Элементы договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения – Договор аренды жилого помещения

Элементы договора найма жилого помещения

г.______________                                                                         «__» __________________ г.

________________________________________________________________________________

зарегистрирован (а) по адресу:___________________________________________________

именуемый в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и ________________________________________________________________________ зарегистрирован по адресу: _____________________________________________________ именуемый в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет и общие условия договора

1.1. Предметом настоящего договора найма жилого помещения, является предоставление наймодателем за плату во временное владение и пользование нанимателя жилого помещения для проживания последнего.

1.2. Объект найма (жилого помещения) расположен по адресу: _________________________________

Характеристика объекта: указанная комната расположена на ___ этаже, _______ этажного дома.

1.3. На момент заключения настоящего договора помещение, сдаваемое в наем, принадлежит Наймодателю на праве собственности, не заложено или арестовано, не является предметом исков третьих лиц. Указанное гарантируется Наймодателем.

1.4. Передаваемое в наем жилое помещение сторонами осмотрено, находится в нормальном состоянии, отвечающем требованиям, предъявленным к эксплуатируемым жилым помещением, используемым для цели проживания в соответствии с назначением объекта.

1.5. Наймодатель в праве потребовать расторжения настоящего договора и возмещения убытка в случаях, когда им будут установлены факты использования помещения Нанимателем не в соответствии с условиями договора найма или назначением нанимаемого жилого помещения.

1.6. Передача жилого помещения Наймодателем пользования Нанимателя осуществляется в момент подписания настоящего договора путём передачи ключей от квартиры.

Передаточный акт не составляется.

1.7. Наниматель обязуется:

  • использовать в наем жилое помещение в соответствии с условиями настоящего договора и исключительно для проживания;
  • возместить Наймодателю убытки, причинённые в случае повреждения жилого помещения;
  • не производить без согласия Наймодателя внутреннюю перепланировку и реконструкцию помещения, не переносить систему электропроводки и др.
  • соблюдать меры пожарной безопасности;
  • возвратить нанимаемое помещение в день окончания срока действия настоящего договора или прекращение действия по иным основаниям в состоянии, которое определяется по соглашению сторон настоящего договора найма жилого помещения.

2. Плата по договору найма и порядок расчётов

2.1. Стороны настоящего договора установили , что размер платы за передаваемое жилое помещение составляет: ________________________________________ рублей в месяц уплачиваемых (авансом) _________________________ до ___________________ числа текущего месяца.

Оплата коммунальных услуг, оплата за электроэнергию и газ возлагается на Наймодателя. Оплата за дополнительные услуги (телефон, кабельное телевидение, интернет) возлагается на Нанимателя,

2.2. Наниматель обязуется ежемесячно выплачивать вышеуказанные платежи в полном объёме.

2.3. Размер платы за передаваемое жилое помещение может быть изменён только по соглашению сторон.

3. Ответственность сторон

3.1. Сторона договора, имущественные интересы которой нарушены в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору с другой стороны, в праве требовать полного возмещения причинённых ей этой стороной убытков.

3.2. Любая из сторон настоящего договора, не исполнившая обязательства по договору или исполнившая их ненадлежащим образом, несёт ответственность за упомянутое при наличии вины (умысла или неосторожности).

3.3. Отсутствие вины за неисполнения или за ненадлежащее исполнение обязательств по договору доказывается стороной, нарушившей обязательство.

4. Порядок разрешения споров

4.1. Споры, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего договора, стороны будут стремиться разрешать дружеским путём в порядке до судебного разбирательства: путём переговоров, обмена письмами, уточнением условий договора, составлением его дополнений и изменений, и др.

4.2.При не достижении взаимоприемлемого решения спор разрешиться в суде общей юрисдикции.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий договор вступает в силу в момент подписания настоящего договора и действует до «____» ___________ 20__ г.

5.2. В случае досрочного расторжения договора Заинтересованная сторона обязана уведомить другую сторону за 14 дней.

5.3. Прекращение (окончание) срока действия настоящего договора влечёт за собой прекращение обязательств сторон по нему, но не освобождает стороны договора от ответственности за его нарушение, если таковые имели место при исполнении условий настоящего договора найма.

6  Изменение и/или дополнение договора

6.1. Настоящий договор может быть изменен и/или дополнен сторонами в период его действия на основе их взаимного согласия.

6.2. Любые соглашения сторон по изменению и/или дополнению условий настоящего договора имеет силу в том случае, если они оформлены в письменном виде, подписанные сторонами договора.

