Как купить квартиру в долевую собственность

Содержание

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2021 году, Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Как купить квартиру в долевую собственность

1 828 просмотров

Многие молодые семьи рано или поздно задумываются о приобретении жилья.

Решив проблему с финансами и подыскав подходящий вариант, они начинают оформление квартиры и вот тут-то перед супругами встает очередной вопрос — какой тип собственности, совместный или долевой, выбрать.

Многие специалисты советуют делить жилье на доли сразу же при его приобретении, чтобы в последующем при разводе избежать споров.

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Согласно 256 статье ГК РФ и 34 статье СК, купленная супругами квартира в период брака автоматически получает статус их совместной собственности. Вне зависимости от того, как происходило распределение долей при регистрации жилья в Росреестре.

Если семейную пару такое положение дел не устраивает, то они могут приобрести квартиру именно в долевую собственность, для этого следует:

  • либо заключить брачный контракт и подробно расписать в нем условия раздела долей при разводе;
  • либо заключить соглашение о добровольном разделе имущества.

Нужен ли брачный договор при долевой собственности

При оформлении объекта в долевую собственность не обязательно заключать брачный договор. Вполне можно ограничится соглашением о разделе имущества. Однако, первый вид документа намного предпочтительнее. Так как именно в брачном договоре можно указать не только квадратные метры, причитающиеся каждому из супругов, но и подробно расписать порядок содержания общего имущества.

Соглашением же вы лишь определите размеры долей.

Кроме того, желательно, чтобы квартира покупалась супругами, решившими не заключать брачный контракт, на средства, заработанные ими до свадьбы или полученные в дар от третьих лиц, или вырученные с реализации другого не совместно нажитого имущества. В противном случае размер долей при разводе может быть пересчитан по инициативе одного из супругов.

Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Основные различия между долевой и совместной собственностью указаны в таблице:

РазличияСовместная собственностьДолевая собственность
Порядок владения имуществомСупруги сообща распоряжаются недвижимостью. При этому у каждого собственника есть ряд прав и обязанностей в отношении всей квартиры.Квартира находится в долевой собственности супругов. Каждый владеет определенной частью жилья и может распоряжаться долей по личному усмотрению, при условии, что своими действиями он не нарушит интересов второго владельца. Количество долей и собственников жилья должно совпадать.
Особенности продажи жильяЧтобы продать квартиру нужно либо заручиться согласием остальных собственников, либо выделить через суд долю и выставить ее на продажу.Доля выделена автоматически, поэтому ее можно сразу же продавать. Не забудьте, что остальные владельцы квартиры обладают правом преимущественного выкупа и должны быть надлежащем образом осведомлены о продаже доли.
НалогообложениеВсе собственники в равной степени обязаны исполнять налоговые обязательства. То есть налог на недвижимость, делится на всех в равных частях.Каждый владелец платит налог пропорционально размеру доли.
Налоговый вычетНалоговым вычетом может воспользоваться любой из совладельцев. Собственники должны по договоренности распределить доли вычета и указать о своем решении в письменном заявлении, подаваемом в ИФНС. Вычет автоматически соответствует размерам долей.

Как правило, молодые семейные пары по моральным соображениям даже не рассматривающие возможность заключения брачного контракта, приобретают жилье в совместную собственность.

По сути, пока супруги счастливы в браке и не задумываются о разделе имущества обе формы собственности мало чем отличаются в своем проявлении.

А вот когда в отношениях наступает кризис, и семья распадается, решить квартирный вопрос получается намного проще, если доли заранее уже были обозначены и надлежащим образом оформлены.

Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

Чтобы приобрести квартиру сразу в долевую собственность необходимо действовать по определенному алгоритму.

Пошаговый порядок действий

Этапы поиска и оформления недвижимости:

  1. Заключаем договор с риелтором или осуществляем поиск жилья самостоятельно.
  2. Обсуждаем с продавцом условия покупки.
  3. Заключаем договор купли-продажи в котором сразу же указываем размеры долей, причитающихся каждому из супругов.
  4. Передаем продавцу деньги.
  5. Регистрируем право собственности в Росреестре.

Договор купли продажи квартиры в долевую собственность супругами

Необходимые документы

После того, как договор купли-продажи заключен, необходимо зарегистрировать права собственности в Росреестре. Для этого следует подготовить пакет документов и сдать его регистраторам.

Вам потребуются:

  • паспорта всех участников сделки;
  • заявления о внесении изменений в реестр;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • техпаспорт на квартиру из БТИ.

Сроки

Спустя 14 дней после сдачи документов на рассмотрение каждому супругу на руки будут выданы выписки из ЕГРН, которые будут являться документами, подтверждающими право собственности на их доли.

