Договор залога прав аренды земельного участка

Содержание

Передача в залог права аренды земельного участка: как ее оформить и что важно знать?

Договор залога прав аренды земельного участка

Залог права аренды представляет собой передачу какой-либо недвижимости (в данном случае – земельного надела) владельцем в качестве обеспечения залога.

Залог требуется для гарантии того, что должник оплатит взятые на себя обязательства по выплате долга.

В случае, если у заемщика не будет финансовой возможности погасить долг, то банк, служба судебных приставов или другая организация имеет право арестовать залог, наложив на него взыскание и продать его, чтобы погасить задолженность.

Земельный кодекс считает правомерной передачу в залог как земельных участков, так и договоренностей сторон согласно заключенному договору аренды.

Статья 336 Гражданского кодекса гласит, что можно оформлять в качестве имущественные права. Именно таким правом и является право аренды.

ФЗ-102 также признает право арендатора на передачу своих прав в залог согласно действующего арендного соглашения. Для этого необходимо иметь согласие владельца земельного надела.

Таким образом, залог права аренды земельного участка – это договор, согласно которого имущественные права закладываются для гарантии возврата залогодержателю.

Можно ли его передать?

Согласно статье 22 Земельного кодекса, передать право аренды в залог можно в тех случаях, которые не противоречат условиям заключенного соглашения, не идут вразрез с желанием владельца земли и не противоречат закону.

Что это дает и зачем применять?

Рассмотрим ситуации, на основании которых может возникнуть необходимость передать в залог право аренды:

  • Например, арендатор хочет подать документы на ипотеку, чтобы купить какую-либо недвижимость (дом, квартиру и пр.) После того, как заемщику одобряют ипотеку, приобретенная им недвижимость становится новым залогом.
  • В ситуации, когда заемщик планирует получить кредит в банке для постройки недвижимости на арендованном им земельном наделе. В таком случае, право аренды является залогом до того, как завершится строительство, после этого под залог попадает уже построенный объект.
  • При необходимость получить деньги на любые цели и необходимости подтвердить наличие финансового обеспечения.

Условия передачи

Как мы уже говорили, обязательства по арендному соглашению по-прежнему несет арендатор, с которым был подписан изначальный договор.

К земельному наделу, переданному в залог, применяется Закон об ипотечном кредитовании. На его основании, банк имеет право арестовать заложенный участок и продать его, чтобы получить свои деньги.

Владельцем арендованного участка может быть и физическое лицо, и юридическое, и государство или муниципалитет. Узнайте, как по образцу составить договор аренды земли между физическими лицами или с участием предпринимателей, юридическим и физическим лицом, а также юрлицами.

Важно! Согласно ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещена передача в залог прав аренды землевладения, которое принадлежит государству является муниципальной собственностью. Исключением из данного закона являются наделы земли, предназначенные для строительства жилья.

Таким образом, если участок предназначался для пользования в коммерческих целях, то он не может являться предметом залога.

Земля, несущая функцию обеспечения без недвижимости, расположенной на ней, также не может быть передана в качестве залога. Земля, которая была изъята из оборота, более не может быть передана в залог .

Все строения, возведенные на земле, должны быть оформлены в соответствии с законом. Если здания построены незаконно или оформлены ненадлежащим образом, банк не примет землю в качестве обеспечения.

Оформление залога на арендное право не требует создания и подписания нового договора между сторонами. Необходим будет оформить согласие владельца земли в письменной форме на передачу имущественных прав в залог. Подробнее о согласии собственника в следующем разделе.

Арендатор должен в разумные сроки предупредить собственника – арендодателя о том, что он собирается оформить право аренды в залог, иными словами – заключить ипотечный договор.

Согласно статье 22 Земельного кодекса заемщик имеет право не ждать согласия собственника, если он направил ему соответствующее уведомление о сделке в письменной форме. Необходимо, чтобы у отправителя хранилось письменное подтверждение того, что он своевременно направлял уведомление (например, квитанция почтовой службы).

Согласие собственника не требуется, если передача в залог строения и права аренды земли, на котором постройка расположена, были поданы одновременно.

https://www.youtube.com/watch?v=nnUgGHevCPc

Если соглашение подписано более чем на 5 лет, то арендатор имеет право не получать согласие у государства или муниципалитета. Если же договор заключен на меньший срок, то согласие владельца необходимо.

В случае, если арендная плата внесена не в полном объеме, либо на участке расположены незаконные постройки, условия договора нарушались и т.д., собственник имеет право отказаться.

Если по арендному соглашению предписаны другие условия получения согласия владельца, то стороны – участники договора должны опираться именно на них.

