт приема-передачи помещения.

Уведомление либо соглашение о расторжении аренды составляется задолго до фактического прекращения отношений. Так стороны устанавливают правила, по которым обязательства будут прекращены раньше времени.

Акт приема-передачи как бы завершает процедуру расторжения. Данный документ удостоверяет фактическую передачу помещения из владения одного лица, во владение другого.

Уведомление

Уведомление является документом, составляемым в свободной форме. Если стороной является юридическое лицо, то оно составляется на бланке предприятия. В содержании уведомления необходимо указать следующие сведения:

  • наименование отправителя (его реквизиты);
  • сведения о контрагенте (его реквизиты);
  • реквизиты соглашения об аренде;
  • сведения о помещении;
  • основание для расторжения;
  • дата и подпись (для организаций еще и печать).

⇒ Скачать образец уведомления можно здесь:образец расторжения договора аренды в одностороннем порядкеот арендатора и арендодателя.

Соглашение

Факт расторжения договора об аренде может быть оформлено и в качестве дополнительного соглашения сторон. В таком соглашении достаточно указать:

  • реквизиты (данные) сторон;
  • реквизиты соответствующего соглашения об аренде;
  • порядок и условия прекращения обязательств;
  • дата и место составления соглашения.

Скачать образец соглашение о расторжении-договора аренды нежилого помещения можно по ссылке.

Акт приема-передачи помещения

Акт приема-передачи помещения является завершающим этапом процедуры расторжения. так, он удостоверяет факт освобождения помещения арендатором и передачи его во владение арендодателя.

В акте необходимо указать следующие сведения:

  • сведения о сторонах;
  • место и дата составления;
  • сведения о помещении;
  • факт передачи помещения;
  • недостатки, обнаруженные при приеме-передаче.

⇒ Скачать образец акта приема-передачи нежилого помещения можно по ссылке.

Стоит отметить, что при обнаружении каких-либо недостатков в помещении, которые образовались в период аренды, порядок их устранения регламентируется соответствующим соглашением об аренде либо новым дополнительной договоренностью. При возникновении спора каждая из сторон вправе обратиться в суд.

Таким образом, законодательство допускает прекращение обязательств по договорам как в одностороннем порядке, так и по взаимному согласию.

Однако необходимо правильно расторгнуть договор и соблюдать установленный законом регламент производства подобных юридических действий.

Источник: https://zakondoma.ru/arenda/nezhilogo/rastorzhenie-dogovora-arendy-nezhilogo-pomeshheniya.html

Расторжение договора аренды нюансы, сложности, важные моменты

Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно

  В период вынужденной самоизоляции арендаторы и арендодатели массово начали пересматривать условия своих договоров. Случаи досрочки участились. Большая часть споров по аренде помещений приходилось решать только в суде.

  Договора аренды недвижимости уже давно являются частью нашей жизни. Как продукты первой необходимости, без них современное общество не сможет существовать. Арендой имущества пользуются все участники гражданских отношений: частные лица, юридические лица, государственные органы.

  Вопросамарендыпосвященацелая34-ая главаГражданскогоКодексаРФ.

  Законодательно закреплены все обязательные разделы договора, прописаны возможные условия, нюансы заключения и расторжения. Но как бы не были широко распространены и глубоко изучены сделки с арендой имущества, всё равно происходят арендные споры.

  Особое внимание юристы по вопросам аренды уделяют пунктам о расторжении. При расторжении раньше срока возникают самые финансово-затратные споры.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации: 

 +7 (343) 383-59-64

  В Вашем договоре должны быть обязательные пункты.

  Мы обязаны опираться на ст.ст. 619-620 ГК РФ. Кодекс однозначно диктует, что односторонний отказ без оснований от выполнения договора аренды запрещен.

  Стороны обязаны прописать порядок завершения договора аренды, не нарушая законов РФ.