Расходы

Помимо платы за квартиру, единственный основной расход – это государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться финансы на:

  • услуги риелтора – обычно оплачиваются в процентах от стоимости сделки;
  • услуги нотариуса – от 2000 рублей.

Пример. Семья Петровых решила улучшить жилищные условия и продав две однокомнатные квартиры, доставшиеся в наследство каждому из супругов от бабушек, купила просторную трехкомнатную квартиру.

Так как деньги на приобретение квартиры были потрачены не совместно нажитые, причем со стороны жены была вложена сумма в два раза больше чем со стороны мужа, было сразу же решено оформить новую квартиру в долевую собственность.

Петров получил одну большую комнату, а Петрова две маленькие. Посовещавшись супруги решили ограничиться составлением соглашения о разделе имущества. Спустя 2 года семья распалась, Петров переехал к родственникам, а его бывшая супруга приобрела большую комнату в ипотеку.

Никаких споров и разногласий по поводу раздела квартиры у пары не было, так как совместная покупка была правильно распределена на начальном этапе.

Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

Если жилье приобретается людьми, не состоящими в официальном браке, даже если это пара, которая много лет живет вместе или близкие родственники, например, братья, оно автоматически оформляется в долевую собственность. Для этого достаточно просто в договоре купли-продажи указать суммы, вложенные каждым покупателем и доли, которые должны им достаться после оформления.

Если у вас с супругом остались какие-то вопросы о том, как приобрести квартиру, то специалисты нашего сайта могут бесплатно оказать консультативную помощь. Для этого необходимо просто связаться с нами любым удобным способом.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami/

Покупка доли в квартире: риски, подводные камни, порядок оформления доли в квартире у родственника

Как купить квартиру в долевую собственность

Перед тем, как купить долю в квартире, нужно изучить особенности сделки. Она проводится по особым правилам, предусмотренным ГК РФ.

Если продавец их нарушит, сделку могут оспорить, тогда пострадает и покупатель.

Рассмотрим, каковы правила продажи долей и что они из себя представляют, какие есть риски и подводные камни для покупателя, как правильно оформить договор и какие понадобятся документы.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Можно ли покупать долю в квартире?

Купить долю в квартире можно, если она выделена. Согласно ст. 244 ГК РФ, имущество, которым владеют два и более человека, считается общей собственностью. В свою очередь, она может быть с определением долей каждого собственника, или без определения (совместная собственность).

Покупка доли возможна лишь в том случае, если она выделена. Например, когда продается ¼ в праве. Если же человек хочет продать свою часть в совместной собственности, сначала нужно выделить долю. Такое часто происходит при продаже недвижимости, купленной в браке: условно каждому супругу принадлежат по ½ доли, но фактически они не выделены.

Важно! Доля выделяется только в праве собственности на квартиру, а не на конкретные помещения. В последнем случае актуально определение долей в натуре, но на практике это реализовать крайне проблематично: нужно обустроить два отдельных входа в квартиру и соблюсти кучу других технических требований.

Пример:
Сестры получили в наследство по ½ в квартире. Конкретные помещения не определены, но они устно договорились о порядке пользования жильем и разделении платы за коммунальные услуги. Некоторые составляют письменное соглашение или обращаются за разрешением споров в суды.

Через год одна из сестер решила продать свою долю. Она предложила ее выкупить второй собственнице, но ответа не получила.

Если другой владелец не дает согласие на выкуп в течение одного месяца, долю можно продать третьему лицу.

Женщина так и поступила: оформила договор купли-продажи (далее – ДКП) с покупателем у нотариуса, представив документы, подтверждающие отправку уведомления второй владелице.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Особенности продажи доли в квартире

Некоторые правила нужно знать и покупателю. Если продавец не будет их соблюдать, покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, т.к. сделку смогут оспорить третьи лица.

О каких тонкостях идет речь:

  1. Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). Сначала продавец должен направить каждому собственнику уведомления о намерениях продать долю. Они должны дать согласие на выкуп в течение месяца, либо оформить письменные отказы. Только после этого доля может быть продана третьему лицу.
  2. Продажа доли несовершеннолетнего возможна только с разрешения органа опеки. Ребенку должна быть предоставлена другая недвижимость или доля в праве собственности.
  3. Продажа доли в квартире, купленной в браке. Обязательно нотариальное согласие супруга продавца (ст. 35 СК РФ). Если продать долю без этого документа, тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о нарушении его прав.
  4. Продажа доли в квартире с обременением. Если недвижимость куплена в ипотеку, накладывается обременение. До погашения задолженности собственники не вправе ее дарить, продавать или обменивать без согласия кредитора. Если же наложено ограничение в виде ареста ФССП, нужно погасить долги, и только потом выходить на сделку.