Пошаговая инструкция по оформлению

Оформление в залог права аренды земельного участка производится по следующей схеме:

  1. Сначала арендатор должен получить разрешение от землевладельца на залог прав.Юристами рекомендовано взять согласие, хотя согласно ЗК РФ можно его и не получать. Дело в том, что в отсутствие согласия собственника, сделку могут признать недействительной.
  2. Обратиться в банк и получить предварительное одобрение.
  3. Заключение соглашения о залоге прав аренды земли. Если условия кредитования подходят арендатору, и сам заемщик соответствует банковским требованиям, то заключается соглашение и оформляется в письменном виде.
  4. Регистрация в соответствующих органах. Согласно Земельному кодексу, любая ипотека должна быть зарегистрирована в органах Регпалаты. До того, как соглашение будет зарегистрировано, оно не имеет юридической силы.

Куда обращаться?

Для оформления залога права аренды, необходимо обратиться в органы Регпалаты (Росреестра) и в банк.

Какие документы необходимы?

Чтобы подписать соглашение о залоге права аренды, нужны следующие документы:

  • паспорт гражданина;
  • договор аренды.

Для того, чтобы банк рассмотрел Ваше заявление, необходимо подать:

  1. свой паспорт;
  2. справку по форме 2-НДФЛ либо подтвердить доходы другим способом (декларация, выписка по счету и т.д.);
  3. трудовая книжка и ее копия (либо налоговая декларация для ИП);
  4. другой документ,подтверждающий личность (например, СНИЛС, ИНН, военный билет и пр.).

Чтобы зарегистрировать заключенный договор в Росреестре, нужны следующие документы:

  1. соглашение с банком;
  2. заявление сторон (совместное);
  3. закладная.

Заключение договора

Соглашение о залоге ЗУ оформляется письменно, участия нотариуса не требуется.

В договоре должны быть указаны следующие данные:

  1. данные сторон;
  2. название и точный адрес ЗУ;
  3. оценка стоимости;
  4. данные о выполнении залогового обязательства (срок залога не может превышать срока аренды);
  5. условия, при которых на ЗУ накладывается взыскание;
  6. нужно приложить либо сделать отсылку на правоустанавливающий документ и договор аренды ЗУ;
  7. прописываются права и обязанности залогодателя и залогодержателя;
  8. ответственность сторон;
  9. прочие нюансы.

Скачать образец бланка договора залога прав аренды земельного участка

Обязательна ли регистрация соглашения?

Статья 19 102- ФЗ гласит, что соглашение должно быть зарегистрировано согласно 102-ФЗ и 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Это важно! Регистрация залога происходит при совместном заявлении участников договора.

Ипотека признается действующей только с момента регистрации. Таким образом, все права согласно договора реализуются и прекращаются с момента внесения/вычеркивания из Единого государственного реестра недвижимости.

Нюансы и подводные камни

Как и любой другой вид гражданского-правовых отношений, передача в залог имеет свои плюсы, минусы и другие нюансы. Перечислим основные.

К плюсам можно отнести следующие пункты:

  1. Ипотечное кредитование становится возможным тех категорий арендаторов, у которых нет личной собственности, которую банк согласится принять в качестве залога.
  2. Не нужно искать финансовые средства для покупки землевладения извне.
  3. Если появится финансовая возможность, арендатор может предложить выкуп земли, арендованной под недвижимость (о том, на каких условиях можно взять землю у государства в аренду с последующим выкупом и как оформить участок, читайте тут).
  4. В настоящий момент, судебная практика практически всегда на стороне заемщика.
  5. Все больше банков поддерживают подобные соглашения.

Но есть и отрицательные стороны. Например:

  1. Займы такого рода обычно одобряются на срок, регламентируемый периодом действия арендного соглашения. Например, если ваш договор с арендодателем подписан на 2 года, то за эти годы нужно погасить долг. В этом основное отличие от обычной ипотеки, при которой срок погашения может достигать 30 лет.
  2. Сумма финансовой поддержки банка обычно не превышает 60-70 % от общей суммы платы за аренду ЗУ.
  3. Дополнительные затрат ложатся на плечи арендатора-заемщика. Например, для заключения соглашения о залоге возможно придется вызывать оценщика, чтобы он провел анализ ликвидности ЗУ.
  4. Соответствующие банковские продукты предоставляются не всеми банками. Таким образом, арендатору предоставляется достаточно скудный выбор программ. Этому есть объяснение банкам нужны более надежные залоговые объекты (дома, квартиры, участки, находящиеся в собственности).
  5. Из-за того, что банк рискует, выдавая займ под арендованную землю, процент по кредиту тоже повышается.
  6. Получение согласия владельца земельного участка необходимо практически во всех случаях.
  7. Условиями арендного договора может быть наложен запрет на передачу прав аренды для залога.