  Юристы по расторжению договора аренды при регистрации сделки особое внимание уделяют следующим условиям:

= вариант расторжения по инициативе любой из сторон;

= наличие штрафных санкций или компенсаций за несвоевременный разрыв отношений;

= определена процедура и порядок действий при расторжении;

= определены сроки;

= дополнительные условия, не предусмотренные ст. 619-620 ГПК РФ.

  Чтобы помещение не простаивало, и владелец мог сэкономить время на поиски нового арендатора, юристы по договорам аренды прописывают срок для извещения не позднее чем за 2 месяца. В случаях нарушения положенных сроков Вам придется оплатить неустойку.

  Адвокаты по арендным спорам необходимы, потому что арендатор находится в зависимом и не выгодном положении по отношению к собственнику помещения. Сдающая сторона может потребовать освободить помещение при нарушении эксплуатации всего имущества или его части. Также если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения.

  Несмотря на такие разнообразные и жесткие условия, стороны всегда пытаться договориться о взаимовыгодном расторжении договора.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации: 

 +7 (343) 383-59-64

  Как юридически грамотно обосновать расторжение договора аренды.

  Как правило, в условиях о расторжении сделки прописывают один из способов:

  = Устанавливают срок действия договора;

  = По согласию сторон;

  = Отказ одного из участников;

  = Ввиду изменения законодательства

  = Из-за ЧС и Форс-мажора.

  Самый простой и однозначный вариант – это установление срока действия договора.

  Обе стороны загодя понимают, что предстоит разлука. Для возможного продолжения отношений юристы по договорам рекомендуют делать ссылку на пролонгацию договора. Для продления срока или внесения изменений в сделку одной из сторон необходимо оформить уведомление в письменном виде в адрес второй половины о желании продолжить выполнять договор.

  Чтобы защитить свои интересы, участникам сделки могут понадобиться юристыпо расторжению договора аренды.

  За заголовком «Расторжение по соглашению» скрываются споры по договору аренды.

  Здесь главное прийти к этому соглашению или даже компромиссу. ГК РФ не запрещает участникам сделки в течении действия контракта принять обоюдное решение о расторжении договора досрочно. На основании Статьи 609 п 1.

договор аренды сроком менее 11 месяцев не требуется регистрировать в местном ФРС. А если в сделке участвует юридическое лицо, то независимо от срока, соглашение требуется оформить письменно с печатью и подписями.

Поэтому решение о расторжение будет иметь законную силу только если будет составлено на бумаге.

  Не забудьте, что необходимо регистрировать расторжение, в случае если договор был зарегистрирован.

  Споры по договору аренды возникают, когда стороны выдвигают различные условия при освобождении помещения, включая сроки и порядок.

  Чаще всего устанавливают:

  = Сумму и сроки для возврата предоплаты за помещение;

  = Сумму и порядок оплаты компенсации за простой помещения;

  = Сроки переезда с занимаемой территории и т.д.

  Как и сам договор аренды, соглашение должно быть составлено в нескольких копиях для каждого участника. В том случае если помещением владеют несколько собственников, то у каждого есть экземпляр и право подписи.

А также отдельный экземпляр для госрегистрации при необходимости. В ситуации с несколькими собственниками юристам по вопросам аренды приходиться показать по-настоящему высокий уровень дипломатии.

  Причины одностороннего отказа от выполнения сделки должны быть досконально подробно описаны и зафиксированы в договоре.

  Если в договоре не указать на возможность одностороннего отказа, то на основании ст. 310 ГК РФ любой стороне это делать запрещается. Поэтому проверьте в своем договоре наличие пункта об одностороннем расторжении.

  Здесьжеможноуказатьусловияипорядок, например:

  = указать срок уведомления о прекращении договора

  = прописать компенсации, санкции или пени за нарушение порядка расторжения

  Если вы хотите избежать судебных споров при нежелательном расторжении договора аренды помещения, договоритесь заранее при наступлении каких условий или после выполнения каких требований партнеры не имеют права жаловаться в суде.