Важно! Проверить недвижимость на наличие ограничений можно через сервис Росреестра.

Совет юриста: наиболее внимательным следует быть при покупке доли в квартире, полученной в наследство. Желательно, чтобы право собственности продавца было оформлено хотя бы за 3-5 лет до сделки. Так риск оспаривания ДКП внезапно появившимся наследниками будет меньше.

Покупка доли в квартире у родственника

Наличие или отсутствие родственных связей между продавцом и покупателем роли не играет. Если покупатель не является собственником другой доли, ДКП в любом случае придется удостоверять у нотариуса, а продавцу перед этим – уведомлять остальных владельцев.

Покупка доли на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать на приобретение доли в праве собственности, хотя в ПФР некоторым и отказывают, ссылаясь на то, что должна приобретаться отдельная квартира. Это не так. Особенности распоряжения маткапиталом регламентируются ст. 10 ФЗ от 29.12.2006 №256-ФЗ, и там никакого запрета на покупку доли нет.

Покупка доли в ипотеку

Банки неохотно одобряют ипотеку на покупку долей в квартирах, но получить ее все же можно. Вероятность одобрения заявки выше, если в результате сделки недвижимость будет принадлежать только заемщику. Можно купить квартиру и оформить в долевую собственность, если ипотека берется двумя супругами.

Обратите внимание! Проще всего взять ипотеку под залог уже имеющейся недвижимости. В таком случае банк выдаст деньги на покупку доли, но обременение будет наложено на другое жилье заемщика. До полного погашения долга его нельзя продавать, менять или дарить без разрешения кредитора.

Риски и подводные камни при покупке доли в квартире

Рассмотрим несколько распространенных ситуаций, в которых покупатель рискует остаться без жилья и денег:

  1. Продавец не предоставил преимущественное право покупки другим собственникам. Они смогут оспорить сделку и перевести права покупателей на себя.
  2. Продажа доли неуполномоченным лицом. Собственник может участвовать в сделке через представителя, на которого оформлена нотариальная доверенность (ст. 185.1 ГК РФ). Даже если его интересы представляет второй владелец.
  3. Покупка недвижимости с зарегистрированными людьми. Регистрация дает право проживания и пользования помещением. Нужно перед сделкой договориться с продавцом, что он выпишет всех родственников. Или придется делить с ними жилплощадь.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему. Родители должны получить согласие органа опеки перед продажей, иначе сделку могут оспорить. Иногда это требование не соблюдается.
  5. Если доля куплена в браке, и брачного договора нет. Собственник должен получить нотариальное согласие супруга перед продажей, иначе тот сможет оспорить сделку в течение одного года с момента, когда ему стало известно о ней (ст. 35 СК РФ).
  6. Сделана перепланировка, но не узаконена. Любые изменения отражаются в техпаспорте. Если продавец не согласовал перепланировку, этим придется заниматься покупателю после сделки, и не факт, что ее одобрят.
  7. Доля в обременении. Здесь подразумевается ипотека в банке или запрет на совершение регистрационных действий от ФССП. В обоих случаях Росреестр не зарегистрирует переход права собственности, и покупатель может потерять аванс или задаток.
  8. Покупателю не будет принадлежать отдельная комната, если размер доли слишком мал. Но некоторые покупают доли в квартирах для прописки в Москве или другом городе, и тогда ее размера будет достаточно. В остальных случаях может оказаться так, что новому собственнику будет принадлежать только пара кв. метров.
  9. Сложности во взаимоотношениях с остальными собственниками. В ДКП и выписке из ЕГРН не будет указано, кто и каким помещением будет пользоваться. Об этом придется договариваться с другими владельцами. Зачастую договоренности достичь не удается, и приходится обращаться в суд для определения порядка пользования недвижимостью.

Обратите внимание! Оспариваются и сделки, совершенные недееспособными собственниками. Несмотря на то, что справка из психдиспансера необязательна для сделки, для собственного спокойствия покупателю лучше ее запросить у продавца.

Надоело читать?Юрист лично позвонит и проконсультирует по вашему вопросу (консультация бесплатна)

Как правильно оформить покупку доли в квартире?

Для покупки выделенной доли в квартире нужно:

  1. Проверить документы продавца. Он должен представить выписку из ЕГРН, письменный отказ другого собственника, паспорт, техпаспорт, и документ, подтверждающий основание возникновения права собственности: старый ДКП, дарственную, свидетельство о наследстве, договор мены, и пр.
  2. Договориться с продавцом об условиях сделки. Цена, порядок и способ расчета оговариваются до составления ДКП.
  3. Оформить ДКП. Это можно сделать самостоятельно или обратиться за помощью к юристу. Оформление через нотариуса обойдется дороже.
  4. Подписать ДКП в трех экземплярах в присутствии нотариуса. После он поставит свою подпись и печать на всех экземплярах.