Сделаем выводы из вышенаписанного. Конечно, Земельным кодексом предусматривается право сдачи в залог и некоторые банки согласны принять подобный предмет залога, но арендатору следует учитывать, что такое обеспечение в банковской сфере не считают достаточно надежным и ликвидным.

Следовательно, арендатору придется поискать банк, согласный принять подобное обеспечение и заранее быть готовым к невысокому проценту одобрения заявок, но повышенной процентной ставке. Залогодатель, в отличие от банка, не несет особых рисков.

Также, рекомендуется получить согласие от владельца земельного надела, чтобы не возникло проблем в органах Регистрационной палаты – без согласия собственника, договор могут признать недействительным.

Источник: https://pravoved.online/arenda-zu/zalog-prava

Что такое залог права аренды земельного участка и как правильно составить ипотечный договор?

Договор залога прав аренды земельного участка

Многие люди благодаря ипотеке сумели приобрести квартиры, стать хозяевами домов, гаражей и земельной собственности. Этот интересный вид кредита позволил жителям РФ приобретать самые различные объекты, в результате чего спрос на ипотеку вырос в разы, а банки стали соревноваться в предложениях.

По законам России под залог в ипотеку можно сдать не только жилье, но и право аренды земельного участка.

Законодательство

Земельный кодекс РФ провозглашает принцип единства судьбы земельного участка с прочно связанным с ним недвижимым имуществом. В этом заключается специфика правового регулирования отношений по земельному участку в гражданско-правовом обороте.

В соответствии со статьей 69 Закона об ипотеке, прямо соотносящейся пункту 3 статьи 340 ГК РФ, ипотека здания или сооружения проводится только вместе с ипотекой земельного участка по тому же договору аренды на землю, на котором располагается здание и сооружение.

Однако пункт 1 статьи 64 того же закона об ипотеке делает небольшое отступление от принципа единства участка и находящейся на нем недвижимости, закрепляя, что иной вариант может быть предусмотрен самим договором о залоге аренды земельного участка.

Пункт 1 статьи 62 Федерального закона об ипотеке (залоге недвижимости) говорит, что предметом договора ипотеки может быть земельный участок только, если такая земля не исключена из оборота или не ограничена в обороте в соответствии с российским законодательством.

Таким образом, ипотека права аренды земли регулируется Земельным кодексом РФ, Гражданским кодексом РФ (в частности, статьи 334-358 23 главы), законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и некоторыми другими нормативно-правовыми актами государственного и муниципального уровня.

Что такое ипотека права аренды земельного участка?

Сама ипотека представляет собой залог недвижимости (земля, здания, сооружения), за исключением некоторых видов недвижимого имущества (морские, воздушные суда, космические объекты).

Но можно ли предметом залога устанавливать право аренды земли? Закон об ипотеке устанавливает особый вид предмета по ипотечному договору. Это залог права аренды земельного участка.

Особенности передачи права аренды земельного участка в залог

При залоге здания и сооружения, которые находятся на долгосрочно арендованном земельном участке, необходимо передавать также и права на саму землю.

Гражданский кодекс РФ разрешает сдавать в залог здание и сооружение только с одновременной сдачей по тому же договору земельного надела, на котором построены здание и сооружение, либо передавать его арендное право на этот участок в качестве залога.

Закон об ипотеке закрепляет особую регламентацию залога прав на аренду земли.
Так, ипотека права аренды на землю, принадлежащую государству или муниципалитету, может быть только на срок договора аренды и только с согласия самого собственника земельного надела (то есть, муниципальных властей или государства).

Если арендодатель земельного участка — частное лицо, то требуется обязательно получить его согласие передать право аренды под залог.

Передача арендных прав на земельный участок допускается лишь в рамках договора аренды. То есть, если договор аренды заключен на 3 года, то и залог права аренды по такому договору должен быть на срок 3 года.

В ипотечном договоре имущество, взятое в аренду, описывают так, будто оно и есть предмет договора об ипотеке. Если на заложенное право аренды земли направляется взыскание и производится последующая продажа на публичных торгах, то составляют не договор купли-продажи, а договор уступки прав.

Много вопросов возникает, когда у залогодателя имеется долевое право аренды земли. По законодательству у каждого владельца арендного права на часть участка есть право и на передачу его в ипотеку. Тем не менее, на практике возникают некоторые сложности касательно порядка урегулирования использования каждой доли земли.

Практика судебных дел демонстрирует практическую неспособность при залоге права аренды на часть земельного надела применить свои права на землю. В результате многие суды принимали решения о запрете залога доли земельного участка ввиду невозможности применения прав в отношении такого вида имущества.

Программы ипотечного кредитования банков с залогом права аренды земельного участка

Банки заинтересованы в надежном залоге, обеспечивающем возврат выданных денег в любой момент. Поэтому ипотечное кредитование такого рода встречается, как правило, в крупных банках и специальных ипотечных организациях.