Если Вам нужна помощь квалифицированного юриста, тогда позвоните нам для получения первичной консультации: 

 +7 (343) 383-59-64

  Если Вы не пришли к компромиссу, а в одностороннем порядке сделку невозможно закрыть, приходиться решать споры по договору аренды помещений через суд.

  У всех участников есть право защищать свои интересы в суде. Но этот способ, как Вы понимаете, является трудоемким, хлопотным и продолжительным. Как правило, привлекаются юристы и адвокаты по арендным спорам.

  Судебный порядок решения споров необходим, когда стороны не договорились или оспаривают грубые нарушения условий договора. Гражданский кодекс соблюдает интересы каждой стороны, поэтому у всех есть несколько оснований для расторжения. Этот список не является исчерпывающим. В ГК РФ даны четкие условия для досрочного расторжения через суд для обеих сторон.

  Наоснованиист619ипослеписьменногосообщениявразумныйсрокАрендодательимеетправапрекращенияарендыиосвобожденияпомещениявследующихслучаях:

  1) многократное использование объекта не по назначению;

  2) порча вверенного имущества;

  3) более 2-х периодов не оплачена аренда;

  4) не проведен капитальный ремонт.

  Арендодатели не расслабляйтесь, это не исчерпывающий список. По закону могут быть установлены и другие способы расторжения раньше срока договора по требованию арендодателя (п 2 ст 450 ГК РФ).

  Арендатор тоже может раньше срока освободить недвижимость через суд без убытков.

  Для этого загляните в ст 620 и сравните со своим договором. Там должны быть перечислены следующие пункты:

1) недвижимость передана не вовремя, препятствовал передаче или указал не верное назначение для использования имущества;

2) В имуществе выявились недостатки, не указанные в договоре и неизвестные заранее.;

3) арендодатель за собой закрепил обязательство в проведении ремонта, но не произвел его в оговоренные сроки;

  Прочитайте свой контракт вместе с юристом по договорам аренды. О других причинах подробнее в законе п 2 ст 450 ГК РФ).

  Что делать, если требуется воспользоваться услугами суда?

  Механизм оспаривания начинается с отправки письменного заявления другой стороне конфликта. Где указываются:

  = обоснованные причины расторжения,

  = срок для исправления ситуации;

  = требования об исполнении обязательств,

  = требование об устранение и возмещение ущерба.

  Без подобного уведомления Вы не сможете отстоять свою точку зрения в суде. Потому что ответчик может сослаться на свое незнание о происшествии.

  Привлекать суд следует только когда, истечет срок претензии или противоположная сторона отказывается выполнять условия договора.

 С помощью адвоката по арендным спорам Вам предстоит доказывать заявленные требования в уведомлении. Каждая причина расторжения должна быть действительно веской.

 На протяжении всего срока аренды сохраняйте любые документы о расходах на арендуемое имущество и также деловую переписку с партнером.

  Обратите внимание, в суде какого региона будет разрешаться конфликт. Эту информацию следует загодя прописать в договоре.

  Для законного расторжения договора аренды Вам необходима помощь юриста по договорным спорам. Специалисты должны полностью проштудировать Ваш договор, проанализировать все возможные нюансы и последствия расторжения договора аренды, как в досудебном, так и в судебном порядке.

  Если Вы прочитали статью и обнаружили слабые места в своем договоре, то лучше обращайтесь к квалифицированным специалистам. Это поможет внести правки в действующее соглашение и избежать дальнейших убытков от судебных споров по аренде помещений.

  Ну а если Вы находитесь в процессе расторжения обязательно привлекайте наших юристов.

Источник: https://xn----7sbecq4azafj.xn--p1ai/news/rastorzhenie-dogovora-arendy-nyuansy-slozhnosti-vazhnye-momenty/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.