Далее нотариус сам направит документы для регистрации перехода права собственности в Росреестр. Это займет три рабочих дня, после чего можно прийти и забрать свои экземпляры договора, а также новую выписку из ЕГРН. Услуга предоставляется бесплатно, оплачивается только госпошлина.

Обратите внимание! Если долю выкупает другой собственник, ДКП удостоверять у нотариуса необязательно. Но документы придется подавать самостоятельно в Росреестр или через МФЦ. Регистрация при подаче в Росреестр займет 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

и образец договора

Договор должен содержать все условия продажи доли в квартире и информацию об участниках сделки:

  1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Сведения о квартире: адрес, кадастровый номер, количество комнат, этаж.
  3. Размер продаваемой доли в праве собственности: ½, 1/3, и пр.
  4. Стоимость доли.
  5. Порядок расчетов: уплата задатка или всей суммы до регистрации сделки, оплата после регистрации, и пр.
  6. Способ расчета: наличными, переводом с банковской карты, через банковскую ячейку, аккредитив, сервис безопасных платежей.
  7. Сроки окончательного расчета после регистрации, если до этого вносится задаток.
  8. Сроки снятия с регистрационного учета родственников продавца.
  9. Сведения об отказе от преимущественного права покупки от владельцев других долей.
  10. Права, обязанности и ответственность участников сделки.
  11. Дата составления, подписи сторон.

Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно.
Наш юрист бесплатно поможет в подготовке документа!

Документы

Продавец должен представить покупателю письменные отказы остальных владельцев, либо уведомления, подтверждающие отправку извещений, если они были проигнорированы и ответы не поступили в течение месяца. Также от него понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • правоустанавливающий документ.

Покупателю нужен только паспорт.

Важно! Эти же документы предоставляются и нотариусу.

Ответы юриста на частные вопросы

Может ли собственник продать долю третьему лицу, если другой владелец согласился ее выкупить? Нет. Это нарушит преимущественное право выкупа второго собственника, и он сможет оспорить сделку. Собираюсь купить долю в квартире, собственник несовершеннолетний. Квартира куплена на маткапитал, отцу ребенка долю не выделили.

Стоит ли подписывать ДКП? Кто должен платить налог при покупке доли в квартире, и как он рассчитывается? Налог платит продавец, т.к. он получает прибыль. НДФЛ в размере 13% рассчитывается от стоимости доли, а не всего жилья. Он может воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб.

Если же доля была в собственности более трех лет и получена по наследству, в результате приватизации, по договору дарения или ренты, НДФЛ не платится. В остальных случаях минимальный срок владения составляет 5 лет. Покупатель же вправе оформить налоговый вычет, если является плательщиком НДФЛ.

Можно ли купить долю в квартире у родственников за материнский капитал? Да, но ПФР будет проверять документы максимально тщательно. Нередко в перечислении средств отказывают, но отказ можно оспорить через суд. Вот пример подобного дела: дело № 2-1230/2018. Покупаю долю в праве собственности. Деньги отложила до брака.

Будет ли она делиться между мной и мужем в случае развода? Если подтвердится, что деньги на покупку доли были отложены вами до заключения брака, ее не включат в общую массу для раздела имущества. Для подтверждения можно использовать выписку по банковскому счету о движении средств.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Правила продажи доли в квартире включают обязательное предоставление преимущественного права выкупа другим собственникам. Без этого сделку они смогут оспорить.
  2. Продавец должен подтвердить, что уведомлял остальных владельцев о намерениях продать свою долю. Только после этого можно оформлять ДКП.
  3. Если доля продается третьему лицу, ДКП по закону удостоверяется нотариусом. При продаже доли одному из собственников обращаться в нотариальную контору необязательно.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-doli-v-kvartire

Как купить квартиру в долевую собственность?

Как купить квартиру в долевую собственность

Недвижимое имущество, которым владеют два человека и более, называется общей собственностью. Она может быть совместной или долевой. Совместная собственность — это когда оба хозяина владеют недвижимостью на равных правах. Доли при этом не выделяют. При долевой собственности каждый хозяин владеет своей отдельной частью недвижимости. Причем доли могут быть разными по размеру.

При приобретении квартиры или дома может возникнуть множество разных вопросов и нюансов. Лучше всего решить их с помощью профессионала. Так вы будете уверены, что не попадете в руки мошенников и вас не обманут во время сделки и оформления документов.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 151 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

По закону имущество, приобретенное во время брака, считается совместно нажитым, если иное не указано в брачном договоре. Поэтому нет разницы, на кого из супругов будет оформлена квартира.