Ипотека права на аренду земли обычно включается в программу ипотеки под залог собственной недвижимости. Банковские учреждения и кредитно-финансовые организации предоставляют такие кредиты и для определенных целей (приобретение другой недвижимости, ремонт, лечение и пр.), и без конкретного целевого назначения.

Как правило, залогодатель должен учитывать ряд определенных моментов при ипотеке права аренды земельного участка:

  • Возможно понадобится оплачивать выезд специалистов банка к земельной собственности в целях оценки и анализа ликвидности участка;
  • В большинстве ситуаций банк взамен на залог права аренды земли предоставит небольшую сумму денег и на короткий срок;
  • При залоге такого имущества срок кредитования будет соответствовать сроку действия арендного договора;
  • Важное условие в том, что все строения на земельном участке должны принадлежать на праве собственности или в аренде у залогодателя.

В программах такой ипотеки банки в обеспечение кредита принимают право аренды земли. Подобный залог банковские организации оформляют только на период строительства. Как только дом будет построен, предметом договора ипотеки станет не право аренды, а само новое жилье.

Такая практика банков в ипотечном кредитовании арендного права на земельный надел распространена достаточно широко.

Предложение от Сбербанка

Сбербанк имеет ряд предложений по ипотечному кредитованию, в том числе под залог земельного участка.

Одно из таких предложений — это предоставление потребительской ссуды физическим лицам. Для этого банку необходимо показать официальную справку, что заемщику есть, где жить (выписка из домовой книги). При этом Сбербанк допускает замену залога права аренды земли на гарантии и поручительство.

Условия предложения:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 1 до 10 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 84 месяцев;
  • Кредитная ставка — 14,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка).

Предложение от ВТБ Банка Москвы

Своим клиентам ВТБ Банк Москвы предлагает свои условия ипотечного кредитования с государственной поддержкой под залог права аренды земли:

  • Размер кредита под залог земельного участка – от 1 до 30 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,15%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 15%.

Предложение от Райффайзен Банка

Условия кредита по ипотеке права аренды земельного участка от Райффайзен Банка:

  • Размер кредита под залог земельного участка — от 800 тыс. до 26 млн. рублей;
  • Срок погашения кредита — от 3 до 96 месяцев;
  • Кредитная ставка — 11,5%;
  • Вид страхования — имущественное (в отношении заложенного участка);
  • Первоначальный взнос — от 10%.

Как составляется договор залога права аренды земельного участка и на что следует обратить внимание?

Если в договоре ипотеки предметом является право аренды земельного участка, принадлежащее залогодателю, то в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:

  • Номер и дата договора аренды, который подтверждает право аренды земельного участка;
  • Наименование арендодателя по арендному договору;
  • Срок аренды по соглашению об аренде;
  • Пометка о согласии арендодателя на передачу права аренды в ипотеку, если при этом договором аренды не предусматривается иное;
  • Сведения об арендованном земельном участке, составленные так, как если бы земля была предметом ипотеки.

Договор об ипотеке права аренды составляется в письменной форме.

Договор ипотеки права аренды земли подлежит государственной регистрации обязательного характера в соответствии с пунктом 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке». Регистрировать не требуется только договор, заключенный на срок менее одного года.

При несоблюдении пункта об обязательной регистрации договор будет считаться недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ).

Таким образом, сдать в ипотеку право аренды на земельный участок разрешается и принимается банками, только следует учитывать, что такое обеспечение не будет самым ликвидным для банка. Отсюда и не самые лучшие условия кредитования по такому виду ипотеки. При ипотеке права аренды больше рискует кредитное учреждение, чем сам залогодатель.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka.html

Залог права аренды земельного участка с согласия собственника

Договор залога прав аренды земельного участка

Залог права аренды земельного участка — это операция, при которой арендатор такого участка оформляет ипотеку, предоставляя в качестве обеспечения указанное право. В соответствии с российским законодательством подобная возможность у него существует, ниже будет рассказано о деталях подобной сделки.

Общее понятие ипотеки

В целом ипотека представляет собой залог объекта недвижимого имущества, на основании которого залогодатель получает ссуду, становясь таким образом должником. При этом сама такая ссуда также может для простоты называться ипотекой.

Правилами ипотеки предусмотрено, что владелец собственности-залогодатель сохраняет возможность непосредственного использования объекта. В частности, он может проживать в квартире, служащей залогом по ипотеке. Но в том случае, если залогодатель-должник не сумеет в надлежащий срок погасить ссуду, имущество у него может быть изъято.

В общем случае в качестве залогодержателя по ипотеке выступает банк или иное кредитное учреждение. Получая в залог объект недвижимости, оно выдает залогодателю ссуду на определенные цели, нередко это приобретение этого же (отданного в залог) или иного объекта недвижимости либо постройка дома.