7. Опись имущества

__________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________ __________________________________________________________________________

__________________________________________________________________________

8. Подписи и реквизиты сторон

НаймодательНаниматель
Ф.И.О.Ф.И.О.
Паспорт:серия             №               выданПаспорт:серия             №               выдан
Подпись:Подпись:
Дата:Дата:

Приложение 1

Оплачено с-поСуммаПодпись

Источник: https://dogovor-urist.ru/%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80%D1%8B/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D0%B5%D1%86-%D0%94%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80_%D0%BD%D0%B0%D0%B9%D0%BC%D0%B0_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%BE%D0%B3%D0%BE_%D0%BF%D0%BE%D0%BC%D0%B5%D1%89%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D1%8F/

Понятие и элементы договора коммерческого найма жилого помещения

Элементы договора найма жилого помещения

3. Zemljakov V.D., Zemljakova TA. To a question of the organization of independent work of cadets

on a foreign language in high schools of the Ministry of Internal Affairs of Russia // The Bulletin of the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia. – Belgorod: BLI of the Ministry of Internal Affairs of Russia, 2012. P.23-27.

4. Navrotskaya I.N. The use of possibilities of multimedia technologies of training for the organization

of class and independent work of students on a foreign language. Forming of the language person of the specialist by means of native, foreign and Russian languages: materials of “a round table» (Orel, November, 7th, 2012). – Orel: OLI of the Ministry of Internal Affairs of Russia, 2012. P.135-138.

ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

CONCEPT AND ELEMENTS OF THE CONTRACT OF COMMERCIAL TENANCY

УДК 347.453.3

А.В. МАКСИМЕНКО,

кандидат юридических наук;

Р.М. ШЕВЦОВ,

кандидат юридических наук (Белгородский юридический институт МВД России)

Аннотация: в статье рассматриваются особенности правового регулирования договора коммерческого найма жилого помещения как одного из способов удовлетворения гражданами своей потребности в жилье.

Ключевые слова: жилое помещение, недвижимое имущество, наймодатель, наниматель, многоквартирный дом.

A.V. Maksimenko, the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia;

R.M. Shevtsov, the candidate of jurisprudence, the Belgorod Law Institute of the Ministry of Internal Affairs in Russia.

Abstract: The article considers the peculiarities of legal regulation of the contract of the commercial tenancy, as one of the ways to meet the citizens of their housing needs.

Keywords: Premises, real estate, lessor, employer, apartment house.

Согласно ст. 671 ГК РФ по договору коммерческого найма одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В соответствии со ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания

(квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом данная статья не содержит определения жилого помещения и отдельных его видов. Данный законодательный пробел восполняется нормами ЖК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и

ПРАКТИКА.

нормам, иным требованиям законодательства).

Отличительные признаки жилого помещения:

1) жилое помещение должно быть изолированным, т.е. оно должно быть отделено от иных жилых помещений, объектов общего пользования, иметь отдельный вход (выход). Так, жилые помещения многоквартирного жилого дома должны иметь самостоятельный выход либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в места общего пользования в таком доме;

2) жилое помещение является недвижимым имуществом, то есть объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Указание на принадлежность к недвижимому имуществу является новеллой. Понятие недвижимых вещей закреплено в ст. 130 ГК РФ и в ст. 1 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г.

№ 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [1];

3) жилое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания граждан.

В данном случае, пригодность означает наличие конструктивной и функциональной возможности всесезонного (в любое время года, независимо от погодных условий) проживания в нем граждан в течение длительного срока, которая также предполагает безопасность жилого помещения при его использовании по назначению.

Так, в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» [2], устанавливаются требования, которым должно отвечать жилое помещение.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего поль-

зования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии с п. 2 ст. 673 ГК РФ наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в таком доме (ст. 290 ГК РФ). Следует отметить, что ст.

290 ГК РФ не содержит достаточно полный перечень объектов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме. Такой перечень закреплен в ст.

36 ЖК РФ, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входят:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и не-несущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем может быть любой субъект гражданского права с соблюдением общих требований о правоспособности и дееспособности. Сдачу жилых помещений в наем осуществляют собственники, а также иные лица, наделенные таким правом законом или собственником.

В соответствии с п. 1 ст. 677 ГК РФ нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Существует мнение, что нанимателем может выступать только совершеннолетний гражданин. Такой вывод делается из п. 1 ст. 686 ГК РФ, устанавливающего право на замену нанимателя одним из совершеннолетних граждан, проживающих совместно с ним. В данном случае следует поддержать позицию

О.В. Кириченко [3], согласно которой в договоре коммерческого найма наниматель может быть заменен полностью дееспособным гражданином, а не совершеннолетним, как предусмотрено в п. 1 ст. 686 ГК РФ. Поэтому следует в п. 1 ст.

686 ГК РФ заменить слова «одним из совершеннолетних граждан» на слова «одним из полностью дееспособных граждан», что создаст возможность быть нанимателями по договору коммерческого найма жилого помещения для эмансипированных несовершеннолетних и граждан, вступивших в брак до достижения 18-летнего возраста.

Необходимо отметить, что юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

ГК РФ определяет круг лиц, имеющих право пользования жилым помещением. Вместе с нанимателем имеют право пользования жилым помещением постоянно проживаю-

щие с ним лица, в число которых помимо членов семьи нанимателя могут входить и другие лица, в том числе посторонние, не входящие в состав семьи нанимателя. Их права зависимы и производны от прав тех лиц, которые пользуются жилым помещением самостоятельно, в первую очередь от прав нанимателя [4].