Однако может возникнуть ситуация, когда выделить доли будет необходимо по ряду причин. Кроме того, собственниками могут быть не только супруги, но также их дети, родители и прочие лица.

В такой ситуации необходимо правильно выделить доли при приобретении недвижимости.

Что такое доля в праве и доля в квартире

Следует понимать, что доля в праве и доля в имуществе не равны между собой. Если вы владеете ¼ четырехкомнатной квартиры, это не означает, что вам принадлежит одна комната. Вы имеете право на четверть всего помещения в целом. Сюда относятся и места общего пользования: коридор, балкон, ванная и туалет.

Закон разрешает выделять доли в натуре. Но в реальной жизни это не всегда возможно. Получить свою часть имущества в безраздельное владение можно только в том случае, когда есть возможность сделать в каждой части помещения отдельный вход, санузел и кухню.

Чем различаются совместная и долевая собственность

Долевая собственность подразумевает, что после покупки собственник вправе распоряжаться лишь частью квартиры. Налог на недвижимость рассчитывают собственникам в соответствии с их долей. То же самое происходит с оплатой коммунальных услуг. Собственник может продать свою долю совладельцам и третьим лицам. Он имеет право прописывать и поселять на свою долю того, кого захочет.

При совместной собственности собственники имеют право распоряжаться всеми помещениями. Выделить долю невозможно. Все платежи делятся в равных частях. Продать квартиру можно только с согласия всех владельцев. Чтобы прописать другого человека, тоже необходимо получить согласие всех собственников помещения.

Покупка квартиры в долевую собственность супругами

Законодательство предполагает, что все имущество, купленное в браке, является совместной собственностью супругов (ст. 33 СК РФ). Поэтому просто приобрести квартиру в долевую собственность нельзя. Есть 3 других варианта, как это можно сделать:

  • заключить брачный договор и подать его копию в Росреестр во время оформления документов на квартиру;
  • выделить доли у нотариуса после приобретения квартиры, для этого подписывают соглашение о разделе имущества;
  • выкупить отдельную долю в квартире на личные деньги.

Если жилье покупают в ипотеку, то его оформляют в совместную собственность. Выделить в нем доли будет возможно после погашения кредита у нотариуса.

Покупка квартиры в долевую собственность родителями с детьми

Оформить долю в квартире на несовершеннолетнего можно, если:

  • жилье было приобретено с использованием материнского капитала;
  • родители решили выделить детям доли добровольно;
  • есть договорное соглашение — супруги могут при приобретении указать собственником доли несовершеннолетнего, действуя одновременно от своего и от его имени;
  • родители продали долю ребенка в старой квартире и обязаны выделить ему долю в новой.

При приобретении недвижимости с использованием материнского капитала выделение долей несовершеннолетним обязательно. Для этого заключают нотариальное соглашение при выкупе квартиры. Родители обязуются предоставить детям доли в купленном помещении. Если в сделке принимают участие дети, то она всегда будет долевой.

Договор дарения предусматривает согласие одаряемого принять предмет дарения. Поскольку ребенок не может выразить такое согласие, за него это должен оформить родитель.

Как купить квартиру в долевую собственность

Для того чтобы супруги смогли купить квартиру в долевую собственность, необходимо выполнить следующие действия:

  • найти подходящую квартиру, удостовериться, что все документы по ней в порядке;
  • оформить брачный контракт, прописать в нем, что недвижимость будет приобретена в долевую собственность;
  • заключить договор купли-продажи в строгом соответствии с брачным контрактом либо оформить договор на приобретение помещения в совместную собственность;
  • внести оплату за недвижимость;
  • зарегистрировать свои права на нее;
  • если жилье оформлено в совместную собственность — подписать у нотариуса соглашение о выделении долей.

Договор составляют в свободной форме. Можно найти образец в интернете. В документе обязательно нужно указать:

  • дату и время составления;
  • данные сторон;
  • сведения о квартире — площадь, адрес;
  • стоимость;
  • срок проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок разрешения споров.

Договор можно составить как в печатном, так и в рукописном виде. Кроме него, для приобретения квартиры понадобятся документы на нее (достаточно выписки из ЕГРН), паспорта всех сторон, брачный контракт, если он есть. За регистрацию права собственности необходимо оплатить госпошлину. Если собственность будет долевой, за каждого собственника ее платят в полном размере.

Выделение долей в квартире может оказаться необходимым для получения налогового вычета. Если этого не сделать, то таким правом сможет воспользоваться только один из супругов. Второй должен написать отказ. При долевой собственности каждый из них может реализовать свое право на получение налогового вычета. Причем оформить его можно даже в разное время.