Особый случай ипотеки, составляющий предмет данной статьи — возможность залога арендатором земельного участка данного права в отношении этого надела.

Залог права аренды земельного участка

В самом деле, согласно российскому законодательству подобный вариант ипотеки безусловно допускается. Лицо, которое имеет права на определенный участок в соответствии с арендным договором, который оно заключило с его собственником, обладает также возможностью заложить эти права, так как это разрешено согласно земельному кодексу.

Разумеется, подобный арендатор может взять ипотеку лишь на тот срок, в течение которого действует арендный договор.

При этом залог ряда иных имущественных прав не допускается, в частности это относится к праву требования, которое непосредственно связано с личностью кредитора.

Предмет ипотеки

В качестве предмета ипотеки в данном случае выступает право аренды на землю, которая находится в обороте. Необходимо, чтобы ограничения на оборот такого участка по российскому законодательству отсутствовали. Если же они имеются или, более того, если участок вовсе исключен из оборота, то подобное действие в его отношении не допускается.

В российском законодательство оговаривается необходимость залога надела лишь вместе с находящимися на ней строениями и иными объектами недвижимости. Предусмотрено, что ипотека земли и здания, которые арендуются вместе, также должна производиться вместе.  Залог одной земли без здания не допускается.

Установлено, что арендуемая у государства или муниципального образования земля должна быть предназначена либо для жилищного строительства, либо для комплексного освоения. Если же для нее установлено иное назначение, то права аренды на нее не могут оказаться заложены.

Необходимость согласия арендодателя

В соответствии с российским законодательством если земля находится в государственной или муниципальной собственности, то самостоятельный залог арендатором участка своего права не допускается, если срок аренды не превышает пяти лет.

В таком случае арендатору  необходимо известить соответственно орган государственной власти либо местного самоуправления.

В дальнейшем государственное или муниципальное ведомство, уполномоченное на соответствующее действие, дает арендатору согласие на залог права аренды надела.

Со своей стороны государственные или муниципальные органы могут отказать в данном запросе, если арендатор допустил те или иные нарушения, в том числе:

  • Задержал с внесением арендной платы;
  • Возвел на участке несанкционированные постройки, которые в дальнейшем не были оформлены надлежащим образом;
  • Допустил неоднократные нарушения условий заключенного с ним договора.

Если же аренда долгосрочная и заключена на период более пяти лет, то санкции со стороны государства или местной власти не требуется. В такой ситуации ипотека может быть оформлена без согласия собственника.

В случае же, когда в качестве арендодателя выступает частное лицо, арендатор обязан запросить у него разрешения на ипотеку своего права аренды в форме уведомления об этом факте. Если возражений со стороны арендодателя не поступило, то считается, что подобное согласие получено. Этому лицу необходимо активно возражать против подобного залога, в этом случае он не допускается.

Особый случай — наличие в договоре аренды прямого запрета на залог данного права. В этой ситуации заложить его возможно лишь если арендодатель все же согласится на такое действие по запросу арендатора, но только при таком обязательном условии.

При этом в дальнейшем арендатор продолжает нести все обязанности перед арендодателем, а у кредитного учреждения никаких подобных обязанностей не возникает.

Если предполагается возможность выкупа данной собственности арендатором (также являющимся залогодателем) у арендодателя, то банк (залогодержатель) со своей стороны не может против этого возражать. Разумеется, выкуп этой земли не прекращает самого залога и при несоблюдении бывшим арендатором, теперь ставшим собственником, своих обязательств, банк может истребовать право аренды.

Залог долевого права аренды земельного участка

Данный вариант также не до конца урегулирован законодательством. В целом по закону арендатор, который обладает таким правом на долевой основе с одним или несколькими другими арендаторами обладает возможностью заложить именно свое право аренды. В то же время в реальной практике залогодержатели сталкиваются со сложностями при реализации права на аренду со множественностью лиц.

В том случае, когда должник-залогодатель не выполняет своих обязательств и кредитор получает право истребовать его долевое право аренды, обнаруживается невозможность отделить права одного соарендатора от прав остальных. Именно поэтому в судебной практике существуют решения относительно недопустимости оформления залога на долевое право аренды, так как применение прав в отношении этой категории собственности по сути невозможно.

Отношение банков к залогу права аренды

В целом право аренды земли является не слишком привлекательным для кредитных учреждений активом.

Причина в том, что арендные права на участки куда менее ликвидны, нежели непосредственно сами участки либо иная недвижимость (квартиры, жилые дома).

Также определенные затруднения возникают при установлении действительной стоимости подобных прав. В итоге в данном случае возврат средств гарантирован в куда меньшей степени, нежели в случае, когда заложена сама недвижимость.