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступить и как сонаниматели.

В таких ситуациях проявляется множественность лиц в обязательстве, возникающем из договора коммерческого найма, где, с одной стороны, выступает наймодатель, а с другой стороны, наниматель – два или более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст.677 ГК РФ). В таком случае, как следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанности, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей – должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей – должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

Ст. 675 ГК РФ содержит в себе важное условие, обеспечивающее стабильность и защиту прав нанимателей.

Законом введена гарантия права нанимателя, предусматривающая, что при переходе жилого помещения из государственной, муниципальной или частной собственности в иную форму собственности, договор найма жилого помещения не может быть прекращен.

Если, например, гражданин владеет и пользуется жилым помещением на основании договора коммерческого найма сроком на пять лет, то он продолжает являться нанимателем жилого помещения и при замене наймодателя путем продажи жилого помещения, и при замене наймодателя путем продажи жилого дома муниципальным образованием юридическому лицу и т.д.; у нанимателя сохраняется право на проживание до окончания действия договора. Происходит лишь замена сторон в договоре (наймодателя), сам же договор сохраняет действия на указанных в нем условиях.

Характерной особенностью договора коммерческого найма является то, что для его

заключения нет необходимости соблюдения административных процедур, предшествующих заключению договора социального найма (нуждаемость, постановка на учет и другое) [5]. Необходимо лишь достижение между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора.

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме (ст. 674 ГК РФ). Такой договор не требует нотариального удостоверения.

В то же время несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения не влечет ее недействительности, поскольку такие последствия наступают в случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон.

Однако несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст. 162 ГК РФ).

ГК РФ различает два вида договора коммерческого найма жилого помещения – долгосрочный и краткосрочный. Долгосрочный договор заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, то договор считается заключенным на пять лет. Краткосрочный договор найма заключается на срок до одного года.

К краткосрочному договору коммерческого найма не применяются правила об обязательном указании в договоре граждан, постоянно проживающих в жилом помеще-

нии вместе с нанимателем; о временных жильцах; о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок; о поднайме жилого помещения; о замене нанимателя; о предоставлении по решению суда нанимателю не более чем годичного срока для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, если договором не предусмотрено иное.

Цена в договоре коммерческого найма жилого помещения определяется по соглашению сторон.

В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п. 1 ст. 682 ГК РФ).

Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 2 ст. 682 ГК РФ).

В договоре коммерческого найма сроки платежей устанавливаются соглашением сторон. Если стороны не предусмотрели сроки внесения платы за жилье, она вносится нанимателем ежемесячно в порядке, установленном жилищным законодательством.

Таким образом, в настоящее время договор коммерческого найма жилого помещения является одним из способов удовлетворения жилищной потребности для тех граждан, которые не имеют достаточно средств на приобретение жилого помещения в собственность.

Литература:

1.

2.

3.

4.

5.

Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 07.05.2013) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.

Источник: https://cyberleninka.ru/article/n/ponyatie-i-elementy-dogovora-kommercheskogo-nayma-zhilogo-pomescheniya

Договор найма жилого помещения (понятие, виды, условия, права и обязанности сторон)

Элементы договора найма жилого помещения

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения является:

— консенсуальным;

— возмездным;

— двусторонним.

Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме.

Виды договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения делятся на виды:

— договор коммерческого найма жилого помещения;

— договор найма специализированного жилого помещения;

— договор социального найма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в отношении жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, договор коммерческого найма, как правило, в отношении жилых помещений частного жилищного фонда.

Условия договора найма жилого помещения

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. В качестве нанимателя выступает только гражданин.

Предметом договора найма является жилое помещение, которое должно быть:

1) изолированным;

2) признано пригодным для всесезонного проживания в порядке, предусмотренном жилищным законодательством.

Договор заключается на определенный срок. Максимальный срок договора не должен превышать 5 лет, при отсутствии условия о сроке договор считается заключенным на 5 лет. Различают краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (от одного года до 5 лет) наем. По истечении срока долгосрочного договора наниматель имеет преимущественное  право на заключение договора на новый срок.

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Плата за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон, но не выше максимального размера, если таковой установлен в соответствии с законом.

Плата за жилое помещение вносится в сроки, установленные договором, а если сроки не установлены – ежемесячно.

Коммунальные платежи, если иное не установлено договором, не включаются в плату за жилое помещение и вносятся нанимателем самостоятельно.

Обязанности сторон по договору найма жилого помещения

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям).

Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека.

Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

Источник: https://juristic.pro/grazhdanskoe-pravo/dogovor-najma-zhilogo-pomeshheniya-ponyatie-vidy-usloviya-prava-i-obyazannosti-storon.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.