Источники:

Ст. 33 СК РФ: Понятие законного режима имущества супругов

Ст. 42 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»

Раздел II Жилищного кодекса (ЖК РФ)

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/kak-kupit-kvartiru-v-dolevuyu-sobstvennost/

Покупка квартиры в долевую собственность в 2020 году

Как купить квартиру в долевую собственность

Почти каждая семья задумывается о том, чтобы иметь свою отдельную квартиру. Но, к сожалению, отношения супругов могут измениться и перестать быть столь же доверительными, какими они были во время покупки совместного жилья. Как ни горько, но семья может распасться, и тогда над бывшими супругами нависнет вопрос о разделе совместной квартиры.

По закону, купить жильё в долевую собственность можно не только с супругами, но и с людьми, не состоящими в браке, а, также — с детьми и по ипотеке.

Предлагаем обсудить эту актуальную тему и узнать, как же осуществляется покупка квартиры в долевую собственность: что это такое,  с кем можно её оформить, нужен ли нотариус, и каков алгоритм действий при долевом приобретении жилья.

 Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие понятия, как собственность «долевая» и «совместная», предлагаем их сразу определить и разграничить:

  • Долевая собственность – когда граждане обладают правом на владение и распоряжение лишь строго выделенной долей в пределах единого недвижимого объекта.
  • Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество разрешается делить, но до момента разделения, каждый собственник обладает правом на согласие (или отказ) от проведения сделки.

Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только по причине долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, или в результате расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

  1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
  2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.

  3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья.

На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке.

Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней).

Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

  1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
  2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
  3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак.

Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось  в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе.

Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

Когда жильё приобретается не супругами, а гражданами, пусть и состоящими в родственных связях, то не может быть никакого разговора об оформлении совместной собственности, но долевую собственность они вполне могут оформить.

Чтобы им оформить долевое владение жильём, следует просто осуществить заключение договора купли-продажи квартиры и обозначить  в договоре информацию о вносимой каждым сумме денег, обозначив,  какая доля кому из них принадлежит.

В итоге, после регистрации в Росреестре, в выписке будет обозначена, что квартира в долевом владении у нескольких граждан и указана величина каждой из долей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

  1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
  2. Общее совместное владение обоими супругами.
  3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Бывают ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:

  • Согласно условиям договорного соглашения: когда мать и отец ребёнка желают этого сами. Тогда родители покупают квартиру одновременно и от своего имени, и от имени ребёнка, чьи интересы они представляют.
  • Согласно букве закона. Например, если новая квартира приобретается на деньги, полученные от предварительной реализации квартиры с детьми — совладельцами. Тогда, согласно закону, несовершеннолетние обязаны иметь в новом жилье свою личную долю. Причём не меньше той, что была в проданной квартире.

Обратите внимание! Когда в сделке по недвижимости принимают участие дети, тогда всегда возникает долевая собственность.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии»,  каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

  1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
  2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
  3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

  1. Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
  2. Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
  3. Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
  4. Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
  5. Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost

Как оформить долевую собственность на квартиру: порядок процедуры в 2021 году

Как купить квартиру в долевую собственность

Если собственников на квартиру несколько, действует особый порядок оформления долевой собственности в Росреестре c обязательным предварительным согласованием условий с владельцем каждой доли в квартире.

В зависимости от того, при каких обстоятельствах переоформляется недвижимость на доли, возникают свои нюансы при проведении сделки и формируется свой пакет документации для регистрации в Росреестре.

Особое внимание уделяют этапу согласования условий сделки с каждым из собственников, если предстоит переоформить долевое имущество.

Основания для появления долевой собственности

Более половины жилой недвижимости в России оформлено в долевую собственность. Это означает, что квартиры и дома принадлежат сразу двум и более собственникам, а все решения относительно жилья принимаются сообща или с согласия остальных.

Согласно определению, приведенному в п. 1 ст. 244 ГК РФ, если имуществом владеет двое или несколько собственников, оно считается общим долевым. В зависимости от категории владельцев, различают собственность:

  • Совместную, когда квартирой владеет семейная пара на равных правах, без определения точного размера доли каждого;
  • Долевую, с определением точного размера доли каждого участника собственности, при этом распределение необязательно должно быть равным.

Хотя индивидуальное владение более удобно, многие из объектов собственности в России изначально появились на условиях долевого владения (например, при переоформлении муниципального жилья в частную собственность через договор приватизации).

Основанием для появления долей в собственности может стать:

  1. Покупка жилья двумя и более покупателями (супругами, членами одной семьи и т.д.)
  2. Перевод муниципальной недвижимости в частную собственность, когда все зарегистрированные на жилплощади граждане получают право на часть имущества.
  3. Выделение доли из совместного супружеского имущества в браке или при разводе.
  4. Передача в дар предполагает возможность любого из собственников подарить некоторую часть своей жилплощади другому человеку.
  5. Наследование квартиры с остальными претендентами на наследство, когда каждый получает свою часть от единого объекта.