Поскольку аренда земли — очень распространенное явление, весьма многие арендаторы готовы закладывать имеющиеся у них права, с учетом того что это разрешено законодательством. Однако очевидно, что данное направление по значимости никак не может сравниться со стандартной ипотекой.

В результате право аренды на землю готовы принять в залог прежде всего крупные банковские учреждения, а также специализированные организации, занимающиеся ипотекой.

Цель кредита при залоге права аренды

Целью кредита может выступать:

  • Покупка иного объекта недвижимости, довольно часто именно подобный вариант залога практикуется, когда залогодатель приобретает еще не построенное жилье. В этом случае банк соглашается принять в залог право аренды до момента его приемки, когда же застройщик передаст объект должнику, то он отдаст в залог уже его. Подобное положение обычно устраивает банк, поскольку менее ликвидный предмет будет пребывать у него в залоге лишь до появления более ликвидного и впоследствии ипотека будет оформлена уже на него;
  • Возведение дома на арендованном участку, аналогично предыдущему случаю в подобной ситуации также после постройки жилого дома в залог поступает уже именно он;
  • Ремонт своей собственности;
  • Медицинские услуги.

В последних двух случаях залогодателю требуется меньшая ссуда, поэтому банк будет готов принять в качестве обеспечения именно арендные права.

Кроме того, возможно предоставление кредита, не носящего целевой характер.

Особенности ипотеки при залоге права аренды участка

Существуют следующие нюансы, связанные с залогом арендных прав на земельный надел:

  • Кредит на практике будет выдан на весьма короткий срок, соответствующий остающемуся периоду арендного договора. В частности если срок последнего составляет пять лет, то в подобном случае должнику потребуется выплатить как тело ипотечного долга, так и проценты по нему в течение именно этого периода. Разумеется, это существенно отличается от стандартной ипотеке, где длительность погашения кредита может быть несколько десятилетий;
  • Размер самого кредита будет достаточно невелик, он будет составлять не более 50–70% от совокупной арендной платы;
  • При запросе на получение подобного кредита заемщику часто предлагается оплатить выезд на земельный участок оценщика, последний определит степень его ликвидности;
  • Так как в отечественной практике далеко не все банки, но лишь наиболее крупные предлагают кредитные продукты, в которых залогом выступало бы право аренды, условия для самого заемщика окажутся не слишком благоприятными.
  • Вследствие пониженной ликвидности данной разновидности залога перед стандартной недвижимостью предлагаемый процент по ипотеке превосходит взимаемый в общем случае.

Реализация залогодержателем своих прав при невыполнении обязательств залогодателем

В том случае, когда должник не исполняет своих обязанностей перед банком или иной организацией, она налагает взыскание на арендные права недобросовестного должника. В результате такие права переходят к банку. В дальнейшем особенность данной ситуации состоит в том, что банк не может оформить договор купли-продажи, поскольку в данном случае речь идет о праве аренды.

Кредитному учреждению, которое по итогам взыскания приобрело право арендатора земельного участка, необходимо заключить договор уступки прав арендатора с лицом, которое согласится приобрести такие права.

Порядок оформления залога на право аренды надела

Оформление залога на право аренды надела включает целый ряд стадий.

Подготовительный этап

В первую очередь арендатору требуется обратиться к собственнику с извещением о том, что он намерен заложить свое право. При этом в соответствии с российским законодательством ему не требуется дожидаться получения согласия.

Важно удостоверить, что извещение было направлено и получено собственником участка. При отсутствии возражений со стороны последнего предполагается, что он дает согласие.

И лишь если он активно выскажется против данного шага, арендатор теряет возможность оформить залог своего права.

Далее банк оценивает предложение заемщика, равно как и его платежеспособность в целом, определяемую с учетом всего имущества, которым он располагает. Со своей стороны банк делает заемщику предложение по ипотеке.

Кроме того, банк может запросить у соискателя ссуды ряд дополнительных бумаг, в том числе:

  • Договор аренды;
  • Письменное согласие владельца на данный залог, подтвержденное его подписью;
  • Документ, доказывающий, что в настоящее время земля используется по целевому назначению.

Если обе стороны — банк и залогодатель — устраивают условия, которые может предложить каждая из них, то заключается договор ипотека права аренды надела.

Структура ипотечного договора

Данный документ составляется в простой письменной форме, нотариальное удостоверение в данном случае не требуется. В этом соглашении требуется указать целый ряд деталей, относящихся к данной сделке, в том числе:

  • Стороны — банк и залогодателя;
  • Предмет залога — земельный участок, его основные характеристики, в том числе размеры, расположение с привязкой к местности, допустимое назначение;
  • Рыночная оценка объекта;
  • Сущность сделки, то есть ипотеку права аренды;
  • Правоустанавливающие документы на надел (их реквизиты);
  • Упоминание о наличии арендного договора;
  • Размер обязательство заемщика по ипотеке;
  • Продолжительность времени, в течение которого он будет выполнять эти обязательства (не может превышать длительность самой аренды);
  • Взаимные права и обязанности сторон — арендатора (он же залогодатель и заемщик) и залогодержателя (банковского учреждения);
  • Ответственность сторон при неисполнении обязанности;
  • Процедура обращения взыскания на землю в случае недобросовестного поведения заемщика;
  • Иные нюансы.

Загрузка…

скачать типовой договор ипотеки [258.54 KB]

В общем случае форма договора предоставляется банком. Чаще всего она типовая, разработанная специально для подобных сделок, при этом кредитное учреждение обычно не соглашается на то, чтобы заемщик вносил в него правки.

Государственная регистрация

По общему правилу все договоры ипотеки должны регистрироваться государством в Росреестре. Эта норма действует и если в залог отдается не сам объект недвижимости, а право аренды на него. При этом до момента осуществления регистрации банк имеет право взимать повышенный процент по ссуде. Также до выполнения требования по регистрации договор не обладает юридической силой.

Источник: https://prozemlu.ru/zalog-prava-arendy-zemelnogo-uchastka/

Залог права аренды земельного участка муниципальной собственности

Договор залога прав аренды земельного участка

Развитие ипотечного кредитования в России породило создание новых программ для привлечения клиентов. Одной из таких программ является залог права аренды земельного участка.

Подобные возможности появились в связи с высоким уровнем конкуренции среди банковских организаций. Залог права аренды муниципальной земли дает в дальнейшем право на строительство жилого дома и использования участка по своему усмотрению. При необходимости кредитный лимит, предоставленный банком можно увеличить. Расскажем подробнее об этой программе.

Что такое залог права аренды земельного участка

Чаще всего возникает недоумение, почему залог права аренды называют ипотекой. В классическом понимании ипотечного кредитования предполагается передача определенного недвижимого имущества (квартиры, дома, участка и т.д.) в качестве обеспечения займа собственником.

Такой залог является для банка гарантией погашения взятых на себя обязательств по кредиту. Если по каким-то причинам должник не сможет выплачивать кредит, то банк вправе продать объект залога, а вырученные деньги использовать для оплаты долга.

Существующие нормы земельного законодательства допускают передачу в залог не только земельных наделов, но также прав и обязанностей, предусмотренных в рамках договора аренды. Право аренды – это полноценный объект гражданских правоотношений. Помимо залогового объекта, оно может быть, к примеру, вкладом арендатора в уставной капитал.

Гражданское законодательство также позволяет передавать в залог не только вещи, но и имущественные права, к которым относится в том числе право аренды. Однако есть одно важное условие. Право аренды может стать предметом залога только при согласии собственника, а срок ипотеки не будет превышать период действия договора аренды.

Иными словами, залог права аренды земельного участка – это ипотечный договор, который подразумевает, что имущественные права станут гарантом возврата денежных средств залогодержателю.

Когда можно передать право аренды земли в залог

Итак, в рамках земельного, гражданского законодательства, а также ФЗ № 102 «Об ипотеке» право аренды может являться предметом залога. Это допустимо, если не противоречит условиям договора, желанию собственника и действующим нормативно-правовым актам.

Заложить право аренды может потребоваться в следующих ситуациях:

  • необходимость получения ипотеки на покупку жилья – часто используется для приобретения квартиры в строящемся доме, затем уже квартира становится предметом залога;
  • желание построить дом на арендованном земельном участке – после завершения строительства в ипотеку передается возведенное жилье;
  • необходимость в получении крупного займа на любые цели в случае требования предоставить обеспечение.

Право аренды выступает самостоятельным предметом залога не часто. Как правило, необходимость в заключении такого договора возникает у заемщиков, которые предоставляют в залог недвижимость, возведенную на арендованной территории. В таком случае оформление ипотеки на дом запрещено отдельно от земельного участка, на котором он построен.

Особенности передачи права аренды в залог

Ответственность по договору аренды, несмотря на передачу прав в залог, продолжит нести изначальный арендатор. Права и обязанности не могут быть перенаправлены залогодержателю или любому другому лицу.

К залоговому объекту применяются общие правила законодательства об ипотечном кредитовании. Если заемщик по каким-либо причинам перестанет выполнять взятые кредитные обязательства, банк вправе наложить взыскание на залоговый объект и реализовать его. В случае с арендой продажа произойдет в рамках договора переуступки прав.

Собственником арендованной земли может выступать организация, частное лицо, государство или муниципалитет. Однако нормами ФЗ № 102 «Об ипотеке» запрещается передача в залог прав аренды земли, принадлежащей государственным органам или муниципалитету. Исключение – если участок предназначен для жилищного строительства или комплексного освоения.