При оформлении долевой собственности следует учитывать нюансы процедуры, в зависимости от обстоятельств и основания, при которых возникло право на имущество.

Купля-продажа

Участники сделки сами выбирают, как будут распределены доли, и на сколько частей будет распределена квартира или иная недвижимость. Основанием для переоформления недвижимости является договор купли-продажи, где будет указан 1 продавец и несколько покупателей.

Если между супругами не заключен брачный контракт, после оформления собственности на мужа или жену, оба получают равные права на недвижимость, которая становится совместно нажитым имуществом с правом последующего выделения личных долей.

Приватизация

Если семья живет в муниципальной квартире и планирует приватизировать ее в собственность, скорее всего, она будет оформлена по долям на всех зарегистрированных жильцов, если только не будет оформлен отказ от участия в приватизации со стороны кого-либо из претендентов.

Несовершеннолетние дети не могут отказаться от участия в приватизации, а вот взрослые вправе самостоятельно определить, участвовать ли в приватизации, либо отказаться в пользу остальных претендентов на жилье.

Дарение

Владелец единого объекта собственности вправе подарить свое имущество полностью, либо только часть от него, преобразуя единый объект в долевую.

Если жилплощадь, в которой выделяют долю, получена семейным человеком, дарственную оформляют с согласия второго супруга.

Такой вариант образования долевой собственности выгоден при передаче части жилья близким родственникам, поскольку остальные обязаны уплатить налог с полученного дохода.

Наследство

Если у наследодателя сразу несколько наследников по завещанию или по закону, жилье умершего переоформляется с общую долевую собственность.

При наличии иждивенцев, проживавших с умершим на момент смерти, иных лиц, претендующих на обязательную часть в наследстве, единый объект собственности будет унаследован в виде долей.

Раздел имущества

Долевое имущество возникает в результате раздела совместного имущества при разводе, либо в браке, по инициативе одного из супругов, которому понадобилось точно определить размер полагающейся жилплощади.

Если раздел по мировому соглашению невозможен, определением долей занимаются в судебном порядке. В определенных обстоятельствах супруг, несший весомый личный вклад в улучшение квартиры, может претендовать на большую долю. При исходной равности супругов доли при разделе буду считаться равными.

Исполнение требований по программе маткапитала

Выделять доли приходится из единого объекта собственности, если при покупке жилья в ипотеку семья использовала деньги материнского капитала. Родители обязаны выделить части в собственности своим детям на основании договора о дарении или соглашении о выделении долей.

Взрослые по собственному усмотрению определяют доли каждого и фиксируют их в подписываемом соглашении. Во избежание претензий со стороны органов опеки при установлении доли ребенка необходимо соблюдать минимальные нормативы, либо выделять жилплощадь соразмерно вложенной в квартиру сумме маткапитала.

Порядок оформления долевой собственности

Поскольку квартира в общей долевой собственности принадлежит нескольким собственникам, проведение сделок с нею осложняется необходимостью согласования с каждым из держателей долей.

Общий алгоритм действий при переоформлении долевой недвижимости представлен 4 этапами:

  1. Согласование условий сделки с каждым владельцем доли.
  2. Сбор документов на недвижимость и всех собственников, включая несовершеннолетних.
  3. Составление документа по распоряжению объектом (договор о покупке, приватизации, дарении, соглашение о разделе или определении долей и т.д.)
  4. Регистрация изменений в праве собственности в регистрирующем органе и получение новых подтверждающих документов.

Если сторонам сделки не удалось добиться единого мнения по условиям договора, вопрос решается в судебном порядке, а долевое имущество появляется на основании вступившего в силу решения суда.

Требуется ли нотариус?

Ранее сделки с долями требовали обязательного нотариального заверения, что увеличивало расходы собственников на сумму в 0,5% от стоимости недвижимости. С августа 2019 года закон освободил от обязательного нотариального заверения сделок, если:

  • В них участвуют все собственники долей;
  • Недвижимость не является совместной собственностью и не делится супругами.

При подаче пакета документации на переоформление объекта в Росреестр важно обеспечить присутствие всех совладельцев и наличие заявления от каждого из них.

Как определяются доли?

Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, участники собственности обладают равными долями, если иное не установлено отдельным соглашением.

Через этот документ удается урегулировать целый ряд вопросов, связанных с владением имуществом сразу несколькими собственниками:

  1. Конкретный размер выделяемой каждому части.
  2. Порядок распределения.
  3. Условия изменения долей под влиянием проведенных с недвижимостью неотделимых улучшений.

После составления соглашения его подписывают все совершеннолетние участники, и вместе с пакетом документов передают в Росреестр для регистрации изменений в ЕГРН.

Куда обращаются?

Для передачи документов обращаются:

  • В отделение МФЦ «Мои Документы» по месту расположения недвижимости;
  • Отделение Росреестра;
  • Нотариальную контору, если стороны решили заверить договор или соглашение.

Если документ о переоформлении долей заверяет нотариус, информацию в регистрирующий орган передает именно он, после чего собственники смогут забрать новые выписки ЕГРН о долевой собственности.

Если отчуждаются доли в пользу третьих лиц, перед оформлением сделки согласно ч. 2 ст. 42 закона №218-ФЗ, понадобится провести предварительное согласование с остальными участниками собственности.

Продавец доли направляет письменное предложение каждому из собственников выкупить часть по установленной цене.

На ответ продавцу отводится 1 месяц, после чего долю можно продать любому другому покупателю.

Пакет документов для регистрации

Чтобы долевая собственность была зарегистрирована на новых владельцев, в Росреестр собирают перечень документации. В стандартный пакет включают:

  1. Гражданский паспорт или равноценное удостоверение личности.
  2. Заявление с просьбой зарегистрировать право на долю от каждого собственника.
  3. Документ-основание для внесения изменений (например, договор купли-продажи).
  4. Если документы передают через представителя, предъявляют заверенную нотариусом доверенность.
  5. Квитанция с подтверждением оплаты регистрационной пошлины.

Набор остальных документов зависит от основания для переоформления.

Каждая из сторон готовит дополнительные документы. Продавцу необходимо представить в Росреестр:

  1. Свидетельство о госрегистрации из Росреестра (если есть).
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Договор на продажу.
  4. Справка о зарегистрированных жильцах.
  5. Поквартирная карточка (если основание для приобретения жилья – приватизация).
  6. Нотариальное разрешение на сделку от супруга (если собственность совместная).
  7. Письменное согласие органов опеки (для несовершеннолетних или недееспособных продавцов).
  8. Письменное уведомление других собственников, если отчуждается только часть квартиры.

Со стороны покупателя тоже понадобятся дополнительные документы:

  1. Свидетельство о регистрации брака, если покупатель семейный человек.
  2. Брачный договор (если есть).
  3. Согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку (если в покупке используются заемные средства, а кредитный договор оформлен только на одного из партнеров по браку).

В качестве основного документа, подтверждающего сделку, может выступать:

  1. Договор о покупке с актом приема-передачи.
  2. Дарственная.
  3. Соглашение о выделении доли.
  4. Свидетельство о наследовании.
  5. Приватизационный договор.
  6. Соглашение о разделе имущества.
  7. Судебное решение.

Если оформляется доля, купленная в ипотеку, помимо купчей Росреестр попросит предъявить договор кредитования и о передаче недвижимости в залог.

Юридические сложности при оформлении сделок с долями

При оформлении долевой собственности на квартиру могут возникать сложности, связанные с согласованием условий с каждым из совладельцев. Во избежание оспаривания сделок и обращений в суд кого-либо из заинтересованных сторон, рекомендуется обращаться к опытным юристам для подготовки документов для оформления сделки в Росреестре.

Квалифицированная юридическая поддержка позволит избежать судебных разбирательств и сократит время подготовки к сделке с долевой недвижимостью строго в соответствии с законодательством.

Частые вопросы и ответы юриста по теме оформления долевой собственности

Нужно ли делать копии документов, передаваемых в Росреестр? Для регистрирующего органа не понадобятся копии личных документов, на недвижимость, договоров, однако рекомендуется скопировать те документы, которые не останутся в оригинале после завершения регистрации. Сколько времени занимает регистрация права в Росреестре? Согласно ст. 16 закона №218-ФЗ, на подготовку новых выписок отводится неделя, если документы переданы напрямую в отделении Росреестра, или до 9 дней при обращении через МФЦ. Как сократить период получения новой выписки? Если регистрировать сделку у нотариуса, документы на долю будут готовы в течение 3 дней. Если подавать документы онлайн после нотариального заверения сделки, выписки выдадут через день. Во сколько обходится регистрация долевого имущесва? Согласно ст. 17 закона № 218 и пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, регистрация недвижимости – платная услуга. Размер пошлины – 2 тысячи рублей для физлиц, 22 тысячи рублей для организаций.
Как оплачивается регистрационная пошлина? Реквизиты для оплаты получают в МФЦ или отделении Росреестра. Можно скачать реквизиты с сайта, либо оплатить пошлину онлайн, направив заявление на регистрацию через интернет-портал Росреестра.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-oformit-dolevuyu-sobstvennost-na-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.