Если надел, к примеру, выделялся для эксплуатации в коммерческих целях, выступать предметом залога он не может. Ипотека будет запрещена и в том случае, если участок будет выступать обеспечением самостоятельно без недвижимости, расположенной на нем. Нельзя передать в залог также земли, изъятые из оборота или ограниченные в обороте.

Передача в ипотеку возможна только при условии, что все постройки на участке законны и оформлены по требованиям российских нормативно-правовых норм. В противном случае банк откажет в выдаче займа с таким обеспечением.

Оформление ипотеки на имущественные права не является основанием для аннулирования договора аренды и не требует оформления нового соглашения между сторонами. Все остается по-прежнему. Единственное, потребуется дополнительно составить в письменной форме согласие собственника на передачу имущественных прав в залог.

Если говорить о долевом праве аренды, то тут на практике ситуация неоднозначна. Чаще всего сложности возникают относительно порядка пользования своей доли каждым из арендаторов. Судебная практика имеет в арсенале немало случаев, когда сделки по передаче в ипотеку части участка становились недействительными.

Преимущества и недостатки залога права аренды

Как и любое юридически значимое действие, залог арендных прав на земельный участок имеет плюсы и минусы.

К преимуществам можно отнести:

  1. Ипотечный кредит становится доступен для заемщиков, у которых в собственности нет никакого другого ликвидного обеспечения для залога.
  2. Отсутствие необходимости поиска дополнительных средств для покупки участка земли.
  3. В дальнейшем возможен выкуп арендованной земли под недвижимостью в собственность.
  4. Судебная практика сложилась в пользу заемщика.
  5. Банки не препятствуют подобным сделкам.

Однако есть и минусы. К ним относят:

  1. Подобные займы выдаются на короткий срок, ограниченный периодом действия договора аренды. Если он действует три года, то именно в этот период необходимо погасить задолженность. При классической ипотеке срок займа может достигать 25-30 лет.
  2. Сумма кредитования не велика. Она ограничивается примерно 70 % от общего объема арендной платы.
  3. Довольно часто заемщикам приходится нести дополнительные затраты. К примеру, может потребоваться выезд оценщика на участок для анализа ликвидности надела.
  4. Программы есть не во всех банках. Это значит, что заемщик весьма ограничен в выборе продукта и кредитной организации. Банки предпочитают более ликвидные объекты в качестве залога.
  5. Высокий риск для банка и, как следствие, повышенный процент по кредиту.
  6. Необходимость получения согласия от собственника земли.
  7. Договор аренды может предусматривать прямой запрет на передачу прав в качестве залога.

Рассмотрим подробнее процесс оформления займов такого вида.

Получение согласия собственника

Если владельцем земельного участка является частное лицо или организация, то получение письменного согласия обязательно. Когда собственник – муниципалитет или государство, согласие не обязательно. В этом случае достаточно направить уведомление. Это правило действует, если срок аренды превышает пять лет.

Уведомление о залоге направляется по почте. Для этого используется заказное письмо с описью вложений и уведомлением о вручении.

Обратите внимание, что если срок арендных отношений по договору меньше пяти лет, то получить согласие необходимо в том числе у муниципальных или государственных органов.

В некоторых случаях собственник может отказать в разрешении на оформление ипотеки с таким обеспечением. К примеру, если арендатор показал себя недобросовестным и имеет задолженность по арендной плате или на участке есть незаконные строения.

Договором аренды может быть предусмотрен иной порядок получения согласия от собственника. Если этот пункт прописан, то следует действовать в соответствии с положениями соглашения.

Заключение договора с банком

Прежде чем оформить договор, банк осуществит предварительную оценку ликвидности прав аренды на земельный участок. Кроме того, будет оцениваться платежеспособность потенциального заемщика.

Если условия предоставления и обеспечения займа устраивают обе стороны, то заключается ипотечный договор. Он имеет простую письменную форму, то есть не требует нотариального заверения. Банк запросит предоставление договора аренды, согласия собственника и подтверждения факта использования участка по целевому назначению.

Ипотечный договор подлежит обязательному прохождению процедуры государственной регистрации в Росреестре. Если проигнорировать это требование, договор будет считаться недействительным и не имеет юридической силы.

Обычно банки предлагают свою форму договора. Он содержит права и обязанности сторон, их реквизиты, подробное описание предмета залога и другие важные нюансы. Перед подписанием документа рекомендуем проконсультироваться со специалистом.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Иными словами, залог права аренды земельного участка муниципальной собственности – это разновидность ипотеки. Имущественные правомочия в этом случае становятся обеспечением полученного кредита.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/zalog-prava-arendy-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.